Doanh nghiệp đầu tư 'rộng cửa' gom đất làm dự án khi Luật Đất đai mới có hiệu lực 

Luật mới 'rộng cửa' cho doanh nghiệp đầu tư  

Theo ông Phạm Chí Sơn - Giám đốc Ban Pháp chế CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest nhận định, một trong những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024 chính là nội dung quy định về việc thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là mua gom đất). 

Chia sẻ tại một cuộc hội thảo trực tuyến mới đây, ông Sơn cho rằng doanh nghiệp muốn làm dự án thì điều kiện tiên quyết cần phải có là quỹ đất. 

Tuy nhiên, ông Sơn cũng chỉ ra rằng không phải lúc nào cũng có được đất thông qua đấu thầu, đấu giá mà sẽ phải mua từ người dân, đây cũng là cách mà nhiều doanh nghiệp BĐS đang làm. 

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ tháng 8/2024 gồm 16 chương và 260 điều, trong đó có nhiều điểm mới tác động đến thị trường BĐS. 

>> 4 trường hợp đất lấn chiếm, vi phạm vẫn được xem xét cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024  

Luật Đất đai 2024  quy định việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất được thực hiện trong 3 trường hợp. 

Một là các trường hợp thực hiện dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất được quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai 2024. Điều này đồng nghĩa với việc luật mới không cho phép Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng, do đó sẽ phải đi mua gom đất. 

Hai là đối với các trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. 

Ba là các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất. 

Điều kiện mua gom đất: Cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố; chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện quy định (về năng lực tài chính, có dự án đầu tư, kế hoạch sử dụng đất...) đối với các trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở; cần có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. 

4 điểm lợi mà chính sách mới đem đến cho thị trường địa ốc  

Các chuyên gia đều có chung quan điểm rằng Luật Đất đai 2024 đã làm rõ vấn đề mua gom đất để thực hiện các dự án, cho phép mua gom đất ở. 

Nếu như trước đây việc mua gom đất (chỉ cho phép với đất nông nghiệp) cần có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh thì luật mới cũng đã bỏ điều này. 

Đại diện Văn Phú - Invest đã chỉ ra 4 điểm thuận lợi về mua gom đất mà chính sách mới đem lại đối với thị trường địa ốc. 

- Khuyến khích các doanh nghiệp đi mua gom đất Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện cấp thì được thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện thỏa thuận quyền sử dụng đất thực hiện dự án. Từ đó giúp tháo gỡ một số khó khăn cho các dự án đang triển khai. 

Vị chuyên gia này cũng chỉ ra thực tế rằng đi mua gom đất không phải việc đơn giản vì muốn mua gom được thì đất đó cần đáp ứng điều kiện mua bán và phải có sổ đỏ. Có không ít các trường hợp đi mua nhưng người sử dụng đất lại không có giấy chứng nhận khiến gặp khó khăn. Nếu chuyển nhượng thì chỉ có giấy viết tay, trong trường hợp này doanh nghiệp sẽ không được đảm bảo về mặt pháp lý và luật mới đã tháo gỡ được việc này. 

- Nhà đầu tư được lựa chọn thỏa thuận về quyền sử dụng đất đối với trường hợp dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất; đây là quy định linh hoạt khi cho phép nhà đầu tư lựa chọn phương án phù hợp. 

Đã có nhiều dự án mà nếu doanh nghiệp đi mua gom đất thì sẽ nhanh hơn so với việc Nhà nước thu hồi bởi trong trường hợp Nhà nước thu hồi thì còn cần có quy định về bồi thường, thành lập hội đồng cũng như nhiều thủ tục hành chính khác. 

- Việc mua gom đất đã được Nhà nước khuyến khích thông qua việc tăng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất. 

- Bỏ quy định cá nhân phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. 

Theo quy định trước kia, doanh nghiệp không được trực tiếp đi mua mà phải nhờ cá nhân tại địa phương mua đất, sau đó hợp thức hóa lại để làm dự án, giờ doanh nghiệp đã có thể mua trực tiếp. 

Luật mới chỉ quy định trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà nhận chuyển nhượng quá hạn mức quy định thì phải thành lập tổ chức kinh tế cũng như có phương án sử dụng đất trồng lúa gồm các nội dung theo quy định và được UBND cấp huyện phê duyệt. 

Luật mới cũng quy định việc chuyển tiếp về các dự án trước đây đã được đi mua gom đất (theo Luật Đất đai 2013) nhưng đến ngày 1/8, chưa hoàn thành việc thỏa thuận thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để quyết định cho phép tiếp tục thực hiện thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất. 

>> Giá đất nền ở TP đáng sống nhất Việt Nam trên đà tăng trưởng và sẽ không quay đầu tụt giảm