Cổ đông bất động sản: Khi niềm vui trở thành thứ xa xỉ 

Từ đầu năm đến nay (Year to Date - YTD), VN-Index đã có mức hồi phục tương đối tích cực cùng với sự trỗi dậy của nhiều nhóm ngành. Cụ thể, đến phiên ngày 9/7, VN-Index tăng khoảng 164 điểm (+14,5%) lên vùng 1.293,71 điểm. Dẫn đầu bởi nhóm công nghệ (+161%), viễn thông (+98,5%), truyền thông (+59%)... Các nhóm ngành lớn khác cũng có mức tăng vượt trội như ngân hàng (+13,5%), bán lẻ (+50,4%), dầu khí (+27,6%). 

Niềm vui của nhà đầu tư trở nên không trọn vẹn khi bất động sản (BĐS) trở thành nhóm ngành bị sụt giảm duy nhất trong 20 nhóm ngành do âm 1,5% trong cùng giai đoạn. 

Nhóm bất động sản sụt giảm trên nhiều mốc thời gian (Theo: Fialda)

Nhóm BĐS giảm điểm trong nhiều khung thời gian như 1 tuần (-0,4%), 1 tháng (-3%), 6 tháng (-1,9%) và 52 tuần (-7,2%). 

Một số cổ phiếu bất động sản đầu ngành liên tục sụt giảm từ đầu năm như VHM  (-11,3%), VRE  (-12%), NVL  (-22%), PDR  (-7,4%), DXG  (-25,3%)... Ngược lại, một số cổ phiếu hiếm hoi giữ được xu hướng tích cực gồm KDH  (+19,4%), NLG  (+19,8%), TCH  (+53,8%). 

Điều gì đang diễn ra với ngành BĐS?  

Nhóm BĐS từng đón kết quả kinh doanh sụt giảm mạnh trong quý I/2024. Toàn ngành ghi nhận doanh thu 38.361 tỷ đồng (-49% YoY) và lợi nhuận ròng 12.970 tỷ đồng (-86% YoY). Chủ yếu do tác động của Vinhomes bởi doanh thu và lợi nhuận của công ty này lần lượt giảm 72% và 92% so với cùng kỳ. 

Theo KB Securities, "bức tranh ảm đạm" trên đến từ: (1) Khó khăn của thị trường BĐS từ cuối năm 2022 khiến nhiều doanh nghiệp không có dự án mở bán để bàn giao; (2) Đặc thù của ngành BĐS thường bàn giao và ghi nhận doanh thu vào các quý cuối năm. 

Theo thống kê, tại Hà Nội, số lượng căn hộ mở bán trong quý I/2024 đạt hơn 2.300 căn (-31% QoQ, +17% YoY); số căn bán được đạt gần 2.000 căn (-39% QoQ) và bằng số lượng căn hộ bán cùng kỳ. Tại TP. HCM, nguồn cung căn hộ trong quý I/2024 đạt 500 căn (-48% QoQ, -83% YoY); số căn hộ bán đạt 600 căn (-74% QoQ, -38% YoY). Điểm đáng chú ý, tại Hà Nội là giá bán sơ cấp tăng 5% QoQ và 19% YoY lên 2.275 USD/m2 do tỷ trọng cao của sản phẩm cao cấp và nguồn cung căn hộ hạn chế. Đây là mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước đến nay. 

Nguồn cung bất động sản bị thiếu hụt trong giai đoạn đầu năm 2024

Kỳ vọng cho nửa cuối năm 2024  

KB Securities cho rằng, trong nửa cuối năm 2024 có nhiều yếu tố để kỳ vọng nhóm bất động sản hồi phục gồm: 

Thứ nhất, thị trường đã sôi động hơn từ cuối quý I/2024, nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thu cao như Lumi Hà Nội của CapitaLand (100%), The Canopy - TC2 của Vinhomes và GIC Singapore (90%), The Canopy - TC2 của Vinhomes và Mitsubishi (95%)... 

Thứ hai, kỳ vọng lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp, kích thích nhu cầu mua nhà. Thực tế, lãi suất huy động ở một số ngân hàng đã tăng 0,1 - 0,3% so với vùng đáy ở các kỳ hạn ngắn 1 - 12 tháng tuy nhiên vẫn thấp hơn so với giai đoạn năm 2021 - 2022. Ngân hàng Nhà nước đang giữ chủ trương duy trì mặt bằng lãi suất cho vay thấp để hỗ trợ nền kinh tế. 

Thứ ba, hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp hồi phục. Nhiều dự án có kế hoạch mở bán mới hoặc tiếp tục mở bán vào nửa cuối năm 2024 như: Wonder Park và Cổ Loa (Vinhomes); Clarita và Emeria (Khang Điền); Gem Sky World và Gem Riverside (Đất Xanh); Akari City, Mizuki Park, Southgate và Central Lake (Nam Long). 

Thứ tư, hành lang pháp lý hoàn thiện, đảm bảo tăng trưởng của ngành trong trung và dài hạn. Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8 tới đây. Ba bộ luật có nhiều quy định mới, góp phần cải thiện tâm lý của người mua nhà và rút ngắn thời gian hoàn thiện pháp lý của chủ đầu tư, giúp cải thiện nguồn cung. 

>> Dự phóng kết quả kinh doanh quý II/2024 nhóm bất động sản: Hai gam màu đối lập