Văn Phú Invest: Với Luật Đất đai mới, dự án từ 1.000 tỷ đồng đội vốn lên gấp 3-4 lần là 'chuyện bình thường' 

Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2024  là bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ 5 năm/lần, thay vào đó là UBND công bố bảng giá đất định kỳ hàng năm, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Trường hợp bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định. 

Tại hội thảo trực tuyến gần đây, TS. Nguyễn Thị Huyền, giảng viên khoa Luật Đại học Ngoại Thương, nhận định rằng đây là một bước tiến quan trọng của Luật Đất đai 2024. Việc trao quyền định giá đất cho chính quyền địa phương dựa trên các phương pháp định giá phù hợp, sẽ giúp bảng giá đất của các tỉnh, thành phố tiệm cận hơn với giá thị trường. 

Tuy nhiên, bà Huyền cũng cảnh báo rằng việc thực hiện quy định mới này sao cho phù hợp cũng không hề đơn giản. Đơn cử như vừa qua, TP. HCM đã công bố dự thảo bảng giá đất của địa phương với mức chênh lệch rất lớn, nhiều nơi gấp 5-10 lần, thậm chí có thể gấp vài chục lần so với giá cũ. 

Bên cạnh đó, ông Phạm Chí Sơn, Giám đốc Ban Pháp chế CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest (VPI ), chia sẻ rằng thực tế luôn phức tạp hơn rất nhiều so với dự liệu của các nhà lập pháp khi xây dựng chính sách. 

Tăng giá đất theo sát giá thị trường cũng có rất nhiều vấn đề kèm theo

>> Bảng giá đền bù đất nông nghiệp năm 2024 mới nhất  

Việc định giá đất theo giá thị trường sẽ có lợi cho người bị thu hồi đất, giảm thiểu tranh chấp và khiếu nại, góp phần duy trì trật tự xã hội. Tuy nhiên, nó đặt ra thách thức lớn cho Nhà nước trong việc chuẩn bị nguồn tài chính khổng lồ để thực hiện kế hoạch đền bù. 

Bên cạnh đó, luật mới quy định bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026, cách thời điểm hiện tại hơn 1 năm. Như vậy, áp dụng quy định nào trong năm 2025 cũng là một vấn đề nữa mà các địa phương đang rất lúng túng. 

Do đó theo ông Sơn, với việc áp dụng bộ luật mới, chi phí sẽ đội lên kinh khủng, vốn làm dự án từ 1.000 tỷ có thể sẽ tăng lên 3.000-4.000 tỷ là chuyện bình thường. 

Đối với các doanh nghiệp đã có quỹ đất huy động hoặc mua được từ trước, giờ chỉ cần triển khai dự án thì sẽ có lợi thế, làm ăn rất nhàn và thu được lợi nhuận nhanh. Còn với doanh nghiệp mới, có kế hoạch làm dự án mới thì với họ sẽ cần cân nhắc lại, kể cả việc có làm hay không. 

"Hoàn toàn có thể xảy ra chuyện Nhà nước quy hoạch khu đô thị nhưng không có ai làm, quy hoạch cứ để đấy, đất trống thì vẫn trống, bởi làm sẽ không hiệu quả. Cần thời gian để chính sách có độ thấm. Nếu chi phí đất quá lớn thì doanh nghiệp sẽ không làm được. Hoặc nếu có làm được thì sẽ đẩy chi phí giá bán lên rất cao, cuối cùng người tiêu dùng là bên phải chịu mức giá đó. Với doanh nghiệp, làm sao để xây được nhà để bán với giá phải chăng, có khách hàng mua mới là điều quan trọng và bền vững", ông Sơn bày tỏ. 

>> Chi tiết lộ trình điều chỉnh Bảng giá đất tại TP. HCM