NVL, PDR năm 2024: Chọn cổ phiếu có định giá rẻ hay doanh nghiệp sạch nợ trái phiếu? 

Thị trường bất động sản góc nhìn năm cũ  

Sau năm 2023 ổn định trạng thái sau biến động lớn của năm trước đó, 2024 sẽ là năm các doanh nghiệp bất động sản khắc phục phần còn lại của "dư chấn", đẩy mạnh các hoạt động tái cấu trúc và M&A dự án. 

Để vượt qua khó khăn, tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã lên kế hoạch (thậm chí đã thực hiện) các hoạt động phát hành thêm cổ phiếu, tích cực huy động vốn trên sàn. 

Không thể phủ nhận giai đoạn khó khăn nhất của các doanh nghiệp bất động sản đã qua đi khi những chỉ đạo, chính sách của Chính phủ và các bộ ngành dần được thẩm thấu. 

>> Thủ tướng gửi công điện yêu cầu NHNN thúc đẩy việc cho các doanh nghiệp bất động sản vay  

Thị trường bất động sản phải chờ đến quý II/2024 để thấy rõ hơn những chuyển biến tích cực

Quý III/2023, thống kê từ Wichart.vn cho thấy lợi nhuận của nhóm bất động sản trên sàn ghi nhận khoảng 14.860 tỷ đồng - tăng 11% so với quý liền trước nhưng giảm gần 29% so với cùng kỳ. 

Đáng nói, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đạt kết quả kinh doanh tăng trưởng trong quý vừa qua đều đến từ ghi nhận bàn giao các dự án trong quá khứ. Một số doanh nghiệp có doanh thu tăng trưởng nhưng đồng thời các khoản phải thu cũng tăng mạnh. Cùng với tồn kho tiếp tục tăng dẫn đến dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp ghi nhận âm trong kỳ. 

Theo dự báo của giới phân tích, thị trường bất động sản phải cần chờ đến quý II/2024 để thấy rõ hơn những chuyển biến tích cực. "Sản phẩm được chào bán ra thị trường trong năm 2024 là những sản phẩm nào, có nằm trong phân khúc phù hợp, đáp ứng được nhu cầu không? Đây là yếu tố còn phải chờ và cũng là mấu chốt để đánh giá thị trường có thể phục hồi hay không", một chuyên gia nhận định. 

Ở một góc nhìn khác, sở dĩ quý II/2024 được cho là thời điểm để thị trường địa ốc và các doanh nghiệp bất động sản trở lại trạng thái "bình thường mới" là bởi sự hội tụ của 3 yếu tố: Tiền gửi giảm mạnh, tăng trưởng về mặt tín dụng và chính sách bất động sản được khơi thông. 

Theo bà Nguyễn Quỳnh Trang - Chuyên viên tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán VPS: "Để thị trường đảo chiều một cách rõ rệt thì chưa khi vẫn cần có sự thăm dò, thích nghi, củng cố". 

Chuyện của Novaland và Phát Đạt  

Như đã chia sẻ tại ĐHCĐ thường niên 2023, Tại thời điểm cuối tháng 12 vừa qua, ban lãnh đạo CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã PDR  - HoSE) đã giữ đúng lời hứa với cổ đông - xoá sạch dư nợ trái phiếu (đưa nợ trái phiếu về mức 0 đồng). 

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, dự án mới ở mức hạn chế trong khi việc bán hàng cũ chậm đã gây áp lực lên thị trường trái phiếu và nợ xấu toàn hệ thống ngân hàng. 

Phát Đạt là một trong những doanh nghiệp nghiệp bất động sản hiếm hoi trên sàn đã xoá sạch các khoản nợ trái phiếu khi vừa mua lại toàn bộ 2 lô trái phiếu (tổng giá trị 800 tỷ đồng). Nói cách khác, khi có dòng tiền về, dự án cấp phép mở bán liên tục và không chịu áp lực trái phiếu nữa, Phát Đạt đang dần trở lại quỹ đạo kinh doanh ổn dần. 

>> Phát Đạt (PDR) năm 2023: Hết nợ trái phiếu, cổ phiếu tăng gấp đôi, ông Nguyễn Văn Đạt trở lại Top 10 người giàu nhất sàn chứng khoán  

Cùng cảnh ngộ như Bất động sản Phát Đạt, cũng có chuỗi giảm sàn khiến giá cổ phiếu bốc hơi hàng chục % hồi giữa quý IV/2022, tình cảnh ở CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (Mã NVL  - HoSE) lại rất khác. 

2023 là năm doanh nghiệp của Chủ tịch Bùi Thành Nhơn  loay hoay trong công cuộc tái cấu trúc, thanh toán nghĩa vụ nợ, không có quá nhiều dư địa để phát triển các dự án mới. Trước mắt với Novaland là áp lực trái phiếu đáo hạn giai đoạn 2024-2025. 

Lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trên thị trường giai đoạn 2024-2026 là rất lớn

Tại Hội nghị trực tuyến về việc triển khai công điện của Thủ tướng để gỡ khó cho thị trường bất động sản hồi giữa tháng 11/2023, Giám đốc tài chính Novaland - ông Dương Văn Bắc cho biết, tập đoàn đã qua thời điểm khó khăn nhất và đi được 80% con đường tái cấu trúc. 

Mới nhất, HĐQT Novaland đã công bố Nghị quyết cuộc họp ĐHCĐ bất thường năm 2023 trong đó thông qua kế hoạch phát hành gần 1,32 tỷ cổ phiếu tăng vốn (bao gồm 200 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và khoảng 1,17 tỷ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu). Giá chào bán của cả 2 hình thức đều không thấp hơn 10.000 đồng/cp. 

>> Sau gần 2 tháng, một cổ đông lớn cắt lỗ hàng chục % với cổ phiếu nhà NovaGroup  

Cùng với kế hoạch phát hành cổ phiếu huy động vốn, thời gian qua, nhằm giải quyết những khó khăn, NVL đã nhiều lần thông qua các giải pháp dùng bất động sản hoán đổi nợ trái phiếu. Tuy nhiên cần nhấn mạnh, hiệu quả của giải pháp này là không cao. 

Dự án Aqua City (Đồng Nai) liên tục được chỉ đạo gỡ vướng. Dù mới được cấp phép mở bán hàng trăm sản phẩm bất động sản song thực tế tại siêu dự án của Novaland vẫn chưa có nhiều điểm sáng

Tính đến cuối quý III/2023, Novaland mới giảm được 10% dư nợ trái phiếu (từ 43.000 tỷ xuống còn 40.000 tỷ đồng). 

Góc nhìn đầu tư cổ phiếu NVL, PDR  

Sau cú lao dốc hồi giữa quý IV/2022, 2024 sẽ là năm để ban lãnh đạo Novaland thực hiện "cam kết nỗ lực hành động bù đắp cho khách hàng, cổ đông" như đã hứa 

Trong khi cổ phiếu PDR đã "tri ân" những cổ đông "bắt đáy" hơn 1 năm về trước bằng mức tăng hơn 150%, cổ phiếu Novaland hiện vẫn thấp hơn 30% so với giá của hơn 1 năm về trước. Cần nhấn mạnh rằng, nhịp tăng thần tốc từ giữa tháng 7 đến đầu tháng 9/2023 từng kéo NVL lên mức 22.000 đồng/cp trước khi điều chỉnh về mức 17.050 đồng/cp (kết phiên cuối năm). 

Có thể nói, cổ phiếu NVL đến thời điểm hiện tại (có thể) vẫn chưa "lại quả" cho những cổ đông đã tham gia giải cứu giá sàn vùng 18.x-25.x đồng hơn một năm về trước (?). 

Diễn biến giá cổ phiếu PDR và NVL hơn 1 năm qua

Tuy nhiên, điều có thể làm nhà đầu tư hứng thú trong giai đoạn này là việc NVL đang ở vùng định giá rẻ. 

Tại vùng giá 27.x, P/B cổ phiếu Phát Đạt đang ở mức 2.43 lần. Trong khi đó, NVL tại vùng giá 16.8x đang có P/B chỉ 0.9. Câu chuyện của Novaland trong thời gian tới có chăng đến từ kỳ vọng các dự án lớn như Aqua City, Noval world Phan Thiết thực sự đc tháo gỡ. Tuy nhiên khi nào các dự án này được tháo gỡ và đem lại nguồn doanh thu lớn vẫn còn là dấu hỏi? 

>> Novaland (NVL) đón thêm 65.000 cổ đông mới sau 1 năm, nhiều cổ đông vẫn còn 'quả đắng'