Cổ phiếu bất động sản: Lạc quan dài hạn, thận trọng trung hạn 

Tổng quan thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022 

Trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản được đánh giá đã phải đối mặt với nhiều khó khăn về nguồn vốn đầu tư cũng như quỹ đất hạn chế.  

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã có nhiều biến động, thị trường liên tục thay đổi trên cả nước. Hiện thực trạng chung của thị trường là nguồn cung không quá nhiều, khan hiếm đặc biệt tại phân khúc nhà ở bình dân. 

“Nguồn hàng khan hiếm, nhu cầu lại rất lớn, khi cung vượt cầu sẽ dẫn đến việc thị trường bất động sản sẽ tăng "phi mã". Đây là câu chuyện ở nhiều địa phương trên cả nước, nhất là Hà Nội và TP. HCM, nơi không có dự án nhà ở bình dân mới nào thời gian gần đây”.  

Cũng chia sẻ về thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, hiện nay lượng tin đăng bán mua nhà đất có xu hướng tăng 22%, đặc biệt là các dự án đất nền đã tăng tới 38%. Tuy nhiên, nhu cầu tìm nhà lại giảm mạnh trong tháng 4 và tháng 5 vừa qua lần lượt 14% và 11%. Có thể thấy thị trường hiện đang trong giai đoạn giao dịch không còn dễ như trước. 

Ông Quốc Anh cho biết thêm, một trong những khó khăn lớn nhất đối với các doanh nghiệp địa ốc thời điểm hiện tại là nguồn vốn. Dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản từ đầu năm 2022 tới nay rất hạn chế, khi cả tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát gắt gao. Không chỉ gặp khó từ 2 nguồn vốn chính mà cả kênh huy động từ người mua nhà và các quỹ đầu tư cũng gặp khó khăn. 

Đưa ra nhận định về thị trường trong nửa cuối năm 2022, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, thị trường vẫn có nguồn cung ổn, duy trì tốc độ như giai đoạn nửa đầu 2022 với khoảng 10.000 căn hộ mở bán và hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ trong đó phân khúc căn hộ vẫn tập trung ở các khu vực như TP. Thủ Đức và khu Nam. Đây là những khu vực kề trung tâm với quỹ đất hiện hữu. Ngoài ra, các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ tiếp tục được hưởng lợi trong thời gian tới do nguồn cung tại TP. HCM hạn chế. 

Những vấn đề lớn của thị trường bất động sản TP. HCM hiện nay là quỹ đất hạn chế, nguồn cung khá thấp, giá bán cao và quy trình cấp phép dự án còn đang bị siết chặt.  

Liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản, bà Trang cho rằng đây là tín hiệu tích cực bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn; chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường.  

“Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng. Điều này cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội.  

Ngoài ra, các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống”, bà Trang nhấn mạnh.
 

Thận trọng với cổ phiếu địa ốc nửa cuối năm 

Với việc VN-Index đã mất đi gần 20% giá trị từ đầu năm, nhóm bất động sản cũng không tránh khỏi tình trạng điều chỉnh mạnh khi ghi nhận những thông tin bất lợi kể từ đầu năm. 

Theo đó, nhiều cổ phiếu thuộc nhóm này chứng kiến đà giảm sâu tương đương, thậm chí gấp 2 - 3 lần so với chỉ số chính. Mức giảm 20-40% xuất hiện ở hàng loạt cổ phiếu. Hầu hết các cổ phiếu như NLG (-43%); DXG (-46%); DIG (-65%); CEO (-62%),… đều đã chiết khấu mạnh đến hơn một nửa thị giá. 

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản gần đây, SSI Research cho rằng nguồn cung mới cho các dự án bất động sản và chung cư/nhà thấp tầng sẽ tiếp tục bị hạn chế, rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường.  

Ngoài ra, do thiếu hụt nguồn cung mới, giá bán sơ cấp tại các khu vực đô thị như Hà Nội và TP. HCM tiếp tục tăng. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường giảm sút với số lượng giao dịch trong quý I/2022 ghi nhận ở mức 20.325 giao dịch, giảm 20% so với cùng kỳ. 

Báo cáo cũng chỉ ra rằng giai đoạn 2021 - 2022, nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản tăng cao, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể. 

Bên cạnh đó, giá bán tại nhiều dự án đô thị vùng ven đã tăng chóng mặt do các tin tức liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng. Vào đầu năm, Bộ Giao thông vận tải đã công bố khoản 304.100 tỷ đồng cho kế hoạch đầu tư công trung hạn nhằm thực hiện các dự án chuyển tiếp, xử lý dứt điểm nợ tồn đọng thuộc nghĩa vụ ngân sách nhà nước và khởi công các dự án mới trong kế hoạch đầu tư công trung hạn trong giai đoạn 2021 - 2025. Khu vực miền Nam sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ kế hoạch trung hạn, với nhiều đường cao tốc, các dự án sân bay quốc tế… Do đó, giá của nhiều dự án đại đô thị vùng ven đã tăng từ 15 - 20% so với cùng kỳ.  

Tuy nhiên, theo quan sát của SSI Research, 70 - 80% người mua nhà chủ yếu là nhà đầu tư và hầu hết họ chọn cách sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các khoản vay ngân hàng, vì lịch trình trả nợ được đưa ra thực sự hấp dẫn. Một số ưu đãi có thể kể đến như hỗ trợ lãi suất, trả chậm trong 1 - 2 năm đầu, bảo đảm thu nhập đối với một số sản phẩm, cho vay lên đến 80 - 90% giá trị khoản vay, thời hạn vay mua nhà ở lên đến 35 năm,... 

Trong phạm vi nghiên cứu, SSI đánh giá hầu hết các chủ đầu tư bất động sản vẫn đặt mức tăng trưởng lợi nhuận hai con số trong năm 2022, ngoại trừ Vinhomes đặt kế hoạch lợi nhuận giảm do mức nền cao trong năm 2021. Kế hoạch tăng trưởng này chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm bất động sản mà các chủ đầu tư đã bán trong giai đoạn 2019 - 2021. 

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2023 - 2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản có thể bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021 - 2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn (chi phí nguyên liệu đầu vào như xi măng, thép tăng từ 7 - 15% so với cuối năm 2021). 

Với những phân tích trên, SSI Research cho rằng giá cổ phiếu bất động sản đã được chiết khấu xuống mức hấp dẫn để nắm giữ dài hạn. Tuy nhiên, với nhiều khó khăn bất ổn của thị trường trong thời gian tới, SSI Research giữ quan điểm thận trọng đối với cổ phiếu ngành bất động sản, ít nhất là trong năm 2022. 

Theo đó, SSI Research cũng đưa ra những cổ phiếu có tình hình tài chính mạnh với tỷ lệ đòn bẩy hợp lý, điển hình như NLG, KDH và VHM. Hơn nữa, SSI Research đánh giá những công ty này còn có khả năng đa dạng hoá nguồn vốn và huy động vốn quốc tế. 

Bên cạnh đó, SSI Research cũng kỳ vọng các danh mục dự án tiềm năng tốt từ nhóm cổ phiếu trên sẽ mang lại dòng tiền mạnh và kết quả kinh doanh tốt trong 3 năm tới từ quỹ đất có giá trị tại Hà Nội và khu vực lân cận TP. HCM. 

SSI Research khuyến nghị quan sát các cổ phiếu này từ quý III/2022 trở đi khi tâm lý thị trường được kỳ vọng sẽ ổn định hơn và doanh số bán hàng tại các dự án có kết quả rõ ràng hơn.