Công ty BĐS nắm khoản nợ tiềm năng gần 12.000 tỷ khiến Novaland, DIC Corp thèm muốn 

Vốn nhỏ, tài sản cao hơn cả Phát Đạt, DIC Corp  

CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (Mã SIP  - HoSE) là tên tuổi lớn trong lĩnh vực hạ tầng bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam. Thời điểm cuối tháng 6/2024, công ty có tổng tài sản gần 23.300 tỷ đồng. 

Dù có quy mô vốn điều lệ chỉ hơn 2.100 tỷ đồng, tổng tài sản của SIP lại gấp gần 1,3 lần DIC Corp (DIG ), gấp hơn 1 lần Phát Đạt (PDR ), và gấp 1,9 lần Tân Tạo (ITA ). 

Kết thúc nửa đầu năm, SIP đạt doanh thu 3.760 tỷ đồng, lãi sau thuế gần 590 tỷ đồng, đều tăng hai chữ số so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đạt mức 1.556 tỷ đồng. 

Hình minh họa

Thời điểm cuối quý II/2024, tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của công ty hiện ở mức 4,3 lần, tương ứng gần 19.000 tỷ đồng. Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu ở mức 1/1 là bình thường, và ngay cả mức 2/1 cũng không phải quá rủi ro. Chỉ các mức 3 lần trở lên mới thực sự là tình trạng báo động. 

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng cho rằng để đánh giá khả năng thanh toán của doanh nghiệp cần phải xem xét cả dòng tiền của doanh nghiệp. 

Đòn bẩy tài chính cao, cổ phiếu vẫn neo vùng đỉnh  

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu SIP đã tăng gấp đôi từ tháng 11/2023 lên mức đỉnh 86.900 đồng/cp hồi giữa tháng 7/2024. Kết phiên 25/10, dù giá đã điều chỉnh về mốc 70.000 đồng, song vẫn cao hơn gần 30% so với đầu năm. 

Không giống với xu hướng giao dịch tại vùng đáy một năm của các mã bất động sản nhà ở như NVL , DIG, CEO , HPX, cổ phiếu SIP hiện vẫn neo tại vùng giá cao, gấp 3,8 lần giá trị sổ sách. Đối chiếu với tỷ lệ đòn bẩy cao của doanh nghiệp, diễn biến này khiến nhiều nhà đầu tư tỏ ra thắc mắc. 

>> DIC Corp (DIG): Áp lực dòng tiền và bút toán lãi vay?  

Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ cuối tháng 6, dòng tiền thuần hoạt động đầu tư và kinh doanh đều âm hàng trăm tỷ đồng do công ty giảm các khoản phải thu và giảm lượng tiền gửi có kỳ hạn. Tuy nhiên, dòng tiền thuần trong kỳ vẫn dương 14,7 tỷ đồng, dù đã giảm so với mức gần 900 tỷ của 9 tháng năm 2023. 

Số liệu từ bảng cân đối kế toán cho thấy SIP đang nắm gần 4.500 tỷ đồng các khoản tiền, tương đương tiền và tiền gửi ngắn hạn. Tổng giá trị các khoản phải thu và hàng tồn kho ở mức hơn 6.200 tỷ đồng, chỉ tương đương 27% cơ cấu tài sản. 

SIP có gần 18.900 tỷ đồng nợ phải trả, tuy nhiên, số nợ vay tài chính chỉ ở mức 3.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 16%. Tỷ lệ vay nợ thấp cùng với lượng tiền mặt dồi dào không gây áp lực lớn lên sức khỏe tài chính của công ty. 

Đáng nói, công ty có khoản nợ tiềm năng xấp xỉ 11.900 tỷ đồng từ doanh thu chưa thực hiện ngắn/dài hạn, chiếm 63% cơ cấu nợ phải trả. Đây là các khoản doanh thu mà doanh nghiệp đã thu trước nhưng chưa cung cấp đầy đủ sản phẩm hoặc dịch vụ theo cam kết. Khoản này sẽ được chuyển thành doanh thu khi dịch vụ hoặc sản phẩm đã được công ty cung cấp hoàn tất. 

Nguồn: BCTC soát xét bán niên 2024 của SIP

Có khoản nợ tiềm năng gần 12.000 tỷ đồng  

Từ góc độ báo cáo tài chính, doanh thu chưa thực hiện dài hạn mang lại cho doanh nghiệp dòng tiền ổn định nhờ khoản thu trước từ khách hàng, giúp cải thiện thanh khoản ngắn hạn mà không cần vay vốn bổ sung. Khoản doanh thu này đặc biệt có lợi cho doanh nghiệp sử dụng vốn lớn hoặc đầu tư vào các dự án dài hạn, vì nó đóng vai trò như nguồn tài trợ hữu ích và không tạo áp lực lãi vay. 

Ngoài ra, doanh thu chưa thực hiện thường liên quan đến các hợp đồng dài hạn hoặc dịch vụ định kỳ, tạo nền tảng tài chính bền vững và nguồn thu ổn định trong tương lai, giúp doanh nghiệp dễ dàng lên kế hoạch và dự báo kinh doanh. Do khoản này nằm trong nợ phải trả nên có thể làm tăng tổng nợ và ảnh hưởng đến các chỉ số tài chính như tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu. Dù vậy, đây thường là khoản "nợ lành mạnh," không phát sinh chi phí lãi, chỉ trở thành rủi ro khi doanh nghiệp không thể đáp ứng cam kết với khách hàng. 

Việc sở hữu gần 12.000 tỷ đồng doanh thu dự trữ giúp SIP lọt vào top đầu trong nhóm hạ tầng KCN và bất động sản nói chung về tiêu chí này, vượt trội hơn nhiều so với các mức ghi nhận của Novaland, Phát Đạt, DIC Corp. Yếu tố này kết hợp với sức khỏe tài chính lành mạnh là động lực giúp cổ phiếu SIP neo tại vùng giá cao. 

Thậm chí, trong các báo cáo phân tích gần đây, Chứng khoán AGR, BVS và VPBS đã đưa ra các mức giá mục tiêu từ 90.000 đến 103.000 đồng/cp. 

Một số dự phóng giá mục tiêu cổ phiếu SIP từ các CTCK

>> Công ty BĐS sàn HoSE báo lãi quý III giảm 88%, dòng tiền âm nặng gần 700 tỷ