Cần tháo gỡ bài toán về quỹ đất và nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội 

Tiến độ xây dựng nhà ở xã hội vẫn còn chậm  

Nhà ở xã hội (NƠXH) là một sản phẩm mà Chính phủ mong muốn phát triển dành riêng cho những người lao động, người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, thực tế, ước mơ "an cư lập nghiệp" của nhóm đối tượng này ngày càng xa tầm với, khi giá nhà chung cư ở một số đô thị lớn đang có hiện tượng tăng đột biến như hiện nay. 

Mới đây, Nghị quyết về kết quả giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội" được Quốc hội thông qua cũng đã chỉ rõ các vấn đề của thị trường bất động sản, trong đó có việc giá bất động sản tăng cao, tình trạng người mua nhà xã hội không thuộc đối tượng thụ hưởng chính sách. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, giá bán cao, các quy định về điều kiện để tiếp cận chính sách đối với người dân còn phức tạp, khó khả thi,... 

Nguồn cung nhà ở xã hội hạn chế, giá bán cao, người dân khó tiếp cận chính sách. Ảnh: Internet

Đề án “1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” được Thủ tướng phê duyệt tháng 4/2023. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến hết quý III/2024, cả nước có 622 dự án được triển khai với quy mô 565.177 căn. Tuy vậy, việc thực hiện Đề án đến nay vẫn chưa đạt yêu cầu; đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội. 

Mới đây, Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng về tình hình thực hiện đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội  giai đoạn 2021 - 2030. Tính đến giữa tháng 7, cả nước có 79 dự án xây xong với gần 40.700 căn, đạt 10% chỉ tiêu đến 2025. Ngoài ra, 128 dự án khởi công, dự kiến cung ứng gần 112.000 căn nhà ở xã hội. 

Tại hai đô thị loại đặc biệt là Hà Nội, TP. HCM, việc xây nhà ở xã hội còn chậm, chưa tới 40% chỉ tiêu. Trong báo cáo về phát triển, quản lý nhà ở xã hội mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết thành phố có 69 dự án đã và đang triển khai. Trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, có 8 dự án đã hoàn thành toàn bộ với 10.270 căn và 3 dự án hoàn thành một phần. 

Sở Xây dựng Hà Nội nhìn nhận, công tác phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thủ đô còn nhiều hạn chế. Cụ thể, từ năm 2015 đến nay, chưa có dự án nhà ở xã hội nào được đầu tư bằng vốn ngân sách. Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân  đang triển khai đều chậm so với tiến độ được duyệt. 

Công tác phát triển nhà ở xã hội thời gian qua gặp nhiều khó khăn vướng mắc như: trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội còn kéo dài, thậm chí phức tạp hơn các dự án nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, việc xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan Nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp. 

Đồng thời, cơ chế, chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở xã hội chưa thực sự hấp dẫn, chưa thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư. Việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư “ách tắc”; Nhà nước thiếu nguồn “vốn mồi” để thực hiện chính sách ưu đãi nhà ở xã hội. 

> > Đất đấu giá tại tỉnh Hưng Yên lập kỷ lục mới  

Tháo gỡ bài toán quy chuẩn quỹ đất và nguồn vốn ưu đãi 

Trao đổi về vấn đề này, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Phan Đức Hiếu cho biết, dù vấn đề phát triển nhà ở xã hội luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm, nhưng trên thực tế cung vẫn chưa theo kịp cầu. Một trong những nguyên nhân chính đến từ việc các địa phương chưa bố trí quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội. Việc phát triển nhà ở xã hội chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất  20% trong dự án nhà ở thương mại. 

Theo ông Hiếu, việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay đang thách thức hơn nhà thương mại. Bởi lẽ, nguồn vốn hỗ trợ chủ yếu là các gói tín dụng ngắn và trung hạn, mang tính thời điểm, không bền vững. Cơ chế triển khai vẫn là doanh nghiệp tự bỏ vốn đầu tư nhưng bị giới hạn lợi nhuận tối đa 10% trong khi thủ tục, quy chế khó hơn làm nhà thương mại. Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này chủ yếu vì trách nhiệm xã hội hơn là lợi ích kinh tế. 

"Hiện đang có nhiều tranh cãi về việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội có nên hay không, bởi tình trạng vừa thiếu, vừa thừa quỹ đất phát triển NƠXH tại nhiều địa phương. Nguyên nhân chủ yếu đến từ công tác quy hoạch, khi nhiều địa phương chưa quan tâm đến phát triển NƠXH, chưa chủ động dành những quỹ đất trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp cho xây dựng NƠXH, chưa có quy chuẩn nào về quỹ đất NƠXH", Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Phan Đức Hiếu chỉ rõ. 

Cần sớm xây dựng quy chuẩn về nhà ở xã hội để nhanh chóng tháo gỡ các bất cập hiện tại. Ảnh: Internet

Mặc dù Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã quy định cụ thể một số trường hợp dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội theo từng loại hình đô thị, nhưng hiện vẫn chưa có quy chuẩn quỹ đất dành cho nhà ở xã hội. Ông Hiếu kiến nghị Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm xây dựng quy chuẩn về nhà ở xã hội và quy chuẩn về quỹ đất nhà ở xã hội, bởi nếu cơ chế, chính sách đều tốt mà không có quỹ đất cũng không thể triển khai nhà ở xã hội. 

Đồng ý kiến, TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhấn mạnh, cần xem nhà ở xã hội là một hạ tầng quan trọng về mặt kinh tế xã hội. Một trong những vấn đề nổi bật cần chú trọng là nguồn vốn ưu đãi cho NƠXH. Hiện nay đã có gói tài chính 120.000 tỷ đồng được huy động từ 4 ngân hàng Nhà nước, thời hạn giải ngân đến hết năm 2030. Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, sau hơn một năm triển khai, giải ngân gói 120.000 tỷ đồng vẫn rất thấp, gần 1% tức khoảng 1.344 tỷ đồng. Trong số này, 1.295 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 12 dự án, còn lại là người mua nhà. 

“Việc chậm giải ngân gói tín dụng ưu đãi này sẽ ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành đề án xây một triệu căn nhà xã hội. Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần nới lỏng điều kiện vay vốn, kéo dài thời hạn; đồng thời nghiên cứu mở rộng thêm nguồn vốn và hạ lãi suất cho vay bằng mức lãi suất tại Ngân hàng Chính sách xã hội đối với các khoản vay cho NƠXH”, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nêu ý kiến. 

Nhiều chuyên gia bất động sản ủng hộ và đề nghị xây dựng gói tín dụng  30.000 tỷ đồng để Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay mua, thuê mua, xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở để thực hiện chính sách xã hội. Trong đó 15.000 tỷ đồng nguồn vốn từ phát hành trái phiếu Chính phủ và 15.000 tỷ đồng từ nguồn vốn ngân sách địa phương ủy thác cho vay. Gói tín dụng mới này được kỳ vọng sẽ đáp ứng mục tiêu nhiệm vụ chính trị của Nhà nước trong việc quan tâm, đảm bảo công tác an sinh, xã hội về nhà ở. 

>> Muốn mua nhà ở xã hội khoảng 1 tỷ đồng, mỗi tháng phải để được 5-7 triệu