Luật Đất đai (sửa đổi) tác động đến nguồn cung bất động sản, nhận diện các cổ phiếu được hưởng lợi 

Nguyên nhân là dự luật vẫn còn một số nội dung, chính sách lớn cần tiếp tục nghiên cứu để thiết kế phương án chính sách tối ưu. Việc rà soát, hoàn thiện dự thảo cũng cần thêm thời gian để bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp và thống nhất với hệ thống pháp luật. 

Dự thảo khi đó còn 14 vấn đề có hai phương án cần xin ý kiến Quốc hội. Trong đó vấn đề được chuyên gia, đại biểu Quốc hội góp ý nhiều nhất và liên tục phải chỉnh sửa qua các lần dự thảo là Nhà nước thu hồi đất, phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng. 

Quang cảnh phiên làm việc ngày 29/11/2023 của Quốc hội. Ảnh: Media Quốc hội

Chứng khoán MBS trong báo cáo cập nhật đã phân tích về các điểm mới trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và tác động của nó đến nguồn cung bất động sản. 

Thứ nhất, ở Điều 158, đề xuất bỏ khung giá đất và chuyển sang định giá đất theo giá thị trường. Sửa đổi này giúp tháo gỡ nút thắt về cách xác định tiền sử dụng đất, giúp các doanh nghiệp nhanh chóng triển khai dự án và gia tăng nguồn cung cho thị trường. 

Thứ hai, Điều 78, 108 và 109 quy định rõ ràng hơn về cơ chế bối thường, hỗ trợ và thu hồi đất trong các trường hợp sau: Hỗ trợ gia đình khi thu hồi đất nông nghiệp; thu hồi đất để xây dựng dự án nhà ở thương mại. Điều này giúp hoàn thiện cơ chế nhằm xác định rõ quy trình bồi thường và giải phóng mặt bằng khi triển khai dự án, góp phần tháo gỡ vướng mắc về nguồn cung cho thị trường. 

Thứ ba, tại Điều 124, tăng thêm khoản phải thu từ đất như: Tiền sử dụng đất, thuế đất tăng thêm đối với cá dự án chậm tiến độ, không đưa đất sử dụng; quy định về thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trường hợp có điều chỉnh quy hoạch. Dự thảo này gây ra sức ép, buộc các doanh nghiệp phải triển khai dự án để tránh lãng phí đất. 

Thứ tư, điều 31, tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê trả tiền 1 lần có thể chuyển sang trả tiền hàng năm, giúp tạo điều kiện linh hoạt nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp có nhiều lựa chọn trong việc triển khai dự án. 

Ngoài Luật Đất đai sửa đổi, Chính phủ đã chính thức thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi với mục tiêu quy định rõ ràng hơn về pháp lý của các loại hình bất động sản (đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng) và thắt chặt một số điều khoản trong giao dịch bất động sản. 

MBS Research đánh giá, với những điều khoản thắt chặt trong quy định và triển khai dự án, các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững vàng, triển khai dự án bài bản và không có áp lực nợ vay lớn như Vinhomes (HoSE: VHM ), Nam Long (HoSE: NLG ) hay Khang Điền (HoSE: KDH ) sẽ có lợi thế. 

Ngoài ra, MBS Research cũng đưa ra khuyến nghị mua đối với NLG, giá mục tiêu 43.300 đồng/cp và KDH, giá mục tiêu 35.100 đồng/cp với những luận điểm như sau: (1) Được hưởng lợi trong chu kì phục hồi của ngành bất động sản nhờ phân khúc sản phẩm trung cấp đạt tỷ lệ hấp thụ cao và quỹ đất sạch lớn có thể triển khai trong giai đoạn 2024 - 2025. (2) Cơ cấu tài chính lành mạnh, tỷ lệ nợ vay/TTS thấp hơn mức trung bình ngành. (3) Định giá rẻ so với quỹ đất và tiềm năng tăng trưởng của doanh nghiệp.