Dòng tiền đang 'chảy' vào phân khúc bất động sản nào nhiều nhất? 

Báo cáo nghiên cứu thị trường của các đơn vị nghiên cứu bất động sản  (BĐS) cho thấy thời điểm hiện tại, căn hộ chung cư hiện vẫn giữ vai trò chính trong thị trường BĐS, dẫn đầu về thanh khoản. 

Trong quý II, phân khúc căn hộ chiếm hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của thị trường sơ cấp. 

Các dự án căn hộ mới mở bán chủ yếu đều có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 và tập trung chủ yếu tại Hà Nội, đạt tỷ lệ tiêu thụ ngoạn mục khi lên đến 90% chỉ sau thời gian ngắn, bất chấp việc giá sơ cấp liên tục neo cao. 

>> 'Đu sóng' đầu cơ bất động sản: Lợi bất cập hại?  

Chung cư vẫn được xem là phân khúc dẫn đầu thị trường. Theo đó, mức độ quan tâm đối với thị trường chung cư tại Hà Nội tăng 6%, lượng tin đăng tăng 6%. Đáng nói, không chỉ chung cư mà các phân khúc và loại hình khác đều ghi nhận sự tăng trưởng của mức độ quan tâm cũng như lượng tin đăng. 

Đà tăng giá chung cư Hà Nội hiện vẫn đang tiếp đà phát triển và có xu hướng tăng mạnh hơn trong vòng 2 tháng gần đây. 

Đà tăng được thiết lập sau thời gian hơn một tháng chung cư Hà Nội có dấu hiệu chững lại, mặt bằng giá đi ngang. 

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó GĐ Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính tại Savills Hà Nội dự báo, trong thời gian ngắn hạn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ sẽ tiếp tục được đẩy mạnh do nguồn cung trên thị trường còn khá hạn chế. 

Trong quý II/2024, nguồn cung căn hộ đã tụt giảm 34% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ còn khoảng 2.700 căn. Trong số đó, đến 98% nguồn cung này đến từ các dự án hiện có và hiện gần như không có dự án mới. 

Tuy nhiên, khi nguồn cung căn hộ tại khu vực ngoại ô Hà Nội tăng mạnh từ năm 2025 trở đi, giá bán tại các khu vực này sẽ khó có thể duy trì đà tăng như hiện tại. 

Thực trạng này có thể làm giảm áp lực tăng giá nhà ở trong thời gian dài hạn, đặc biệt ở những khu vực ngoại ô. 

Theo Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội - bà Nguyễn Hoài An nhận định rằng, mặt bằng giá chung cư Hà Nội hiện đã chứng kiến đà tăng mạnh trong nửa đầu năm. 

Bà An cho rằng đến giữa năm 2024, khoảng cách giữa mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội với TP. HCM đã thu hẹp. 5 năm trước khoảng cách này là 30% thì hiện tại chỉ còn khoảng từ 10-15%. 

Thời điểm năm 2016-2017, giá chung cư tại TP. HCM đã tăng 15-20%/năm và hiện tình trạng này đang tái diễn ở thị trường Hà Nội. 

Sau giai đoạn tăng trưởng "nóng" thì trong những năm gần đây, giá nhà tại TP. HCM đã tăng chậm lại, Hà Nội cũng nằm trong xu hướng này. 

Theo đánh giá của bà An, dư địa tăng trưởng về giá tại Hà Nội vẫn còn, nhưng khi đã ở mức tiệm cận TP. HCM thì mức giá bán tại đây có thể đi ngang. 

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thời gian tới, "dòng tiền" sẽ "đổ" về loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị, khu dân cư khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá nhằm đẩy mạnh nguồn thu về ngân sách. 

Đất đấu giá được cho là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp, kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng cho việc xây nhà để kinh doanh, cho thuê và thu về dòng tiền hàng tháng. 

Trong vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, do đó, nguồn cung đất nền đang rơi vào tình trạng khan hiếm; đặc biệt khi Luật Kinh doanh Bất động sản siết phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng nhà đất để bán tại các khu vực này. 

Trong khi đó, nhu cầu mua BĐS, trong đó bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư đều có dấu hiệu tăng mạnh. 

"Sức nóng" của các cuộc đấu giá đất kể trên vẫn sẽ tiếp diễn và nếu trong thời gian dài sẽ dần trở thành "chuyện thường ngày ở huyện". 

Dù nguồn cung tăng lên do các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất nhưng đa phần mức giá khởi điểm tại các khu vực này sẽ vẫn ở mức thấp do bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục được áp dụng cho đến hết ngày 31/12/2025. 

>> Lấy ý kiến 4 phương án giá đất tại TP. HCM