Tồn kho BĐS cuối quý III/2024 cán mốc kỷ lục, vượt ngưỡng 530.000 tỷ đồng 

Tồn kho BĐS vượt ngưỡng 530.000 tỷ đồng  

Theo báo cáo ngành bất động sản  của APSC, từ cuối năm 2023 đến nay, một số doanh nghiệp bất động sản đã công bố hoàn tất nghĩa vụ nợ trái phiếu, bao gồm cả việc mua lại trước hạn, dù kết quả kinh doanh vẫn chưa thực sự khởi sắc. 

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) mới đây thông báo đã thanh toán toàn bộ khoản nợ trái phiếu với tổng giá trị 2.500 tỷ đồng, bao gồm cả nợ đến hạn và mua lại trước hạn. Điều này giúp doanh nghiệp đưa dư nợ vay trái phiếu về 0 đồng từ cuối năm 2023. 

Tương tự, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC ) cũng hoàn tất nghĩa vụ trái phiếu từ năm 2023, bao gồm việc tất toán 3.900 tỷ đồng tiền gốc và gần 162 tỷ đồng tiền lãi, chính thức không còn dư nợ trái phiếu. 

Tồn kho BĐS lớn nhất từ trước đến nay. Ảnh minh họa

Bên cạnh đó, tính đến tháng 12/2023, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản như Điền Phát Land, Vinh An Điền, Hoa Kim Anh, Minh Khang Điền, City Garden, Hong Lim Land, Downtown, Năm Bảy Bảy, C.E.O và Hà Đô Group cũng đã chi từ 157 tỷ đồng đến 770 tỷ đồng để mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó xóa toàn bộ dư nợ trái phiếu. 

Biến động hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS qua từng thời kỳ. Ảnh: APSC

Năm 2024 dự kiến là năm có khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn nhất, với tổng giá trị lên tới 428.000 tỷ đồng, trong đó lĩnh vực bất động sản chiếm 43%, tương ứng 184.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn. Mặc dù khối lượng nợ lớn, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đã chuẩn bị nền tảng tài chính tương đối ổn định khi bước vào năm 2024. 

Các doanh nghiệp như Khang Điền (KDH ) và Nam Long Group (NLG ) hiện vẫn đang duy trì dòng tiền dồi dào nhờ hoạt động kinh doanh hiệu quả. Trong khi đó, những doanh nghiệp có tình hình tài chính yếu hơn như DIC Corp (DIG ), Phát Đạt (PDR ) hay CEO Group (CEO ) cũng đã có bước cải thiện đáng kể về dòng tiền trong năm 2023, tạo tiền đề để đối mặt với các khoản đáo hạn lớn trong năm nay. 

>> Bất động sản hạng sang 'lên ngôi': Vì đâu mức giá đắt đỏ nhưng vẫn 'hút khách'? 

BXH các doanh nghiệp hiện có giá trị tồn kho lớn nhất. Ảnh: APSC

Bên cạnh những doanh nghiệp có dòng tiền dồi dào, một số doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đối mặt với áp lực nợ trái phiếu lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Theo báo cáo của Bộ Tài chính, danh sách các "ông lớn" nắm giữ lượng lớn dư nợ trái phiếu bao gồm: 

CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest: 1.300 tỷ đồng. 

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (Novaland): Hơn 38.659 tỷ đồng. 

CTCP Đầu tư Nam Long: Khoảng 3.100 tỷ đồng. 

CTCP Đầu tư Hải Phát: Hơn 1.840 tỷ đồng. 

Công ty TNHH KN Cam Ranh: Hơn 1.600 tỷ đồng. 

Công ty TNHH Thành phố Aqua: 2.400 tỷ đồng. 

CTCP Đầu tư Golden Hill: 5.760 tỷ đồng. 

CTCP Hưng Thịnh Land: 5.100 tỷ đồng. 

CTCP Hưng Thịnh Investment: Hơn 2.900 tỷ đồng. 

Mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang có dấu hiệu phục hồi, áp lực thanh toán trái phiếu vẫn là bài toán lớn đối với nhiều doanh nghiệp. 

Tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm cuối quý III/2024 đã vượt 530.000 tỷ đồng, mức cao nhất từ trước đến nay. 

Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án đủ điều kiện giao dịch (nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo) đạt khoảng 25.937 căn, nền. Con số này tăng 53% so với cùng kỳ, trong đó: 

Chung cư: 4.688 căn. 

Nhà ở riêng lẻ: 12.250 căn. 

Đất nền: 8.999 nền. 

Tính đến ngày 30/9/2024, tổng giá trị hàng tồn kho tăng 12% so với đầu năm, đánh dấu quý thứ 5 liên tiếp tăng kể từ quý II/2023. Trong đó, 58 doanh nghiệp tăng tồn kho, 13 không đổi và 45 giảm so với đầu năm. 

Novaland (NVL) hiện đang dẫn đầu với hơn 145.000 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và chiếm 27% tổng tồn kho toàn ngành. Trong đó, phần lớn là bất động sản để bán đang xây dựng (137.000 tỷ đồng) và bất động sản hoàn thiện (8.500 tỷ đồng). 

Vingroup đứng thứ 2 với hơn 128.200 tỷ đồng, tăng 38%. 

Vinhomes (VHM): hơn 58.000 tỷ đồng, tăng 11%. 

Becamex IDC (BCM): hơn 20.900 tỷ đồng, giảm 7%, chủ yếu là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng. 

Kinh Bắc City (KBC): hơn 13.200 tỷ đồng, tăng 8%. 

Các doanh nghiệp khác như: 

Nhà Khang Điền (KDH): Hơn 22.400 tỷ đồng, tăng 19%. 

Nam Long (NLG): Hơn 20.300 tỷ đồng, tăng 17%. 

Đất Xanh (DXG): Hơn 13.800 tỷ đồng, giảm 2%. 

Phát Đạt (PDR): Hơn 12.800 tỷ đồng, tăng 5%. 

Tín hiệu tích cực từ thị trường bất động sản  

Theo phân tích của APSC, ngành bất động sản hiện đang đóng góp 12-14% GDP quốc gia, do đó, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường không chỉ thúc đẩy ngành mà còn hỗ trợ quá trình phục hồi kinh tế. Hiện tại, 70-80% các vướng mắc của ngành tập trung ở vấn đề pháp lý. 

Sau khi 3 bộ luật quan trọng (Luật Đất đai 2024 , Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023) có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch đã phần nào giải quyết các vướng mắc liên quan đến rào cản pháp lý. 

Các chuyên gia cho rằng thị trường BĐS đang có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Ảnh minh họa

Ngoài ra, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập Tổ công tác chuyên giải quyết vướng mắc cho các dự án bất động sản. Năm 2023, tổ này đã tiếp nhận 142 văn bản báo cáo từ địa phương, doanh nghiệp và hiệp hội, xử lý khó khăn cho 191 dự án. 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2024, đã có 11 thương vụ M&A thành công với tổng giá trị hơn 1.800 triệu USD. Thương vụ lớn nhất đạt 982 triệu USD, gấp 2,2 lần thương vụ lớn nhất năm trước. 

Tổng giá trị các thương vụ M&A BĐS tại Việt Nam. Ảnh: APSC

VARS đánh giá rằng dù giá trị giao dịch của 2 trong số 11 thương vụ M&A thành công trong 9 tháng đầu năm 2024 chưa được công bố, giá trị bình quân các thương vụ này chắc chắn đạt mức cao nhất trong vòng 6 năm qua, đồng thời đưa ra nhận định rằng con số này ít nhất gấp đôi so với năm 2023, phản ánh sự khởi sắc của thị trường bất động sản Việt Nam. 

Một trong những thương vụ nổi bật là Tập đoàn Vingroup đã hoàn tất chuyển nhượng 55% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại SDI. Đáng chú ý, SDI hiện sở hữu trên 99% vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại Sado, đơn vị đang nắm giữ 41,5% vốn tại Vincom Retail. Thương vụ này có giá trị lên tới 982 triệu USD và trở thành giao dịch M&A lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam trong năm nay. 

Tiếp theo là thương vụ Becamex IDC chuyển nhượng dự án Khu đô thị và Nhà ở Tân Thành, Bình Dương cho Công ty Sycamore Limited (một công ty con của CapitaLand), với giá trị giao dịch ấn tượng đạt 553 triệu USD. 

Hoạt động M&A bất động sản không chỉ giúp nhiều chủ đầu tư tìm được giải pháp cho các dự án chậm tiến độ do thiếu vốn, mà còn giúp thu hút đáng kể dòng vốn đầu tư nước ngoài. 

Trong đó, các nhà đầu tư ngoại, chủ yếu đến từ Singapore, Nhật Bản, Malaysia và Hàn Quốc đã gia tăng mạnh mẽ sự hiện diện tại Việt Nam thông qua hình thức mua lại cổ phần tại các dự án bất động sản chiến lược. 

>> Vì đâu chung cư dưới 3 tỷ ở TP. HCM dần 'bốc hơi' khỏi thị trường?