Đang có làn sóng nhà đầu tư BĐS ngấm ngầm gom hàng, đón đầu loạt chính sách mới? 

Ngày 20/12, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND sửa đổi và bổ sung nội dung tại Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND về bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố. Theo đó, bảng giá đất hiện hành tiếp tục có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2025, thay vì kết thúc vào năm 2024 như quy định trước đó. 

So với bảng giá đất  năm 2019, bảng giá đất được điều chỉnh theo Quyết định số 71 có mức tăng từ 2 đến 6 lần đối với đất ở. Đặc biệt, theo bảng giá đất mới, tại 5 huyện sắp lên quận: Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, giá đất sau điều chỉnh tăng bình quân khoảng 200%. Trong đó, huyện Thanh Trì là nơi có giá đất tăng cao nhất. 

Nhà nước sẽ thu được lợi nhiều hơn từ đất đai.

Trước đó, hồi tháng 10, TP. HCM cũng ban hành Bảng giá đất ở mới tăng từ 4 - 38 lần so với bảng giá cũ khiến người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất như "ngồi trên đống lửa" vì số tiền sử dụng đất phải đóng sẽ tăng mạnh. Cùng với đó, giới đầu tư và người mua nhà cũng lo sợ giá nhà sẽ tăng sau khi Bảng giá đất mới được áp dụng. 

Giới đầu tư đang quay lại bất động sản để đón đầu chính sách mới  

Ở góc độ doanh nghiệp, ông La Cẩm Nam - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc cũng cho hay, giới đầu tư đang quay trở lại với bất động sản để đón đầu chính sách mới. Gần đây, có nhiều khách hàng liên hệ đặt hàng môi giới tìm các bất động sản với tiêu chí là giá tốt, vị trí đẹp. 

Giới đầu tư đang quay lại bất động sản để đón đầu chính sách mới.

Tâm lý của nhà đầu tư có sẵn tài chính lúc này là sẵn sàng gom hàng, chờ thời gian tới bảng giá đất mới được ban hành, thị trường hồi phục, kỳ vọng giá sẽ bật tăng. 

“Tuy nhiên, nghịch lý là khi thị trường khó khăn, nhiều người miệt mài rao bán, thậm chí chấp nhận giảm giá nhưng không ai quan tâm, nhưng khi vừa thấy có dấu hiệu phục hồi thì đổ xô đi tìm mua, nhưng lúc này người bán đã không bán nữa”, ông Nam nói. 

Giới chuyên kinh doanh dòng sản phẩm này nhận định, diễn biến của thị trường hiện nay hoàn toàn khác với giai đoạn sốt nóng trước đó, nhu cầu đầu tư bất động sản cũng tăng cao, nhưng việc lựa chọn sản phẩm rất cẩn trọng và hầu hết đều xác định mua để tích sản và đầu tư đường dài, chứ không phải để “lướt sóng”, tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn như trước. 

Về phần mình, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, việc điều chỉnh bảng giá đất ít nhiều sẽ tác động đến chi phí đầu vào nên dù muốn hay không giá nhà đất có thể sẽ tăng. 

Cùng quan điểm, các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng bảng giá đất tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất có xu hướng đòi bồi thường cao hơn trước đây, tức là chi phí đầu vào tăng lên. Khi chi phí này bị đẩy lên cao hơn sẽ tác động dây chuyền, làm tăng giá mua, thuê nhà ở cũng như nhà xưởng trong các khu công nghiệp. 

Đặc biệt, bảng giá đất của Hà Nội tăng mạnh so với trước có thể tác động tới giá nhà ở tại Thủ đô, mà chủ yếu là những dự án mới chưa hình thành. Bởi đất đang trong quá trình đền bù, việc Hà Nội công bố bảng giá đất mới có thể khiến giá căn hộ tăng trong thời gian tới. 

Lộ trình công bố bảng giá đất mới theo giá thị trường dự kiến chính thức áp dụng từ đầu năm 2026 theo Luật Đất đai 2024. 

Do đó, giới chuyên môn cho rằng, người dân tranh thủ "thời gian vàng" để làm thủ tục nhà đất, còn giới đầu tư, người có nhu cầu nhà ở cũng tranh thủ cơ hội để săn nhà đất vì lo ngại giá tăng cao sẽ tiếp tục diễn ra từ nay cho đến hết năm 2025. 

Không diễn ra rầm rộ, nhưng từ nhiều tháng qua, đặc biệt từ đầu tháng 8/2024, khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, giới đầu tư dường như "đánh hơi" được sự tác động của chính sách mới lên thị trường và ngấm ngầm săn tìm bất động sản tốt để mua, khiến cho giá nhà đất tăng mạnh. 

>>Nhiều diễn biến ‘lạ’ trong đấu giá đất 2024  

Lợi ích cho ngân sách 

Bình luận về vấn đề này dưới góc độ pháp lý, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, tại Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND về điều chỉnh bảng giá đất, giá đất tại một số khu vực ở Thủ đô đã tăng gấp nhiều lần. 

Theo đó, về mặt tích cực, việc “đẩy” giá đất cao tiệm cận giá giao dịch trên thị trường sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển, ngân sách Nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ đất, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn. Tuy nhiên, giá đất tăng cũng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…, tăng theo. 

Đơn cử trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…, đều căn cứ theo bảng giá đất. 

“Nếu bảng giá đất tăng gấp 5 lần, tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp 5, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm”, ông Đỉnh nói. 

Ông Đỉnh lấy ví dụ: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn được coi là khoản thu “nhẹ nhàng” do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người. 

Tại tờ trình về việc điều chỉnh bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đánh giá: "Giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn mức cùng vị trí tại bảng giá đất của thành phố bình quân 250%". 

Bảng giá đất cũng là cơ sở để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao, cho thuê đất. 

Việc bảng giá điều chỉnh đưa ra với mức cao hơn trước đây dẫn tới lo ngại sẽ làm tăng thuế, phí về đất đai. Tức là, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn trước. 

Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho rằng bảng giá mới giúp giảm bớt chênh lệch, đưa giá đất ở Thủ đô dần tiếp cận với thị trường. Điều này giúp thiết lập chính sách đồng bộ trong quản lý đất và hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng và người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án. Nhờ đó, thu ngân sách tăng qua thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của người dân, doanh nghiệp. 

Trường hợp thuế, phí về đất đai cao không phù hợp với thu nhập của người dân, cơ quan quản lý cho rằng thì cần nghiên cứu giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không giảm giá đất. 

Sở này cũng khẳng định bảng giá điều chỉnh không ảnh hưởng đến việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Ngược lại, nó góp phần tích cực trong giải phóng mặt bằng, thu hút đầu tư và phát triển Thủ đô. 

"Quyền lợi của người bị thu hồi đất cũng được đảm bảo tốt hơn, khuyến khích người dân chấp hành chính sách giải phóng mặt bằng", Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội lập luận.