Thanh khoản bất động sản tiếp tục 'tắc nghẽn': Dòng tiền sẽ tìm lối đi nào?

Rủi ro chi phí vốn đang "ăn mòn" lợi nhuận bất động sản

Trong khi thị trường bất động sản vẫn đang "loay hoay" với bài toán lãi suất, một khía cạnh ít được nhìn thấy trực tiếp được ví như một "quả bom nợ" tiềm ẩn nguy hiểm hơn nhiều: chi phí vốn hóa. Thực tế, vấn đề cốt lõi của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở mức lãi suất vay, mà nghiêm trọng hơn là chi phí lãi vay bị vốn hóa ngày càng phình to do các dự án "mắc kẹt" về pháp lý, thủ tục hoặc thiếu vốn triển khai.

Theo chuẩn mực kế toán, các doanh nghiệp bất động sản thường vốn hóa chi phí lãi vay vào giá trị tài sản dở dang (hàng tồn kho). Điều này có nghĩa, khoản chi phí lãi vay thực tế không được phản ánh ngay lập tức vào báo cáo kết quả kinh doanh mà "ẩn mình" trong giá trị dự án đang triển khai.

Vấn đề trở nên nghiêm trọng khi các dự án bị đình trệ, kéo dài thời gian hoàn thành. Chi phí lãi vay cứ thế tích tụ, "phình to" theo thời gian. Đến một thời điểm nhất định, khi dự án buộc phải hạch toán, khoản chi phí vốn hóa khổng lồ này sẽ "dội ngược" vào báo cáo kinh doanh, gây ra cú sốc lớn cho lợi nhuận, thậm chí đẩy doanh nghiệp vào nguy cơ thua lỗ.

Vấn đề cốt lõi của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở mức lãi suất vay, mà nghiêm trọng hơn là chi phí lãi vay bị vốn hóa ngày càng phình to. Ảnh: TL.

>>> Hạ tầng, pháp lý, sản phẩm vừa túi tiền: Bộ ba 'chìa khóa' giúp bất động sản vượt gió ngược

Minh chứng rõ ràng nhất nằm ở trường hợp của Novaland (NVL). Áp lực tài chính đang bủa vây NVL khi doanh nghiệp này tiếp tục cho thấy những khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ trái phiếu. Theo thông tin mới nhất, đến hạn 28/3/2025, Novaland mới chỉ "gán nợ" bằng tài sản khác trị giá vỏn vẹn 1,8 tỷ đồng cho lô trái phiếu có tổng giá trị gốc và lãi lên đến hơn 795 tỷ đồng.

Như vậy, khoản nợ khổng lồ hơn 793 tỷ đồng vẫn đang nằm trên giấy, cho thấy tình hình thanh khoản đáng lo ngại của ông lớn bất động sản này. Novaland thừa nhận chưa thể thu xếp đủ nguồn lực tài chính và hiện đang trong quá trình đàm phán "nước rút" với các trái chủ để tìm kiếm giải pháp.

Tình thế ngặt nghèo của Novaland càng trở nên rõ ràng hơn khi nhìn vào bức tranh tổng thể về dư nợ vay. Tính đến thời điểm hiện tại, tổng dư nợ vay tài chính ngắn và dài hạn của doanh nghiệp đã chạm ngưỡng 61.500 tỷ đồng, trong đó phần nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng áp đảo với hơn 36.978 tỷ đồng.

Đáng chú ý, cơ cấu nợ vay của Novaland cho thấy sự phụ thuộc nặng nề vào kênh huy động vốn thông qua thị trường trái phiếu. Tổng nợ trái phiếu của doanh nghiệp lên tới hơn 37.300 tỷ đồng, trong đó 22.700 tỷ đồng là trái phiếu ngắn hạn. Con số này không chỉ phơi bày áp lực trả nợ tức thì mà còn cho thấy rủi ro tái cấp vốn lớn trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở LDG (HOSE: LDG). Với tổng nợ vay năm 2024 hơn 251 tỷ đồng, chi phí lãi vay mà doanh nghiệp này ghi nhận chỉ vỏn vẹn 5.7 tỷ đồng. Nếu so sánh với mức lãi suất trung bình 10%/năm trong bối cảnh hiện tại, LDG lẽ ra phải chi trả khoảng 25 tỷ đồng cho khoản nợ này. Sự chênh lệch lớn đặt ra nghi vấn về việc liệu LDG có đang áp dụng phương pháp vốn hóa chi phí lãi vay tương tự Novaland, "ẩn" đi một phần đáng kể chi phí thực tế.

"Bồi" thêm những khó khăn, trong bối cảnh tín dụng ngân hàng bị siết chặt, nhiều doanh nghiệp đã tìm đến kênh trái phiếu như một giải pháp thay thế. Tuy nhiên, lãi suất trái phiếu cao (trung bình 11% - 13%, thậm chí có trường hợp lên đến 14.5%) lại tạo thêm một gánh nặng chi phí vốn khác, nếu không được quản lý hiệu quả. Bên cạnh đó, dư nợ tiêu dùng cho vay bất động sản chiếm phần lớn. Thời gian qua, khó khăn về pháp lý, cung bất động sản ra thị trường hạn chế, thu nhập người dân bị giảm... dẫn đến người dân e dè trong việc đầu tư mua sắm.

Thực tế này đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải có những giải pháp căn cơ để khơi thông dự án, giảm thiểu thời gian triển khai và kiểm soát chặt chẽ chi phí vốn. Đồng thời, các nhà đầu tư cũng cần tỉnh táo, không chỉ nhìn vào "bề nổi" của báo cáo tài chính mà phải đánh giá kỹ lưỡng tiến độ dự án và khả năng hấp thụ của thị trường để nhận diện và phòng tránh những rủi ro tiềm ẩn từ "bom nợ" chi phí vốn hóa này.

Để giải quyết câu chuyện thanh khoản cho thị trường cần có những giải pháp căn cơ. Điều này cũng đồng nghĩa với việc cần thêm nhiều trợ lực hơn nữa từ phía Chính phủ. Ảnh: TL.

>>> Giá chung cư chững lại sau tăng nóng, 'tay to' bất động sản đang nhòm ngó phân khúc nào kế tiếp?

Khấp khởi chờ 'vốn mồi'

Hiện, dư nợ tín dụng bất động sản hiện đã đạt 3,48 triệu tỷ đồng, nhưng nhiều dự án vẫn gặp khó khăn, chủ yếu lại nằm ở khâu pháp lý. Nhiều dự án vẫn chưa được hoàn thiện thủ tục pháp lý cần thiết, dẫn đến ngân hàng e ngại khi giải ngân. Doanh nghiệp muốn vay để phát triển dự án nhưng lại không đáp ứng đủ điều kiện…

Việc xem xét và điều chỉnh các chính sách thuế phí bất động sản đóng vai trò then chốt trong việc giảm gánh nặng cho nhà đầu tư, doanh nghiệp và người mua nhà, từ đó khơi thông dòng vốn cho thị trường. Ví dụ, việc giảm thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản từ mức 2% cố định xuống mức lũy tiến dựa trên lợi nhuận thực tế, hoặc cho phép khấu trừ các chi phí liên quan, sẽ khuyến khích giao dịch thứ cấp và tăng tính thanh khoản.

Tương tự, việc giảm lệ phí trước bạ, đặc biệt cho người mua nhà lần đầu hoặc nhà ở giá rẻ, sẽ giảm đáng kể chi phí ban đầu, giúp nhiều người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn. Những điều chỉnh này không chỉ giảm trực tiếp chi phí cho các bên tham gia mà còn tạo động lực thúc đẩy các hoạt động mua bán, đầu tư, góp phần vào sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Hơn hết, để giải quyết câu chuyện thanh khoản cho thị trường cần có những giải pháp căn cơ. Điều này cũng đồng nghĩa với việc cần thêm nhiều trợ lực hơn nữa từ phía Chính phủ. Do đó, để thị trường đảo chiều, kéo thanh khoản đi lên, bất động sản cần những “ngòi nổ” chất lượng, đúng thời điểm và nhắm đúng đối tượng. Cụ thể, các gói tín dụng ưu đãi cho cả người mua nhà và doanh nghiệp phát triển nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ, là vô cùng cần thiết.

Nhìn lại sau hai năm triển khai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (nay là 145.000 tỷ đồng) nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội mới chỉ giải ngân được một phần rất nhỏ, khoảng 4.000 tỷ đồng. Điều này cho thấy sự cần thiết phải hành động khẩn trương để loại bỏ những trở ngại, khơi thông dòng vốn của gói tín dụng này. Việc này có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp doanh nghiệp và người dân dễ dàng tiếp cận nguồn lực tài chính ưu đãi, thúc đẩy mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Một phân khúc khách hàng tiềm năng khác đang rất cần nhà ở nhưng lại không thuộc diện được mua nhà ở xã hội, đó là các cặp vợ chồng trẻ và những người mới khởi nghiệp. Nếu Chính phủ có những chính sách đặc biệt ưu đãi về tín dụng cho nhóm này. Ví dụ như mức lãi suất hấp dẫn khoảng 6% trong thời gian 5 năm, thì sẽ tạo ra một "cú huých" mạnh mẽ cho thị trường bất động sản. Nhiều chuyên gia tin rằng, chính sách này có thể giúp thị trường nhanh chóng lấy lại đà tăng trưởng, có khả năng phục hồi chỉ trong vòng nửa năm sau khi được ban hành.

Đặc biệt, trong bối cảnh dự kiến tác động từ chính sách thuế quan của Mỹ, mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước xây dựng gói tín dụng quy mô lớn khoảng 500 nghìn tỷ đồng với lãi suất ưu đãi hỗ trợ những lĩnh vực có sức lan tỏa lớn như công nghệ cao và hạ tầng hiện đại, cũng được kỳ vọng sẽ mang lại những tác động đáng kể đến thị trường bất động sản Việt Nam. Bởi lẽ, phát triển tốt hạ tầng có thể cải thiện kết nối và giá trị bất động sản ở các khu vực liên quan. Về lâu dài, nếu gói tín dụng giúp tăng trưởng kinh tế, tạo ra công ăn việc làm và nâng cao thu nhập, nó có thể gián tiếp tạo ra lực cầu tốt hơn cho thị trường bất động sản.