Thời điểm “cơn sốt đất” trở lại được hé lộ, nút thắt lỏng dần, cổ phiếu bất động sản nào hưởng lợi? 

Mấu chốt để hồi phục thị trường bất động sản  

Tại báo cáo Ngành Bất động sản nhà ở mới nhất, Chứng khoán VNDirect (VND) nhận định các nút thắt đang được tháo gỡ quyết liệt. Theo nhóm phân tích ba nút thắt cần tháo gỡ đồng bộ nhằm hỗ trợ đà hồi phục của thị trường bất động sản bao gồm: kênh dẫn vốn, vấn đề pháp lý và cân bằng lại cán cân cung cầu trên thị trường bất động sản. 

VND nhận định rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao, tuy nhiên giai đoạn khó khăn nhất đã qua. Những dấu hiệu tích cực từ các DN BĐS chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối 2023 và 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại. Qua đó giảm áp lực đáo hạn trái phiếu dù, áp lực vẫn ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn về dòng tiền. 

Trong 6T23, rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp BĐS đã giảm nhẹ khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP. Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp BĐS vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường. 

Bên cạnh đó, lãi suất giảm giúp thị trường dần “rã đông”. Áp lực chi phí lãi vay của các DN phát triển BĐS đã phần nào hạ nhiệt. Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các NHTM đã tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản trong tháng 7/2023, dao động từ 6,0%-7,0%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các DN phát triển BĐS. VND cho rằng thị trường BĐS sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%. 

Thanh khoản cho thấy dấu hiệu cải thiện dù tương đối khiêm tốn  

Các doanh nghiệp BĐS hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011-13 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường BĐS trong 2011-13. Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011-13, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011. Các hệ số về khả năng thanh khoản đang đã được cải thiện nhẹ trong quý 2/2023. 

Đã có những động thái thích cực trong giải quyết các vấn đề về pháp lý   

TP.HCM đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho 50 dự án BĐS trong năm 2023. Thành phố hiện đang có 156 dự án BĐS được phát triển bởi 121 chủ đầu tư hiện đang chờ giải quyết vướng mắc (trong đó khoảng 70% có liên quan đến vấn đề pháp lý). Khi tháo gỡ được rào cản pháp lý của các dự án trên, TP.HCM dự kiến sẽ có khoảng 4.000-5.000 căn hộ được mở bán giúp giảm bớt áp lực nguồn cung như hiện tại. 

Tái cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS  

Các cơ quan quản lý đang nỗ lực tái cân bằng nguồn cung cầu trên thị trường BĐS dân cư. Thị trường hiện nay đang diễn ra tình trạng mất cân đối cung cầu, đặc biệt thừa cung ở phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung ở phân khúc bình dân, trung cấp. 

VND nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân bằng lại cung cầu, bên cạnh gói tín dụng ưu đãi cho các dự án NOXH, chính phủ đã cam kết đến năm 2030 sẽ xây dựng hơn 1 triệu căn NOXH và nhà ở cho công nhân để đáp ứng nhu cầu của phân khúc nhà bình dân và nhà cho người có thu nhập thấp. 

Cổ phiếu bất động sản tiềm năng  

Về triển vọng thị trường BĐS nhà ở, VND cho rằng thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn. 

Nhóm phân tích nhấn mạnh rằng có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011-12. Ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn chực chờ ở mức cao. Vì vậy VND cho rằng thị trường hiện tại sẽ hồi phục nhanh hơn. Dựa theo chu kỳ trong lịch sử, VND đặt nghi vấn cơn sốt đất có thể quay lại vào giai đoạn 2025-2026. 

Theo VND, NĐT nên tập trung vào những doanh nghiệp uy tín thể hiện được những thế mạnh như sau: 1) quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng và sẵn sàng ra chào bán trong giai đoạn 2023-25, 2) sản phẩm phát triển tập trung vào phân khúc bình dân và tầm trung và 3) khả năng tăng trưởng lợi nhuận và năng lực mở rộng phạm vi hoạt động với sức khỏe tài chính lành mạnh (bao gồm đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) để có năng lực vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường. 

Theo đó, VNDirect chia sẻ danh mục cổ phiếu bất động sản ưa thích gồm NLG, VHM, ngoài ra, KDH, DXG được đưa vào danh mục theo dõi. 

CTCP Đầu tư Nam Long (NLG)  có nội tại vững chắc từ phân khúc sản phẩm phù hợp với chiến lược linh hoạt nhờ sức khỏe tài chính lành mạnh và quỹ đất lớn 681ha tính đến cuối Q2/23 đã hoàn thiện thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện. 

VND tin rằng NLG sẽ tiếp tục duy trì doanh số ký bán hàng năm trong giai đoạn 2023-25 ở mức từ 8.500 tỷ đồng trở lên, nhờ tập trung nguồn lực vào phát triển các phân khúc căn hộ tầm trung và vừa túi tiền gắn liền với nhu cầu thực của khách hàng. 

Với cấu trúc tài chính lành mạnh và dòng tiền dồi dào từ các đợt ký bán trước bởi khách hàng với nhu cầu thực. VND cho rằng không có bất kỳ thách thức nào về thanh khoản đối với NLG, với tỷ lệ Nợ ròng/VCSH thấp chỉ 12% (so với mức trung bình của các doanh nghiệp cùng ngành là 53%-55%) và tỷ trọng tiền và tương đương tiền cao lên tới 3.493 tỷ đồng, chiếm 12,5% tổng tài sản (so với trung bình các doanh nghiệp cùng ngành là 3-4%) tính đến cuối Q2/23. 

Nhóm phân tích dự phóng NLG đạt tăng trưởng kép 31,4% đối với doanh thu và 27,0% với LN ròng giai đoạn 2022-24, chủ yếu nhờ vào lượng lớn BĐS sẽ được bàn giao từ các đợt ký bán trước. 

CTCP Vinhomes (VHM)  là doanh nghiệp phát triển BĐS hàng đầu với tổng quỹ đất tính đến cuối Q2/23 đạt 17.800ha với hơn 90% là quỹ đất chưa được phát triển, cho thấy tiềm năng rất lớn của VHM trong tương lai. Dù triển vọng thị trường BĐS năm nay vẫn trầm lắng, VHM vẫn hấp dẫn cho đầu tư dài hạn nhờ vị thế, tên tuổi và mức định giá hấp dẫn. Trong bối cảnh ngân hàng thắt chặt cho vay vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hơn việc phát hành TPDN, VND vẫn cho rằng thanh khoản không phải là vấn đề đáng lo ngại đối với VHM. VHM duy trì đòn bẩy thấp với tỷ lệ nợ ròng/VCSH là 11,8% tính đến cuối Q2/23 để giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn. 

VHM là một trong số ít doanh nghiệp phát triển BĐS công bố lãi ròng nửa đầu 2023 tăng trưởng mạnh đạt 21,6 nghìn tỷ (+295,3% svck, nhờ (i) bàn giao Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire và (ii) ghi nhận giao dịch bán buôn tại Vinhomes Ocean Park 2 & 3 với tổng lợi nhuận trước thuế đạt 8,8 nghìn tỷ đồng, chiếm 32% LNTT nửa đầu 2023 của VHM. Trong tháng 6 năm 2023, VHM tiếp tục mở bán dự án Vinhomes Sky Park project, Mega Grand World thể hiện tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận lớn trong các quý tiếp theo. 

Ban lãnh đạo dự kiến mở bán ba dự án NOXH gồm: Happy Home tại Hải Phòng, Thanh Hóa và Quảng Trị trong nửa cuối 2023. Từ đó giúp VHM tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ và khẳng định độ bao phủ của sản phẩm VHM trên thị trường BĐS Việt Nam. 

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH)  được đánh giá cao bởi quy mô, năng lực tài chính và quỹ đất lớn tại các khu vực được săn đón tại TP.HCM (khoảng 600ha cho khu dân cư và 110ha cho khu công nghiệp tính đến cuối Q2/23), cũng như tính minh bạch về mặt pháp lý. Theo quan điểm VND, những yếu tố này giúp các dự án BĐS của KDH vẫn trở nên hấp dẫn trong bối cảnh áp lực lạm phát và lãi suất tăng cao. 

VND kỳ vọng công ty sẽ mở bán dự án The Privia (1,8ha) với tỷ lệ hấp thụ ở mức 60-70% trong 2023, và hai dự án thấp tầng (Classia – 4,3ha; Clarita – 5,7ha) trong năm 2024, tương đương mức tăng trưởng 35,0%/41,3% svck về doanh số ký bán 2023-24. 

VND kỳ vọng sẽ có sự phục hồi từ 2024 với LN ròng tăng 32,5% svck/19,7% svck trong năm 2024-25 khi các dự án mở bán trong 2023-24 vào giai đoạn bàn giao. 

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG)  bắt đầu ghi nhận lợi nhuận dương sau hai quý với kết quả lợi nhuận âm liên tiếp, lợi nhuận ròng Q2/23 tăng 17,3% svck đạt 156 tỷ đồng. Lợi nhuận tăng đến từ: (i) chiến lược cắt giảm nhân sự nhằm thu hẹp quy mô kinh doanh giúp chi phí hoạt động giảm đáng kể 62,0% svck xuống còn 208 tỷ đồng và (ii) 342 tỷ đồng đến từ doanh thu hoạt động tài chính qua bán buôn đất dự án. 

Với việc hoạt động bán hàng và bàn giao dự án của DXG tương đối kém khả quan, VND đưa ra dự phóng thận trọng với doanh thu cốt lõi từ mảng phát triển dự án BĐS 2023 sẽ giảm 3,1% svck và sẽ chỉ hồi phục trở lại từ năm 2024 với mức tăng 34,3% svck nhờ kì vọng bàn giao trở lại dự án Gem Skyworld và Opal Skyline. Từ mức nền thấp năm 2022, LN ròng 2023-24 được dự báo sẽ bật tăng trở lại lần lượt 285,6%/65,3% svck nhờ hoạt động cắt giảm chi phí nhân công, thu hẹp quy mô hoạt động để phù hợp với thị trường. 

Dự báo bức tranh lợi nhuận nửa cuối năm của “ông lớn” bất động sản: VRE, IDC, KBC, DXG, KDH