Bất động sản hút vốn trái phiếu: Thêm cơ hội để phục hồi 

Thị trường sôi động  

Dưới sự điều hành của Chính phủ, trong năm 2024 kinh tế vĩ mô tiếp tục tăng trưởng ổn định, nhiều ngành nghề sản xuất, kinh doanh phục hồi tích cực sau thời gian dài chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Trong đó, thị trường BĐS cũng ghi nhận nhiều thông tin khả quan, sau khi những dự án luật sửa đổi, bổ sung chính thức có hiệu lực thi hành không chỉ tháo gỡ khó khăn vướng mắc tồn tại suốt hàng chục năm trời; mà còn tiếp thêm niềm tin cho cộng đồng DN và nhà đầu tư trở lại với thị trường. 

Kể từ khi Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ thực hiện rà soát việc triển khai dự án BĐS được thành lập vào năm 2021, đã tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho hơn 700 dự án nhà ở, khu đô thị (riêng năm 2024 giải quyết được 210 dự án). Ngay sau khi được tháo gỡ, các DN BĐS lập tức bắt tay vào huy động vốn đầu tư để thực hiện dự án. 

Theo số liệu tổng hợp, báo cáo tại Hội nghị tổng kết công tác chỉ đạo điều hành năm 2024 và triển khai nhiệm vụ năm 2025 của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, lũy kế trong 11 tháng của năm 2024 tổng giá trị phát hành trái phiếu DN đạt 374.830 tỷ đồng, DN BĐS đứng thứ 2 với 63.721 tỷ đồng, chiếm 17% tổng giá trị phát hành, đứng sau ngành ngân hàng. Một số DN có lượng phát hành lớn: Công ty Cổ phần Vinhomes phát hành 10.000 tỷ đồng; Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp: 2.100 tỷ đồng; Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh: 1.100 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Đầu tư và Du lịch Vạn Hương phát hành 3 lô trái phiếu trị giá 4.890 tỷ đồng... mức lãi suất huy động cũng tương đối cao, dao động từ 10 – 12,5%/năm. 

Với những động thái quyết liệt và nhiều giải pháp phù hợp thực tế từ Chính phủ, đã giúp thị trường BĐS phục hồi, tạo điều kiện cho DN BĐS quyết tâm “phá băng”. Đặc biệt, việc phát hành trái phiếu giúp DN kiểm soát được chi phí lãi vay, vì các điều khoản về lãi suất đã được thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu; đồng thời duy trì sự chủ động trong việc huy động vốn mà không phải phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng hay tổ chức tài chính. Điều này có thể giúp DN độc lập trong việc lên kế hoạch tài chính, cũng như điều chỉnh kế hoạch chi trả nợ phù hợp với tình hình kinh doanh và tài chính của mình. 

“Trong bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam có nhiều biến động và các kênh huy động vốn truyền thống đang bị siết chặt, thì việc DN BĐS tập trung vào kênh vốn trái phiếu và coi đây là phương thức phát huy đồng vốn quan trọng là điều tất yếu. Bởi việc phát hành trái phiếu bên cạnh việc huy động được nguồn vốn lớn một cách nhanh chóng; thì việc sử dụng kênh vốn này cũng sẽ không làm thay đổi cấu trúc của DN; quan trọng hơn là giúp DN chủ động được kế hoạch tài chính trong sản xuất, kinh doanh” – Chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy, Khoa Tài chính Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) phân tích. 

... nhưng cần cẩn trọng rủi ro  

Việc huy động trái phiếu BĐS năm 2024 phản ánh nhiều khía cạnh của thị trường tài chính, BĐS Việt Nam. Trong đó, tín hiệu tích cực nhất đó chính là sự phục hồi của thị trường BĐS, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang trở lại, dựa vào đó Chính phủ có thể áp dụng các biện pháp điều chỉnh để thúc đẩy sự ổn định, chẳng hạn như điều chỉnh lãi suất, chính sách hỗ trợ thanh khoản... 

Đồng thời, những quy định mới về phát hành trái phiếu riêng lẻ (Nghị định 65/2022/NĐ-CP và các Nghị định, Thông tư sửa đổi trong năm 2023, 2024) sẽ tiếp tục tác động lớn đến việc huy động trái phiếu BĐS. Nếu quản lý chặt chẽ hơn nhưng không quá cứng nhắc, thị trường trái phiếu có thể vận hành lành mạnh và bền vững hơn. 

“Trái phiếu BĐS thường được DN phát hành để huy động vốn cho các dự án hoặc cơ cấu lại nợ. Nếu DN tăng cường phát hành trái phiếu, điều này có thể phản ánh nhu cầu vốn lớn cho các dự án mới do sự thiếu hụt nguồn vốn từ kênh tín dụng ngân hàng, do quy định kiểm soát tín dụng chặt chẽ. Tuy nhiên, việc phụ thuộc quá nhiều vào trái phiếu cũng có thể tạo rủi ro nếu không quản lý tốt dòng tiền, đặc biệt là khi đến hạn thanh toán gốc và lãi” – TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho hay. 

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Huy Thành cho rằng, sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân và tổ chức vào thị trường trái phiếu phụ thuộc vào mức độ minh bạch thông tin, độ tin cậy của DN phát hành, nếu DN cải thiện được tính minh bạch, phát hành trái phiếu có thể thu hút nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, những vụ việc vi phạm trong quá khứ liên quan đến trái phiếu (như chậm trả nợ, gian lận thông tin) có thể khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. 

Cùng với đó, việc phát hành trái phiếu một cách “ồ ạt” cũng sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ như: rủi ro lãi suất, nếu lãi suất tăng, chi phí phát hành trái phiếu sẽ cao hơn, gây áp lực lên DN; rủi ro thanh khoản, nếu DN không quản lý tốt dòng tiền, áp lực trả nợ sẽ lớn, đặc biệt là khi đáo hạn; và rủi ro tín nhiệm, những DN có lịch sử tín dụng không tốt sẽ khó thu hút nhà đầu tư. Nhưng nếu huy động vốn qua trái phiếu BĐS thành công sẽ góp phần thúc đẩy đầu tư vào cơ sở hạ tầng, các dự án nhà ở, tạo việc làm và gia tăng GDP; ngược lại, nếu thị trường trái phiếu gặp khó khăn, có thể tác động tiêu cực đến lĩnh vực BĐS, kéo theo các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính... 

“Việc huy động trái phiếu BĐS trong năm 2024 có thể là thước đo quan trọng để đánh giá sức khỏe của thị trường BĐS và nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, cả DN phát hành và nhà đầu tư đều cần đánh giá kỹ lưỡng các rủi ro liên quan để bảo đảm an toàn tài chính. Nhà nước cần tiếp tục có những chính sách hỗ trợ và giải pháp để minh bạch thị trường, vận dụng một cách linh hoạt, không cứng nhắc sẽ là yếu tố then chốt để thị trường BĐS trở lại chu kỳ tăng trưởng như trước đây” – chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Huy Thành nói.