Việt Nam có 2 thành phố lọt TOP đầu châu Á về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động 

Phân khúc nhà cao cấp chiếm lĩnh thị trường 

Trong năm 2024, Sở Xây dựng TP. HCM thông báo xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai đối với 4 dự án gồm 1.611 căn nhà. 

Đáng nói trong số này đa phần đều thuộc phân khúc căn hộ cao cấp. 

Theo chia sẻ của bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam, trong năm 2024, nguồn cung trong năm được ghi nhận là thấp nhất trong vòng 5 năm qua. 

Đa số những dự án được mở bán trong năm thuộc phân khúc trung cấp, dẫn đến tình hình giao thông không mấy khả quan. 

>> Năm nay, đô thị đặc biệt của Việt Nam sẽ hoàn thành 43 cụm công nghiệp 

Do thiếu hụt nguồn cung nên giá bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao, các dự án mới đều có mức giá bán vượt trội so với các giai đoạn trước. 

Trong năm 2025, dự kiến nguồn cung sẽ có dấu hiệu cải thiện dần, mặc dù vậy quy mô vẫn sẽ khiêm tốn so với giai đoạn 2018-2029. 

Cơ cấu nguồn cung chủ yếu vẫn thuộc phân khúc trung cấp, trong khi nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền hiện vẫn sẽ vẫn trong tình trạng khan hiếm. 

Theo như báo cáo mới đây của CBRE, 2 thành phố lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và TP. HCM hiện đều đứng top đầu châu Á, vượt cả Singapore về chênh lệch giá nhà cũng như thu nhập bình quân của người lao động. 

Tại Hà Nội, mức giá căn hộ ở mức 2.600 USD/m2 (khoảng 66 triệu đồng/m2) và GDP bình quân đầu người khoảng 6.300 USD/năm. 

Trong khi đó, tại TP. HCM, giá căn hộ hiện ở mức 2.800 USD (khoảng 71 triệu đồng/m2), còn GDP bình quân đầu người đạt khoảng 7.500 USD/năm. 

Tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người và đơn giá căn hộ theo m2 tại Hà Nội và TP. HCM lần lượt là 2,4 và 2,7 và Hà Nội hiện cũng được xem khó mua nhà ở hơn so với TP. HCM. Tỷ lệ này càng thấp cho thấy người dân thành phố đó càng khó mua nhà. 

Giá nhà vượt xa so với thu nhập 

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết hiện nhóm dân số có thu nhập cao nhất từ 13-20 triệu đồng/tháng/người, theo phân loại của Tổng cục Thống kê còn khó khăn trong việc sở hữu nhà ở. 

Nếu mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập thấp thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng, tương đương 360 triệu mỗi năm. 

Do đó, khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng theo quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở sẽ không vượt quá 1/3 thu nhập, khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm. 

Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn trên có giá dao động từ 40-70 triệu đồng/m2 tùy từng khu vực và phân khúc. Mỗi căn hộ có diện tích nhỏ 60m2 sẽ có giá khoảng 2,5-3,5 tỷ đồng. 

Nếu như nhóm này quyết định mua một căn hộ 60m2 với giá khoảng 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% thì giá trị căn nhà - tức 2,45 tỷ đồng với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoảng trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng/tháng, tương ứng với khoảng hơn 300 triệu đồng mỗi năm. 

Theo các chuyên gia, giá BĐS thiết lập mặt bằng giá mới, cao hơn từ 30% so với năm 2019. 

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở khan hiếm, một số chủ đầu tư đã lợi dụng sự khan hiếm của nguồn cung thị trường để tăng giá bán bất hợp lý khiến mặt bằng giá BĐS tăng cao. 

Giữa bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá BĐS cũng tiếp tục tăng khiến không ít người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng mà mua để chờ tăng giá, gây nên tình trạng mất cân đối cung cầu trầm trọng.