Bất động sản 2025: 'Bài toán' M&A của doanh nghiệp nội trong bối cảnh ngoại lực áp đảo

Khối ngoại tiếp tục 'thâu tóm' thị trường?

Năm 2024 chứng kiến một "cơn địa chấn" thực sự trên thị trường M&A bất động sản Việt Nam. Con số ấn tượng hơn 1,8 tỷ USD từ 13 thương vụ nổi bật không chỉ khẳng định sự sôi động, mà còn cho thấy một xu hướng tái cấu trúc mạnh mẽ trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều thách thức.

Trong bối cảnh khó khăn chung về dòng tiền, việc các doanh nghiệp nội địa có tiềm lực vẫn mạnh tay "rót vốn" thâu tóm quỹ đất sạch là một tín hiệu đáng chú ý. Thay vì co cụm phòng thủ, các "ông lớn" đang chủ động nắm bắt cơ hội để củng cố vị thế, gia tăng sức mạnh nội tại thông qua cuộc đua mở rộng quỹ đất, đặc biệt là quỹ đất sạch, yếu tố then chốt trong việc định hình vị thế và năng lực phát triển của các doanh nghiệp bất động sản.

Năm 2025, các thương vụ M&A bất động sản không chỉ là "mạnh về gạo, bạo vì tiền", mà còn là cuộc đua về tầm nhìn và khả năng nắm bắt cơ hội

>>>Thanh khoản bất động sản tiếp tục 'tắc nghẽn': Dòng tiền sẽ tìm lối đi nào?

Trong cuộc đua này, không thể không nhắc đến Vinhomes. Với quỹ đất khổng lồ hơn 18.000 ha, theo đánh giá của Chứng khoán Shinhan, Vinhomes đang nắm trong tay lợi thế cạnh tranh vượt trội, đủ để triển khai dự án trong hàng thập kỷ tới. Không những thế, doanh nghiệp “họ Vin” vẫn tiếp tục thể hiện tham vọng bành trướng quỹ đất và phát triển dự án.

Mới đây, đề xuất xây dựng Khu đô thị mới phía Tây Bắc (Khu 1) tại TP Bắc Ninh với quy mô gần 270 ha và tổng vốn đầu tư ước tính lên đến hơn 44.500 tỷ đồng là một minh chứng rõ nét cho tầm nhìn dài hạn trong việc đón đầu các cơ hội phát triển tại các thị trường tiềm năng, mà còn khẳng định vị thế dẫn dắt thị trường của Vingroup.

Không chịu "ngồi yên" trong cuộc đua giành giật quỹ đất, T&T Group của "bầu" Hiển cũng đang cho thấy sự năng động và quyết liệt không kém. Hàng loạt động thái nghiên cứu đầu tư tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, từ Hòa Bình, Vũng Tàu đến các tỉnh miền Trung như Thanh Hóa, Nghệ An, Quảng Trị, hay các tỉnh phía Bắc như Quảng Ninh, Thái Nguyên, Hà Nội, và cả khu vực Đồng bằng sông Cửu Long như An Giang, Đồng Tháp... không chỉ giúp T&T Group gia tăng sự hiện diện trên bản đồ bất động sản Việt Nam, mà còn cho thấy quyết tâm trở thành một "tay chơi" đáng gờm trong tương lai.

Mặc dù các doanh nghiệp trong nước đang thể hiện sự chủ động và tích cực trong hoạt động M&A bất động sản, đặc biệt trong việc thâu tóm quỹ đất, bức tranh tổng thể năm 2024 vẫn cho thấy sự "lấn át" nhất định từ khối ngoại thông qua các thương vụ có giá trị lớn. Điển hình là thương vụ Vingroup thoái vốn tại Vincom Retail, ước tính trị giá 1,54 tỷ USD, với bên mua có liên hệ đến tập đoàn Berjaya của Malaysia.

Trong khi đó, Thương vụ Becamex IDC chuyển nhượng dự án Khu liên hợp công nghiệp dịch vụ - đô thị Bình Dương quy mô 18,9ha cho Công ty TNHH Sycamore, thuộc tập đoàn bất động sản hàng đầu Singapore CapitaLand, với giá trị ước tính hơn 553 triệu USD, bao gồm hơn 3.700 căn nhà ở, khẳng định sức hấp dẫn của thị trường Bình Dương và dòng vốn ngoại vẫn chiếm ưu thế trong các giao dịch M&A bất động sản quy mô lớn năm 2024.

Trong bối cảnh nội lực còn đang "hụt hơi", thị trường M&A bất động sản Việt Nam giai đoạn 2025-2026 được Cushman & Wakefield dự báo sẽ tiếp tục chứng kiến sự đổ bộ của những tay chơi chủ chốt đến từ châu Á như Singapore và Malaysia, và nhiều khả năng sẽ tiếp tục “chiếm sóng” trên thị trường, họ ráo riết săn quỹ đất sạch, chất lượng và pháp lý hoàn chỉnh nhằm khai thác tiềm năng sinh lời dài hạn, gây áp lực cạnh tranh không nhỏ lên doanh nghiệp nội.

Đáng chú ý, năm 2025 chứng kiến phân khúc nhà ở tiếp tục khẳng định vị thế "nam châm" hút vốn của cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế nhờ tỷ suất sinh lời đầy hứa hẹn. Sự thay đổi đáng chú ý là sự tham gia ngày càng đa dạng của các tay chơi ngoại. Nếu như 15 năm trước, dòng vốn FDI chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp với những tên tuổi quen thuộc như Keppel Land và CapitaLand, thì hiện tại, thị trường đã chào đón thêm nhiều gương mặt mới đầy tiềm năng như Lotte Group, GS, Sumitomo, Hong Kong Land... cho thấy sức hấp dẫn lan tỏa đến nhiều phân khúc nhà ở khác nhau.

Chờ kích hoạt những thương vụ lớn 'trùm mền'

Nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025, các chuyên gia của JLL Việt Nam vẽ nên một bức tranh đầy hứa hẹn. Điểm sáng lớn nhất chính là sự đầu tư khủng của Chính phủ vào hạ tầng, với nguồn ngân sách lên đến 8% GDP.

Việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý sẽ giúp toàn thị trường phát triển, trong đó mảng M&A cũng mang lại nhiều nguồn lợi cho bên bán và mua. Ảnh: TL.

>>>Giá chung cư chững lại sau tăng nóng, 'tay to' bất động sản đang nhòm ngó phân khúc nào kế tiếp?

Đáng chú ý, sự quyết tâm của Chính phủ trong việc cải thiện môi trường đầu tư đã tạo được niềm tin mạnh mẽ từ các nhà đầu tư quốc tế. Một làn sóng M&A tiềm năng đang hình thành khi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tích cực thăm dò thị trường. Đồng thời, bối cảnh kinh tế toàn cầu cũng gia tăng sức hấp dẫn của bất động sản văn phòng và công nghiệp Việt Nam, tạo động lực lan tỏa đến phân khúc thương mại, đây chính là lực đẩy quan trọng, được kỳ vọng sẽ khơi thông dòng chảy của thị trường bất động sản.

Song, phải thừa nhận, thị trường vẫn đang chờ "cú hích" cho M&A năm 2025. Các doanh nghiệp trong nước vẫn đang kiên trì giải quyết những thách thức về tài chính và pháp lý vốn đã kéo dài. Dù khối nội vẫn tham gia tích cực vào thị trường M&A, nhưng một sự bùng nổ mạnh mẽ trong năm nay hoặc năm tới vẫn còn là một dấu hỏi lớn.

Thông tin từ Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, cho thấy một thực trạng đáng lo ngại: 66 dự án bất động sản với tổng vốn đầu tư lên đến 129.000 tỷ đồng hiện đang "mắc kẹt" vì vướng mắc pháp lý; trong 11 tháng năm 2024, không có bất kỳ hoạt động M&A nào diễn ra trong phân khúc nhà ở trên địa bàn thành phố. Đây là một diễn biến trái ngược với kỳ vọng, bởi M&A thường được xem là một bệ đỡ quan trọng, có khả năng khơi thông nguồn cung và tạo động lực sôi động cho thị trường bất động sản.

"Cần quyết liệt trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn đang cản trở hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản. Trong bối cảnh tái cơ cấu đầu tư, việc bán hoặc chuyển nhượng dự án không chỉ là giải pháp để vượt qua khó khăn tài chính, tạo dòng tiền, mà còn là quyền tự chủ kinh doanh mà doanh nghiệp được pháp luật bảo vệ", Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Quan trọng hơn cả, việc chuyển nhượng dự án sẽ tạo ra cơ hội tái khởi động cho những dự án bất động sản, nhà ở thương mại đang bị "trùm mền", ngừng triển khai. Điều này không chỉ tránh lãng phí nguồn lực của doanh nghiệp mà còn giải phóng nguồn lực tiềm năng cho nền kinh tế và xã hội.

Tại cuộc họp gần đây, Thứ trưởng Tài Chính Nguyễn Đức Tâm nhấn mạnh, năm 2025, trọng tâm là tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án để hút vốn đầu tư và tạo đột phá cho thị trường M&A. Bộ đang tham mưu Chính phủ và đề xuất Quốc hội thông qua các luật sửa đổi quan trọng như Dự thảo Luật Đầu tư công (sửa đổi); Luật về đầu tư, quy hoạch, đấu thầu, PPP. Sự đồng bộ giữa các luật này và các luật liên quan đến bất động sản được kỳ vọng sẽ hồi sinh các dự án, tăng tính thanh khoản và hiệu quả cho toàn thị trường M&A bất động sản.

"Các nỗ lực tháo gỡ pháp lý từ Chính phủ, sự chủ động của doanh nghiệp và đặc biệt là sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản huy động vốn hiệu quả hơn. Điều này kỳ vọng sẽ vực dậy thị trường bất động sản, tạo ra một yếu tố then chốt thúc đẩy M&A tại Việt Nam trong năm 2025", ông Tâm nhận định.