Cơ hội cho thị trường BĐS từ nghịch lý kinh tế tăng trưởng tốt nhưng sức mua yếu 

Sự kiện quy tụ các diễn giả như ông Nguyễn Xuân Thành từ Đại học Fulbright Việt Nam, ông Sử Ngọc Khương từ Savills Việt Nam, cùng các chuyên gia từ CBRE Việt Nam và Network CafeLand. Hội thảo đã mang đến cái nhìn toàn diện, kết hợp các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách tài khóa và tiền tệ cũng như triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam. 

Các diễn giả thảo luận tại Hội thảo - Ảnh: CafeLand.

Đâu là tiềm năng cho bất động sản khi kinh tế tăng trưởng nhưng sức mua yếu?  

Theo ông Nguyễn Xuân Thành , giảng viên Đại học Fulbright Việt Nam, GDP của Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2024 tăng 6,8% so với cùng kỳ năm trước, trong đó quý III ghi nhận mức tăng trưởng 7,4%. Các yếu tố chính đóng góp cho tăng trưởng này bao gồm sự phục hồi của công nghiệp xuất khẩu, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và đầu tư công . Đặc biệt, lĩnh vực công nghiệp hướng đến xuất khẩu đã không chỉ phục hồi so với mức sụt giảm của năm 2023 mà còn đạt mức tăng trưởng cao hơn so với thời kỳ sau đại dịch COVID-19. 

Ông Nguyễn Xuân Thành, giảng viên Đại học Fulbright Việt Nam trình bày tại Hội thảo. Ảnh: CafeLand.

Dù có dấu hiệu khả quan từ các nguồn đầu tư nước ngoài và đầu tư công, sức mua nội địa vẫn còn yếu. Ông Thành cho rằng nguyên nhân chính là thu nhập của người lao động đang chịu ảnh hưởng từ tình trạng thiếu việc làm và sự suy giảm giá trị tài sản, đặc biệt là trên thị trường trái phiếu và bất động sản trong giai đoạn 2021-2023. Nhằm giảm bớt áp lực từ tình trạng này, mức lạm phát được kiểm soát tốt, dự kiến đạt khoảng 3% trong năm 2024, thấp hơn mục tiêu từ 4-4,5%. “Điều này giúp tạo điều kiện thuận lợi để Việt Nam duy trì chính sách tài khóa mở rộng nhằm hỗ trợ các biện pháp thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư”, ông Thành nhận định. 

Giải pháp chính sách tiền tệ - cứu cánh tăng trưởng kinh tế  

Việt Nam đang tận dụng bối cảnh giảm lãi suất trên toàn cầu để duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng, với mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Tính đến cuối tháng 9 năm 2024, tăng trưởng tín dụng đạt mức 16% so với cùng kỳ, tuy nhiên lượng cung tiền chỉ tăng khoảng 12%, tạo ra khoảng chênh lệch giữa cung và cầu vốn trong nền kinh tế. Việc thiếu hụt cung tiền đang gây áp lực tăng lãi suất lên các khoản vay của doanh nghiệp và người dân. Đáng chú ý, trong các tháng 8, 9 và đầu tháng 10, nhu cầu tín dụng tăng cao, thể hiện rõ nhu cầu vốn để hỗ trợ sản xuất và tiêu dùng. 

Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP từ 6,5-7% cho năm 2025, kỳ vọng đẩy mạnh xuất khẩu với mức tăng từ 10-14%. Tuy nhiên, ông Thành cho rằng xuất khẩu sẽ không còn là động lực chính như trước đây do các thị trường tiêu thụ lớn đang phục hồi chậm. Để duy trì tăng trưởng, Việt Nam sẽ cần tập trung vào các giải pháp nới lỏng chính sách tiền tệ và tín dụng. Dự báo mức lãi suất sẽ giảm nhẹ 0,7% vào năm 2025, tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn vay thuận lợi hơn. 

Trong bối cảnh sức mua nội địa thấp, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là điểm sáng thu hút các nhà đầu tư. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt từ CBRE Việt Nam cho biết số lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội trong quý 3/2024 là 8.227 căn, phần lớn thuộc phân khúc cao cấp. Tại TP.HCM, số lượng căn hộ mở bán chỉ đạt 127 căn, mức thấp nhất trong 10 năm qua, nhưng sức mua vẫn ổn định với tỷ lệ hấp thụ lên đến 2.000 sản phẩm, cho thấy nhu cầu vẫn tồn tại. Giá căn hộ tại TP.HCM trung bình đạt 66 triệu đồng/m², tiệm cận với giá ở Hà Nội là 64 triệu đồng/m². “Sự khác biệt này thể hiện sự khan hiếm nguồn cung tại TP.HCM, và dự kiến giá bất động sản tại Hà Nội có thể vượt qua TP.HCM vào năm tới”, ông Kiệt nhận xét. 

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, CBRE Việt Nam phát biểu tại Hội thảo. Ảnh: CafeLand.

Chính sách tài khóa và đầu tư công: “Chìa khóa” cho bất động sản  

Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế dài hạn. Tổng ngân sách đầu tư công năm 2024 ước đạt 679.000 tỷ đồng, trong đó 47,3% đã được giải ngân trong 9 tháng đầu năm. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, nhận định các chính sách phát triển đô thị  theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) sẽ đóng vai trò then chốt, đặc biệt tại TP.HCM. Theo ông, “TP.HCM nếu được thông qua quy hoạch chung sẽ tạo động lực phát triển không chỉ cho khu vực phía Nam mà còn cho cả nền kinh tế quốc gia”. Đầu tư hạ tầng không chỉ giúp gia tăng giá trị bất động sản mà còn thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước. 

Với tăng trưởng kinh tế ổn định nhưng sức mua nội địa còn thấp, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với những thách thức ngắn hạn nhưng vẫn tiềm ẩn cơ hội cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Các chính sách tài khóa và tiền tệ, cùng với sự phát triển hạ tầng, hứa hẹn tạo nên chu kỳ mới cho bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thận trọng trong việc lựa chọn các dự án có pháp lý rõ ràng, tiềm năng tài chính vững chắc để đảm bảo lợi ích bền vững trong tương lai. 

>> VCCI cảnh báo: Quy định hạn chế đầu tư trái phiếu riêng lẻ có thể gây đứt gãy thị trường