Hơn 30 tỷ USD mắc kẹt trong bất động sản: Giải mã điểm mù pháp lý và tìm liều thuốc cho thị trường
PGS.TS Nguyễn Thường Lạng nhấn mạnh, công cụ thuế, nếu được thiết kế thông minh và phù hợp, có thể trở thành "van điều tiết" hiệu quả cho thị trường bất động sản Việt Nam.
.jpg)
Hơn 30 tỷ USD đang bị “mắc kẹt” trong khoảng 1.000 dự án bất động sản ách tắc trên cả nước. Theo PGS.TS Nguyễn Thường Lạng – Chuyên gia Kinh tế và Thương mại quốc tế (Đại học Kinh tế Quốc dân), việc giải phóng nguồn vốn khổng lồ này không chỉ giúp tăng nguồn cung nhà ở mà còn tạo cú hích mạnh cho nền kinh tế.
Liệu có “liều thuốc” đột phá nào đủ sức khơi thông dòng vốn tỷ đô? Trong cuộc trao đổi dưới đây, chuyên gia sẽ chỉ ra những “điểm nghẽn” pháp lý, phân tích vòng xoáy giải phóng mặt bằng và gợi mở bài học quốc tế để tháo gỡ ách tắc cho thị trường bất động sản Việt Nam.
PV: Theo thống kê, hiện có khoảng 1.000 dự án bất động sản bị ách tắc, với hơn 30 tỷ USD vốn bị "chôn" tại chỗ, kéo theo hệ lụy cho nhiều ngành liên quan. Theo ông, đâu là những nút thắt pháp lý hoặc cơ chế đang khiến thị trường “tê liệt” trên diện rộng? Những giải pháp đột phá nào cần được ưu tiên để khơi thông dòng vốn và giảm thiểu tác động tiêu cực đến nền kinh tế?
PGS.TS Nguyễn Thường Lạng: Hơn 30 tỷ USD từ các dự án bất động sản không triển khai không chỉ đơn thuần là vốn "chết" của riêng các chủ đầu tư, mà nó còn tạo ra một hiệu ứng lan tỏa tiêu cực, kéo theo sự suy yếu của hàng loạt ngành nghề có mối liên kết chặt chẽ với lĩnh vực xây dựng và bất động sản như vật liệu, tiêu dùng, nội thất, điện tử... qua đó gây khó khăn cho các doanh nghiệp.
Điểm nghẽn đầu tiên, và có lẽ là then chốt nhất, nằm ở thể chế đất đai . Tôi cho rằng, việc tinh giản và thiết lập một khung pháp lý tạo điều kiện cho bất động sản phát triển thuần túy theo quy luật kinh tế thị trường là tối quan trọng. Giá trị đất đai phải được giải phóng, tiệm cận với giá thị trường, kéo theo đó là việc định giá thị trường cho chính bất động sản và các dịch vụ liên quan.
Cụ thể, đó chính tư duy phát triển thị trường bất động sản, khi chúng ta đang mắc kẹt trong giai đoạn giao thoa giữa hai hệ hình kinh tế. Thay vì kiến tạo một môi trường thuận lợi, tư duy quản lý vẫn nặng về cơ chế "xin - cho", trói buộc tiềm năng thị trường.
Theo một khảo sát gần đây của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trung bình một dự án phải trải qua hàng chục, thậm chí hàng trăm con dấu và văn bản chấp thuận từ nhiều cấp quản lý khác nhau, kéo dài thời gian triển khai lên đến vài năm. Tình trạng này không chỉ làm tăng chi phí đầu tư, giảm sức hấp dẫn của thị trường mà còn tạo ra mảnh đất màu mỡ cho những "quan hệ ngầm" phát huy tác dụng.
.png)
Đáng lo ngại hơn, quá trình xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý lại vấp phải những "vùng cấm" lợi ích nhóm, chi phối cả những quyết sách quy hoạch và kế hoạch phát triển. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến cơ hội tiếp cận lợi nhuận của nhà đầu tư. Với những yếu tố chồng chéo đó, hệ quả là chính sách thường xuyên rơi vào thế "thoáng chỗ này, nghẹt chỗ kia", dẫn đến tình trạng co kéo, khó lòng tháo gỡ.
Thêm vào đó, "bài toán" quy hoạch vẫn còn ẩn chứa nhiều ẩn số bất cập. Một nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Kinh tế Việt Nam (VEPR) năm 2023 chỉ ra rằng, tỷ lệ các dự án bất động sản tại các đô thị lớn phải điều chỉnh quy hoạch từ 2-3 lần trở lên chiếm tới 60%, làm chậm tiến độ triển khai trung bình từ 18-24 tháng và đội chi phí lên tới 10-15%.
Một yếu tố khác không thể bỏ qua là sự bất ổn của chính sách tài khóa , tiền tệ, đặc biệt là sự thất thường của lãi suất, tạo ra những cú sốc khó lường cho thị trường. Sự trồi sụt thất thường của lãi suất, có lúc vượt ngưỡng 10%, đã tạo ra những cơn địa chấn trên thị trường bất động sản. Những đợt tăng lãi suất đột ngột, có thời điểm vượt ngưỡng 10% vào năm 2024, đã kích hoạt một cuộc "di cư" ồ ạt của dòng tiền nhàn rỗi. Điều này dẫn đến hệ quả là thanh khoản trên thị trường bất động sản có thời điểm ghi nhận mức giảm tới 30-40%.
Sự gia tăng của dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng tạo ra những điểm sáng cục bộ, đặc biệt ở phân khúc bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng cao cấp, làm nổi bật sự phân hóa sâu sắc của thị trường. Ví dụ, nhu cầu nhà ở xã hội tăng cao, ước tính thiếu khoảng 2,9 triệu căn đến năm 2030, nhưng việc chuyển đổi dự án thương mại sang nhà ở xã hội gặp nhiều rào cản pháp lý. Điều đáng nói là sự khác biệt về tiềm năng sinh lời giữa các phân khúc lại vấp phải rào cản từ cơ chế chuyển đổi dự án phức tạp và tốn kém, (chi phí chuyển đổi có thể lên tới 5-10% tổng vốn đầu tư), khiến các nhà đầu tư khó lòng linh hoạt điều chỉnh chiến lược.
Tất cả những yếu tố này cho thấy sự ách tắc của thị trường bất động sản Việt Nam xuất phát từ nhiều nguyên nhân, mà cốt lõi là sự thiếu vắng một hành lang pháp lý thông suốt, cập nhật và tạo điều kiện phát triển đồng đều cho mọi phân khúc. Cần một cuộc "đại phẫu" hệ thống hiệu quả giữa các bộ ngành để giải quyết dứt điểm các vướng mắc pháp lý liên dự án. Đặc biệt, cần có chế tài xử lý nghiêm các trường hợp điều chỉnh quy hoạch tùy tiện, để khuyến khích và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tổ chức, nhà đầu tư chuyên nghiệp tham gia thị trường.
PV: Dưới góc nhìn của một chuyên gia, theo ông, những “điểm mù” nào trong hệ thống pháp luật bất động sản trước đây đã vô tình trở thành “mảnh đất màu mỡ” cho sai phạm phát sinh, dẫn đến việc nhiều dự án bị đình trệ và không ít cán bộ bị xử lý?
PGS.TS Nguyễn Thường Lạng: Theo tôi, rào cản pháp lý lớn nhất chính là hệ thống quy định về đất đai. Minh chứng rõ ràng nhất là con số thống kê từ Ủy ban Pháp luật của Quốc hội: 500.000 vụ tranh chấp đất đai đang tồn đọng, một con số khổng lồ chưa thể giải quyết trong ngày một ngày hai. Điểm nghẽn này kỳ vọng sẽ được khơi thông bằng những văn bản hướng dẫn sát thực tế, đi kèm với Luật Đất đai mới vừa được sửa đổi.
Điểm nghẽn thứ hai, nằm ở sự thiếu minh bạch trong quy hoạch phát triển đô thị. Chính sự mù mờ này đã tạo ra một "cuộc đua ngầm" thông tin, nơi chỉ 10-15% thông tin quy hoạch chính thức được công bố đầy đủ và kịp thời đến người dân và doanh nghiệp, tạo điều kiện cho những người biết trước cơ hội "đón sóng", đẩy giá đất cục bộ lên cao gấp nhiều lần (có những trường hợp ghi nhận mức tăng 30-50% chỉ sau khi có tin đồn về quy hoạch), bỏ lại phần lớn nhà đầu tư chân chính trong thế bất lợi.
Thêm vào đó, bộ máy quản lý thị trường bất động sản đang vận hành với những "mảnh ghép" rời rạc. Sự lệch pha giữa tầm nhìn và hành động của các cấp quản lý, cùng với sự vênh nhau trong mục tiêu sử dụng đất giữa các lĩnh vực kinh tế, quốc phòng, công nghiệp và dân dụng, đã tạo ra một "ma trận" những bất cập chồng chất, cản trở dòng chảy thị trường bất động sản.
> > Vì sao khu Tây Hà Nội trở thành ngôi sao sáng trong kỷ nguyên mới của thị trường BĐS?
.png)
PV: Giải phóng mặt bằng từ lâu đã được xem là một trong những điểm nghẽn lớn nhất khiến nhiều dự án bất động sản bị kéo dài hàng chục năm. Từ kinh nghiệm của ông, đâu là những khó khăn điển hình trong khâu này? Ngoài ra, còn những “lực cản” vô hình nào – từ nội tại doanh nghiệp hay biến động thị trường – đang tiếp tục trói chân sự hồi sinh của các dự án?
PGS.TS Nguyễn Thường Lạng: Thực tế cho thấy, dù bàn luận dưới góc độ nào, bài toán đất đai và giải phóng mặt bằng vẫn là điểm nghẽn cản trở sự thông suốt của thị trường. Nguyên nhân sâu xa bắt nguồn từ chính những bất cập trong quy hoạch ban đầu. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ quy hoạch cũ sang mục tiêu phát triển mới lại vướng vào một mê cung thủ tục, làm chậm trễ mọi nỗ lực.
Điểm nghẽn thứ hai trong bài toán giải phóng mặt bằng chính là "vòng xoáy" giá đền bù không hồi kết. Người dân có đất thì kỳ vọng mức giá "trên trời", trong khi cơ quan quản lý lại bị trói chân bởi ngân sách eo hẹp, dẫn đến một khoảng cách lợi ích khó san lấp. Mức giá đền bù, theo tôi chính là "điểm nóng" gây ra sự tắc nghẽn trầm trọng nhất.
Điển hình như dự án đường Vành đai 3 tại TP. HCM, để có được mặt bằng "sạch", thành phố đã phải chi trả những khoản đền bù cao gấp 5-7 lần so với khung giá đất Nhà nước quy định ở một số đoạn, thậm chí có những trường hợp cá biệt, mức đền bù còn vượt quá giá thị trường giao dịch tự do ở khu vực lân cận. Tuy vậy, vẫn còn không ít hộ dân "cố thủ" không chịu di dời, làm chậm tiến độ dự án hàng năm trời, và đội chi phí lên hàng nghìn tỷ đồng.
Đây không chỉ là câu chuyện cá biệt. Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có tới 70% các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm quốc gia bị chậm tiến độ mà nguyên nhân chính là vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, phần lớn xuất phát từ sự bất đồng về giá đền bù.
Thêm vào đó, vấn đề bố trí tái định cư cũng bộc lộ nhiều bất cập. Kỳ vọng về một nơi ở mới tốt hơn hoặc ít nhất là tương đương khu vực cũ là một đòi hỏi chính đáng, nhưng thực tế lại hiếm khi đáp ứng được. Chính sự chênh lệch về chất lượng sống giữa nơi đi và nơi đến đã làm gia tăng sức mạnh đàm phán của người dân, khiến quá trình giải phóng mặt bằng càng thêm gian nan.
.png)
Thực tế cho thấy, mọi thủ tục hành chính khác đều có thể được tinh gọn, nhưng chỉ riêng bài toán giá đền bù không thỏa đáng lại gây ra những thiệt hại khôn lường, khiến người dân khó lòng chấp nhận. Vì vậy, mấu chốt nằm ở việc chúng ta cần tập trung nguồn lực để nghiên cứu những mô hình, phương pháp tính giá tối ưu, đồng thời tạo điều kiện hiệu quả, nhanh chóng và gọn nhẹ cho quá trình di cư và tái định cư. Đây chính là "điểm nghẽn" nóng bỏng nhất trong bức tranh ách tắc hiện tại.
PV: Mới đây, Nghị định 76 được ban hành nhằm cụ thể hóa Nghị quyết 170 của Quốc hội, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn cho hàng nghìn dự án bất động sản. Theo ông, Nghị định này có đủ sức tạo ra sự chuyển biến tích cực và khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản trong thời gian tới hay không?
PGS.TS Nguyễn Thường Lạng: Nghị định 76, dù là một "ánh sáng cuối đường hầm" về mặt nguyên tắc định giá theo thị trường, nhưng thực tế triển khai sẽ vấp phải vô vàn khó khăn. Cụ thể, sự tăng nóng của giá đất tại Việt Nam trong giai đoạn chuyển đổi sang kinh tế thị trường là một thực tế không thể phủ nhận. Kinh nghiệm từ các quốc gia đi trước như Hàn Quốc hay Đài Loan cho thấy, giá bất động sản tại các đô thị lớn đã tăng trưởng gấp 15-25 lần trong vòng 20-30 năm sau khi mở cửa kinh tế. Với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và dòng vốn đầu tư đổ vào ngày càng lớn, Việt Nam hoàn toàn có thể chứng kiến kịch bản tương tự.
Trong bối cảnh đó, Nghị định 76, dù đã bắt kịp tinh thần thị trường, nhưng việc lượng hóa giá trị tương lai cho từng tấc đất vẫn là một bài toán khó. Hãy nhìn vào các khu vực ven đô Hà Nội hay TP.HCM, nơi chỉ trong vòng 5-10 năm, giá đất đã tăng gấp 5-10 lần nhờ quy hoạch hạ tầng và tiềm năng phát triển đô thị mới. Việc áp dụng cơ chế giá cũ, dựa trên những dữ liệu quá khứ, chắc chắn sẽ tạo ra những "vùng xám" pháp lý và gây thiệt hại cho cả người dân và nhà nước khi thu hồi đất cho các dự án phát triển.
Làn sóng FDI mạnh mẽ vào bất động sản công nghiệp là một ví dụ điển hình khác. Với việc Việt Nam trở thành công xưởng mới của thế giới, giá thuê đất và giá trị bất động sản công nghiệp tại các khu vực trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh đã tăng trưởng trung bình 10-15% mỗi năm trong 5 năm qua. Việc định giá đất cho các khu vực này trong tương lai, khi hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện và nhu cầu thuê đất tăng cao, là một thách thức mà Nghị định 76 khó có thể giải quyết triệt để nếu chỉ dựa trên các phương pháp định giá truyền thống.
Rõ ràng, Nghị định 76 là một bước tiến quan trọng, nhưng để hoàn thiện cơ chế giá đất theo thị trường ở Việt Nam vẫn còn rất dài và đầy thách thức. Nghị định này có thể cởi trói cho một số dự án "đã vào guồng", nhưng đối với những "vùng đất tiềm năng" và những biến động khó lường của thị trường, cần có những giải pháp linh hoạt và cập nhật hơn nữa trong quá trình triển khai. Thời gian sẽ là thước đo chính xác nhất cho hiệu quả của Nghị định 76, và chắc chắn, sự điều chỉnh và hoàn thiện là một quá trình tất yếu.
PV: Việc doanh nghiệp phải “chờ” định giá đất khiến không thể đóng tiền sử dụng đất và hoàn thiện pháp lý. Theo ông, tình trạng này kéo theo hệ quả dây chuyền gì – không chỉ với doanh nghiệp mà còn với nguồn cung nhà ở, thị trường bất động sản và cả nền kinh tế? Đâu là những thay đổi mang tính hệ thống cần thực hiện trong chính sách và quy trình quản lý đất đai để chấm dứt tình trạng này trong tương lai?
PGS.TS Nguyễn Thường Lạng: Việc "chôn chân" chờ định giá đất đã kích hoạt một "hiệu ứng domino" tàn khốc. Doanh nghiệp bất động sản khát vốn vì không thể mở bán, ước tính hàng trăm dự án tại TP.HCM và Hà Nội bị "treo" pháp lý vì lý do này, kéo theo nguồn cung nhà ở năm 2024 giảm 30% so với năm trước, (theo Savills). Thị trường bất động sản nói chung mất đi tính thanh khoản và niềm tin, trong khi GDP quốc gia có thể mất hàng tỷ USD do sự "đóng băng" của một ngành kinh tế trụ cột. Đây là một vòng xoáy suy thoái mà "nút thắt" định giá đất cần được tháo gỡ khẩn cấp.
Theo tôi, trong bối cảnh giá bất động sản leo thang, việc áp dụng giá trị quyền sử dụng đất đối với doanh nghiệp cần một cách tiếp cận thấu đáo từ phía Nhà nước. Thay vì áp đặt mức giá cao nhất, gây khó khăn cho doanh nghiệp, Nhà nước nên đóng vai trò "kiến tạo", bằng cách áp dụng mức giá ưu đãi nhất, có thể là mức giá sàn, điều chỉnh theo thời gian trong vòng 60 năm, sẽ giúp doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng chi phí ban đầu, tạo dư địa cho sự tăng trưởng bền vững. Chính sách này, tôi tin rằng, sẽ được doanh nghiệp đón nhận như một sự hỗ trợ thiết thực, tạo động lực để doanh nghiệp phát triển và tích lũy nguồn lực.
Sự khôn khéo của Nhà nước còn nằm ở việc khuyến khích các doanh nghiệp sử dụng ít đất đặt trụ sở tại các đô thị trung tâm, trong khi di dời các doanh nghiệp thâm dụng đất ra các vùng ven, nơi quỹ đất dồi dào hơn. Việc "nhồi nhét" các ngành công nghiệp lớn vào nội đô không chỉ gây áp lực lên hạ tầng mà còn đẩy giá đất lên cao. Bên cạnh đó, việc công bố khung giá đất tham khảo, dựa trên nghiên cứu và tính toán kỹ lưỡng, trước khi thực hiện các giao dịch, sẽ tạo ra một "neo giá", hạn chế tình trạng tăng giá tùy tiện. Đây là sự mạnh dạn cần thiết của Nhà nước trong vai trò quản lý và phát triển, đảm bảo sự ổn định thay vì để thị trường phát triển tự phát, hỗn loạn, dẫn đến chi phí cơ hội và chi phí xã hội gia tăng trong quá trình điều chỉnh sau này.
.png)
PV: Từ kinh nghiệm quốc tế, theo ông, Việt Nam có thể học hỏi những mô hình hoặc giải pháp nào để nâng cao hiệu quả và minh bạch trong công tác định giá đất, qua đó tránh tình trạng dự án bị “tê liệt” kéo dài?
PGS.TS Nguyễn Thường Lạng: Kinh nghiệm quốc tế, đặc biệt từ Trung Quốc, cho thấy những biện pháp can thiệp thông minh của nhà nước có thể hạ nhiệt thị trường bất động sản nóng sốt. Họ chủ động tăng nguồn cung nhà ở một cách đáng kể, ứng dụng công nghệ xây dựng tốc độ cao và quy hoạch phát triển nhà cao tầng để đáp ứng nhu cầu. Đồng thời, Trung Quốc cũng mạnh tay trừng phạt các hành vi đầu cơ trục lợi bất chính.
Điển hình như trong giải phóng mặt bằng, đáng chú ý là khi xây dựng các trục đường lớn. Thay vì để người dân hai bên đường nghiễm nhiên hưởng lợi từ việc nhà mình "ra mặt phố" với giá trị tăng vọt, Trung Quốc chủ động "trừ hậu" một dải đất rộng, chẳng hạn 20 mét, dọc hai bên đường. Sau đó, dải đất này được đấu giá công khai. Ai trả giá cao nhất mới có quyền sở hữu và kinh doanh ở vị trí mặt tiền đắc địa đó. Điều này không chỉ tối ưu hóa nguồn thu cho nhà nước mà còn hạn chế tình trạng " “ngồi không hưởng lợi" của những hộ dân vốn chỉ có nhà nằm ven đường mới. Đây là một cách tiếp cận sòng phẳng, tránh tạo ra sự bất bình đẳng về lợi ích từ hạ tầng công cộng.
Hay tại Anh, họ thành lập Tổ chức định giá đất độc lập, có trách nhiệm thiết lập các tiêu chuẩn định giá, đào tạo và cấp chứng chỉ cho các chuyên gia định giá, đồng thời thực hiện thẩm định giá cho các dự án lớn hoặc phức tạp. Điều này giúp tăng cường tính chuyên nghiệp, khách quan và giảm thiểu xung đột lợi ích trong quá trình định giá. Việt Nam có thể nghiên cứu thành lập một hội đồng định giá độc lập với sự tham gia của các chuyên gia uy tín trong và ngoài nước, sẽ là một bước đi quan trọng để giải quyết những bất cập hiện tại trong công tác định giá đất, tránh tình trạng dự án bị "tê liệt" kéo dài do những tranh chấp và thiếu minh bạch về giá.
Singapore lại cho thấy một cách tiếp cận quyết liệt và hiệu quả để kiểm soát "cơn nóng" của thị trường bất động sản thông qua việc áp dụng thuế suất lũy tiến đối với việc mua thêm bất động sản (ABSD). Đây là một "liều thuốc" mạnh tay, nhắm trực diện vào những người có xu hướng đầu cơ, tích trữ nhiều bất động sản và thực hiện các giao dịch mua bán liên tục. Cụ thể, tính đến tháng 4/2023, Singapore tăng dần mức thuế ABSD lên tới 20% cho căn nhà thứ hai và 30% cho căn nhà thứ ba trở lên đã tạo ra một rào cản tài chính đáng kể, làm giảm động lực đầu cơ ngắn hạn và hướng thị trường đến sự ổn định dưới sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Khi nhìn về Việt Nam, bài toán kiểm soát thị trường bất động sản lại mang những sắc thái riêng. Đề xuất đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản đã được đưa ra nhằm ngăn chặn tình trạng lách thuế, một vấn đề nhức nhối kéo dài. Tuy nhiên, sự tồn tại phổ biến của tình trạng "hai giá" trên thị trường đang đặt ra một thách thức không nhỏ về tính khả thi của đề xuất này. Việc minh bạch hóa giá giao dịch thực tế vẫn là một bài toán hóc búa, khi mà nhiều chủ thể tham gia thị trường vẫn tìm cách "lách luật" để tối ưu hóa lợi nhuận hoặc trốn tránh nghĩa vụ thuế.
Trong bối cảnh đó, một giải pháp tiềm năng được gợi ý là áp dụng cơ chế đánh thuế dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản, một kinh nghiệm đã được chứng minh hiệu quả ở nhiều quốc gia. Cách tiếp cận này được xem là một đòn "điểm trúng huyệt" vào tâm lý "mua nhanh bán vội" của giới đầu tư lướt sóng, một trong những tác nhân chính gây ra những cơn sốt giá ảo, làm méo mó thị trường.
Do đó, tôi cho rằng, công cụ thuế nếu được thiết kế và triển khai một cách thông minh và phù hợp với đặc thù của thị trường Việt Nam, hoàn toàn có thể trở thành một "van điều tiết" hiệu quả, giúp thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững và ổn định hơn.
Xin cảm ơn ông.
> > Từ 10 tỷ đến 500 tỷ: Bí quyết tăng trưởng đầy bất ngờ của CEO Đất Xanh Duyên Hải
