Doanh nghiệp bất động sản vẫn 'than' khó với quy định cho vay 

Trước đó, cuối tháng 8, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã thông báo ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN). Tuy nhiên, các chuyên gia đại diện hiệp hội vẫn phản ánh một điều khoản trong Thông tư này gây khó khăn trong quá trình tiếp cận vốn cho DN bất động sản . 

Thông tư 06/2023 sửa đổi khoản 2 điều 22 yêu cầu các ngân hàng (NH): "Trường hợp cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án, có biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng, đảm bảo khả năng thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn theo thỏa thuận, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích". 

Đồng thời, Thông tư 06 bổ sung khoản 5 điều 26 khi thực hiện cho vay, NH có trách nhiệm: "Trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tổ chức tín dụng phải phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay theo quy định của pháp luật, thỏa thuận của các bên tại thỏa thuận cho vay cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm". 

Nhiều doanh nghiệp (DN) cho rằng quy định trên mang tính hành chính, bất hợp lý và hạn chế quyền góp vốn của các tổ chức, cá nhân. Bởi theo quy định hiện tại, bên nhận tiền góp vốn hoặc hợp tác đầu tư được quyền chủ động sử dụng dòng tiền để thực hiện dự án, có trách nhiệm báo cáo cập nhật cho bên góp vốn. 

Tuy nhiên, với quy định bổ sung trong Thông tư 06, các NH không chỉ kiểm soát, giám sát hoạt động của bên đi vay mà yêu cầu kiểm soát, giám sát cả hoạt động và dòng vốn của cả bên nhận góp vốn. DN không phải là bên đi vay trực tiếp mà vẫn phải chịu kiểm soát của NH, phải nộp các báo cáo cho các nhà băng là vô lý. 

Tương tự, quy định phong tỏa số tiền vay sẽ khiến DN, chủ đầu tư phải làm thêm bảo lãnh thanh toán của NH hoặc thế chấp bổ sung tài sản đảm bảo khác, tăng chi phí của DN… 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định "phong tỏa" số tiền vay đề cập tại Thông tư 06 là "vênh" với quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản. 

Theo ông Châu, trong lĩnh vực bất động sản, khách hàng mua nhà thực hiện đặt cọc với chủ đầu tư là chuyện phổ biến thời gian qua, trong trường hợp bên nào không thực hiện thì phải bồi thường cho bên kia theo thỏa thuận. Ở đây, khách hàng và chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau. Nhưng theo quy định tại Thông tư 06, khách hàng vay tiền để góp vốn mà NH phải phong tỏa nguồn tiền này thì quy định này hoàn toàn chỉ có lợi cho NH vì nguồn tiền vẫn nằm tại NH, trên bảng cân đối của NH. Trong khi đó người nhận tiền thanh toán, ở đây là chủ đầu tư, lại không được sử dụng số tiền này. 

Theo quy định mới, các khoản vay để thực hiện quyền hợp pháp trên sẽ bị phong tỏa, chủ đầu tư không được sử dụng nguồn tiền này là điều vô lý. Ngoài ra, luật Kinh doanh bất động sản hiện hành cũng như dự thảo sửa đổi cũng không đề cập đến việc phong tỏa tiền của khách hàng vay góp vốn với chủ đầu tư dự án bất động sản. 

Nếu quy định phong tỏa tiền vay cho hoạt động thanh toán vì sợ bên nhận thanh toán sử dụng sai mục đích, thiếu trách nhiệm hay lừa đảo thì không hợp lý. Việc sử dụng tiền có hiệu quả là trách nhiệm của bên nhận vốn góp, hay chủ đầu tư. 

Các chuyên gia cho rằng, các ngân hàng đã có nhiều quy định trong hoạt động cho vay để kiểm soát rủi ro. Chẳng hạn như NH cho vay để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản bắt buộc áp dụng hệ số rủi ro tín dụng lên 200%. Từ đó các NH cũng dè dặt cho vay với lĩnh vực này khi phải trích lập dự phòng nhiều hơn. 

Đó là chưa kể quy định, điều kiện cho vay vẫn khá chặt chẽ. Do đó trong bối cảnh hiện nay khi thị trường đi xuống, kinh tế tăng trưởng chậm, Chính phủ đang cố gắng có nhiều chính sách để tháo gỡ khó khăn cho DN, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế thì càng không nên đưa thêm những quy định mới. 

Do vậy NHNN cần nhanh chóng xem xét để sửa đổi các quy định nêu trên, phù hợp với tinh thần và nội dung theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. 

Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng hiện nay, nhiều DN phản ánh gặp nhiều khó khăn cần sự phối hợp tháo gỡ kịp thời. 

Các chuyên gia đề nghị nghiên cứu, ban hành Nghị định có nội dung bám sát và đúng theo tinh thần của Nghị quyết 33/NQ-CP (thể hiện một cách rõ ràng và quyết liệt mục tiêu tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng, nhằm khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường bất động sản. 

Tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội các DN cũng phản ánh về một số khó khăn liên quan đến các thủ tục pháp lý khác. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần đầu tư Bất động sản Toàn cầu (GP.Invest) cho biết, cần quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới DN. 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng đề xuất các cơ quan liên quan cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình để hỗ trợ tín dụng cho DN kịp thời hơn. 

Còn ông Nguyễn Văn Cường, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh đề nghị, trong bối cảnh điều kiện pháp lý còn nhiều vướng mắc khiến việc triển khai các dự án kéo dài như thời gian qua, đề nghị các ngân hàng tối giản hóa các điều kiện cho vay, đồng thời kéo dài thời gian cho vay hơn so với bình thường để DN có thêm thời gian xoay sở. 

Đại diện HoREA đề nghị NHNN xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và vận dụng, "nới" các điều kiện vay vốn (không hạ chuẩn) để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay. 

Khi DN chưa đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì nguồn vốn vay tín dụng có vị trí rất quan trọng và là "bà đỡ" giúp cho chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án, thi công các công trình của dự án. 

Tại Hội nghị, lãnh đạo NHNN cho hay: Cơ quan này đang khẩn trương rà soát, đánh giá tình hình thực hiện Thông tư 03 và Thông tư 06 để kịp thời ban hành các văn bản sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tiễn thị trường, tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế, đảm bảo an toàn hệ thống theo đúng tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. 

Tiếp tục rà soát, hoàn thiện khung khổ pháp lý về hoạt động ngân hàng, chủ động rà soát, sửa đổi, bổ sung cơ chế chính sách, quy định pháp luật về hoạt động ngân hàng phù hợp với thực tiễn.