90% dân số mua được nhà dù giá đắt đỏ top 3 thế giới: Kỳ tích của Singapore lung lay trước áp lực dân số
Thị trường bất động sản Singapore vẫn tiếp tục tăng trưởng nóng.
Singapore được xếp vào nhóm 3 thành phố đắt đỏ nhất thế giới về bất động sản, theo báo cáo của Julius Baer. Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Demographia, quốc gia này cũng là một trong những nơi có nhà ở phải chăng nhất, thậm chí còn rẻ hơn cả Tulsa, Oklahoma (Mỹ). Làm sao điều này có thể xảy ra?
Thị trường bất động sản của Singapore từ lâu đã thu hút sự quan tâm của các nhà quy hoạch đô thị. Xuất phát từ cuộc khủng hoảng nhà ở nghiêm trọng vào những năm 1960, Chính phủ đã thành lập Ủy ban Nhà ở và Phát triển (HDB), giúp nâng tỷ lệ sở hữu nhà lên mức cao nhất thế giới – trên 90%.
Nhờ đó, nhiều công dân trẻ có thể sở hữu căn hộ công với giá được trợ cấp, chất lượng cao, khác hẳn những khu nhà ở công cộng xuống cấp và đầy tệ nạn ở nhiều quốc gia khác.
Tuy nhiên, mô hình này đang gặp những thách thức lớn. Nhiều người mua nhà bức xúc vì thời gian chờ đợi kéo dài và giá cả ngày càng tăng. Các quy định hiện tại cũng ưu tiên các cặp đôi đã kết hôn, khiến nhiều người trẻ phải đẩy nhanh kế hoạch hôn nhân để có suất mua nhà. Ngoài ra, thị trường bán lại HDB cũng đang tạo ra những khoản lợi nhuận khổng lồ, gây ra lo ngại về sự mất cân bằng.
“Nhà ở công giá rẻ giống như một thỏa thuận xã hội giữa chính phủ và người dân,” Nicholas Mak, chuyên gia nghiên cứu tại Mogul.sg nhận định. “Nếu không cung cấp đủ, sự bất mãn sẽ ngày càng gia tăng.”
Cơ chế phân phối nhà ở – Công bằng nhưng không dễ tiếp cận
HDB áp dụng hệ thống đăng ký mua nhà theo dạng "Build-to-Order" (BTO), tức là người mua phải tham gia bốc thăm để có cơ hội mua căn hộ mới. Điều kiện thường yêu cầu người mua phải kết hôn (hoặc đính hôn) hoặc ít nhất 35 tuổi. Các khoản trợ cấp giúp giá bán căn hộ HDB chỉ bằng một nửa so với thị trường tự do. Ngoài ra, chính phủ còn hỗ trợ khoản vay để hầu hết người mua có thể thanh toán bằng quỹ tiết kiệm hưu trí bắt buộc (CPF).
Nhờ đó, Singapore đứng thứ 11/94 thành phố về mức độ phải chăng của nhà ở trong báo cáo năm 2024 của Demographia. Tỷ lệ giá nhà trung bình so với thu nhập hộ gia đình tại Singapore là 3,8 – thấp hơn nhiều so với New York (7), London (8,1) và Hong Kong (16,7).
Những ai may mắn trúng suất mua nhà BTO có thể sở hữu bất động sản giá thấp trong một thị trường vô cùng đắt đỏ. Chẳng hạn, một căn hộ ba phòng ngủ mới mở bán tháng 2 vừa qua có giá khoảng 749.000 SGD (556.000 USD) – chưa bằng 1/3 so với giá căn hộ chung cư tư nhân có cùng diện tích.
Tuy nhiên, vì số lượng căn hộ có hạn, người mua phải chờ từ 3 đến 5 năm để nhận nhà. Nếu không may bốc trượt hoặc không hài lòng với vị trí căn hộ, họ phải chờ đợt mở bán tiếp theo. Điều này khiến nhiều người trẻ Singapore phải cố gắng đăng ký nhiều lần để sở hữu nhà.
Dân số gia tăng – Áp lực lên quỹ đất và giá nhà
Dân số Singapore đã vượt mốc 6 triệu người, tăng khoảng 500.000 người kể từ năm 2007. Để đáp ứng nhu cầu, chính phủ đã quy hoạch lại nhiều khu đất, bao gồm cả sân golf và đường đua ngựa cũ, để xây dựng nhà ở mới. Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 khiến kế hoạch này bị chậm trễ, đẩy chi phí xây dựng tăng gần 30%.
“Chúng tôi có thể và sẽ xây đủ nhà cho mọi hộ gia đình Singapore", Thủ tướng Lawrence Wong khẳng định trong bài phát biểu trước Quốc hội ngày 28/2. Ông cũng nhấn mạnh rằng giá nhà HDB vẫn nằm trong tầm kiểm soát nhờ các khoản trợ cấp của chính phủ.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản Singapore vẫn tiếp tục tăng trưởng nóng. Giá căn hộ HDB bán lại đã tăng hơn 50% trong 5 năm qua, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng 20%. Trong năm 2023, có hơn 1.000 căn hộ HDB được bán lại với giá trên 1 triệu SGD, trong khi con số này năm 2020 chưa đến 100 căn.
Điều này đã thúc đẩy chính phủ áp dụng các biện pháp kiểm soát như kéo dài thời gian tối thiểu ở trước khi được phép bán lại (từ 5 lên 10 năm), hạn chế mức vay mua nhà, và yêu cầu hoàn trả một phần trợ cấp khi bán căn hộ HDB tại khu vực "đắc địa".
Một điểm đặc biệt trong mô hình HDB là chính phủ giữ quyền sở hữu đất, cho phép họ phá bỏ các khu nhà cũ để phát triển những dự án thương mại hoặc chung cư tư nhân mới. Hệ thống này cũng đảm bảo tỷ lệ dân số theo sắc tộc, hạn chế người độc thân mua nhà nhằm khuyến khích lập gia đình, và thậm chí kiểm soát cả số lượng thú cưng được nuôi trong căn hộ.
Một số người đã hưởng lợi lớn từ đà tăng giá nhà. Elaine Ng, một bà mẹ trẻ, đã bán căn hộ HDB của mình với giá 930.000 SGD – cao hơn 60% so với giá mua năm 2013. Nhờ đó, cô có thêm tài chính để trang trải cuộc sống và lo cho con gái mắc bệnh hiếm.
Mặt khác, nhiều người dân lại cảm thấy phiền phức khi giá nhà tăng khiến ngày càng có nhiều môi giới bất động sản tìm đến họ để mời chào mua bán. Một số cư dân thậm chí dán biển trước cửa: "Chúng tôi không có ý định bán nhà. Xin đừng làm phiền."
Alan Cheong, Giám đốc nghiên cứu của Savills Plc, nhận định: “HDB từng là bước đệm để người dân mua chung cư tư nhân. Nhưng giờ đây, ranh giới này đang mờ dần”.
Khi các dự án HDB mới ngày càng hiện đại, thậm chí có cả vườn trên không và đường chạy bộ, khoảng cách giữa nhà ở công và chung cư tư nhân ngày càng thu hẹp. "Nhà HDB bây giờ đẹp quá mức rồi", Cheong nói.
Để hình dung rõ hơn, hãy đến một thao trường quân sự cũ ở phía tây Singapore. Nơi đây, một khu đất rộng 700 héc-ta từng rợp bóng cây xanh, giờ đã trở thành một công trường ngổn ngang với cần cẩu, cầu vượt bê tông và các tòa nhà cao tầng mới mọc lên san sát.
Chính phủ Singapore đang xây dựng một thị trấn với quy mô gấp đôi Công viên Trung tâm New York – Tengah, thành phố tương lai của Singapore, với những hệ thống điều hòa không khí năng lượng mặt trời khổng lồ, hệ thống thu gom rác thải chân không, đường hầm giao thông và các trang trại đô thị tích hợp.
Tuy nhiên, giá nhà trên thị trường thứ cấp vẫn tiếp tục leo thang, khiến nhiều chuyên gia lo ngại rằng hệ thống HDB có thể đang trở thành nạn nhân của chính sự thành công của nó.
