Vì đâu nguồn cung BĐS tại TP. HCM sụt giảm mạnh? 

Phân khúc cao cấp chiếm lĩnh thị trường 

Thông tin từ Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, trong năm 2024, TP. HCM đã hoàn thành một số chỉ tiêu, trong đó xây dựng mới 9,2 triệu m2/8 triệu m2 sàn nhà ở, đạt 115%. 

Tính từ năm 2021 đến nay, tổng diện tích xây dựng mới đạt được khoảng 28,93 triệu m2/40 triệu m2 (chỉ đạt 72,3% chỉ tiêu đề ra cho giai đoạn 2021 - 2025). Diện tích nhà ở bình quân đạt 22,6 m2/người. 

Đối với việc phát triển nhà ở xã hội, trong năm 2024, TP. HCM đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 5/15 dự án nhà ở xã hội với quy mô 2.377/12.000 căn; 1/15 dự án nhà lưu trú công nhân hoàn thành một phần với quy mô 368/12.000 căn. 

>> Bất động sản 2025: Sẽ là cuộc thanh lọc mới về sản phẩm và các chủ đầu tư 

Hiện nay có 4 dự án đang được thi công với quy mô 2.874 căn (gồm 3 dự án nhà ở xã hội, 1 dự án nhà lưu trú công nhân), 6 dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 6.054 căn (5 dự án nhà ở xã hội, 1 dự án nhà lưu trú công nhân). 

Theo dự kiến sẽ sử dụng vốn đầu tư công 3 dự án nhà ở xã hội với quy mô 3.630 căn, gồm dự án nhà ở xã hội tại khu đất phường Hiệp Thành, quận 12 quy mô 2.240 căn, dự án nhà ở xã hội tại phường Tân Thới Nhất, quận 12 quy mô 540 căn, dự án nhà ở xã hội tại số 4 Phan Chu Trinh, quận Bình Thạnh quy mô 850 căn. Sử dụng vốn doanh nghiệp là 3 dự án với quy mô 2.424 căn (2 dự án nhà ở xã hội, 1 dự án nhà lưu trú công nhân). 

Trong vòng 11 tháng của năm 2024, Sở Xây dựng TP. HCM ghi nhận thị trường BĐS đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai với 4 dự án gồm 1.611 căn nhà và toàn bộ thuộc phân khúc căn hộ cao cấp. 

Sở Xây dựng TP. HCM cho biết đang tiến hành rà soát, tổng hợp báo cáo của chủ đầu tư về tình hình thực hiện nghĩa vụ dành 20% diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất trên 10ha để xây dựng nhà ở xã hội; báo cáo và kiến nghị UBND TP. HCM giải quyết các khó khăn vướng mắc cho dự án tại các cuộc họp chuyên đề về nhà ở xã hội nhằm đảm bảo thực hiện những mục tiêu phát triển nhà ở xã hội và sớm đưa các dự án vào việc triển khai thi công. 

Nhiều khó khăn chưa được tháo gỡ 

Dù vậy, chương trình phát triển nhà ở xã hội tại TP. HCM hiện vẫn còn gặp khá nhiều hạn chế. 

Một trong số đó là việc lĩnh vực nhà ở xã hội hiện vẫn chịu sự điều chỉnh và chi phối của nhiều luật khác nhau như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023... 

Những luật liên quan đến thị trường BĐS chưa có sự thống nhất, đồng bộ, thậm chí chồng chéo dẫn đến tình trạng xung đột khi áp dụng các quy định pháp luật, gây khó khăn đối với công tác quản lý Nhà nước. 

Việc xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất, các nghĩa vụ tài chính phát sinh và rà soát các nghĩa vụ khác trong quá trình đầu tư của doanh nghiệp sau quyết định giao đất vẫn còn nhiều bất cập chưa được giải quyết kịp thời. 

Tình trạng này đã khiến chủ đầu tư không thể hoàn tất các thủ tục tiếp theo như huy động vốn từ nhà ở hình thành trong tương lai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho người dân sau khi hoàn thành xây dựng. 

Ngoài ra, một số quy định pháp luật chưa rõ ràng cũng gây khó khăn trong quá trình thực hiện, chẳng hạn như quy định về thẩm quyền cấp phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài hoặc các thủ tục về môi trường trong hồ sơ trình thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở. 

Sở Xây dựng đã kiến nghị UBND TP. HCM chỉ đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc sớm hoàn tất việc đánh giá, rà soát và thống nhất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cũng như lộ trình điều chỉnh đồ án quy hoạch phân khu. Đề xuất này tập trung vào 88 dự án nhà ở xã hội và 94 dự án nhà ở thương mại đang chờ được cập nhật vào danh mục Kế hoạch phát triển nhà ở TP. HCM giai đoạn 2021 - 2025. 

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng cũng kiến nghị UBND TP. HCM chỉ đạo các Sở, bao gồm Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Quy hoạch - Kiến trúc và Sở Tài nguyên - Môi trường cùng phối hợp tập trung giải quyết các thủ tục hành chính quan trọng. 

Các thủ tục này bao gồm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và xác định nghĩa vụ tài chính. 

Theo đại diện Sở Xây dựng TP. HCM, đây được xem là bốn thủ tục đầu tiên trong quy trình triển khai dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, hiện đang gặp nhiều vướng mắc nhất, là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến nguồn cung nhà ở trên thị trường BĐS tại TP. HCM giảm mạnh trong thời gian vừa qua. 

>> Mới nhất về dự án khu thương mại tự do tại sân bay lớn nhất Việt Nam