Đấu giá đất khó khăn, thành phố Hà Nội vào cuộc 

Trước thực trạng đó, UBND TP Hà Nội đã ủy quyền quyết định giá đất cụ thể cho các địa phương để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho công tác đấu giá QSDĐ. 

Thu ngân sách từ đấu giá đất không đạt mục tiêu  

Thời gian gần đây, công tác thu ngân sách từ tiền sử dụng đất trên địa bàn TP Hà Nội gặp nhiều khó khăn và không đạt chỉ tiêu đề ra. Cụ thể, năm 2023, tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn TP đạt 400.421 tỷ đồng, bằng 113,5% dự toán và tăng 20% so với năm 2022; nhưng một số lĩnh vực thu không đạt dự toán, trong đó có thu tiền sử dụng đất chỉ bằng 86,2% dự toán (14.650 tỷ đồng/17.000 tỷ đồng dự toán giao). 

Từ đầu năm 2024 đến nay, công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP vẫn gặp nhiều khó khăn, một số dự án tổ chức đấu giá nhưng không có người tham gia, trong khi đó cũng không ít dự án phải buộc tạm dừng tổ chức đấu giá. 

Theo báo cáo đánh giá của UBND TP Hà Nội, nguyên chính dẫn đến kết quả của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn không đạt chỉ tiêu đề ra là do tác động khách quan từ khủng hoảng của thị trường bất động sản  (BĐS), người dân, nhà đầu tư hạn chế chi tiêu vào nhà đất. 

Doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS bị sụt giảm mạnh về doanh thu, do thiếu nguồn cung sản phẩm và tỷ lệ thanh khoản thấp; hầu hết những sản phẩm được tiêu thụ trong thời gian này là hàng tồn kho từ giai đoạn trước. Trong khi đó, chính sách giãn, giảm thuế của Nhà nước nhằm hỗ trợ DN phục hồi cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng sụt giảm thu ngân sách từ tiền sử dụng đất. 

Khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị tại xã Vĩnh Ngọc là một trong những địa bàn có thị trường BĐS hoạt động sôi động nhất của huyện Đông Anh và TP Hà Nội, do đây là một trong những địa bàn đứng chân của “siêu dự án” khu đô thị Thành phố thông minh, với mức vốn đầu tư lên tới 4,2 tỷ đô la Mỹ. Nhưng từ đầu năm 2023 đến nay các hoạt động mua – bán, giao dịch nhà đất (bao gồm cả đấu giá QSDĐ) ở khu vực này hết sức trầm lắng. 

“Giá nhà đất trên địa bàn xã trong hơn 1 năm nay không có biến động lớn, chỉ có một số giao dịch là nhà đất riêng lẻ trong khu dân cư, người dân mua để phục vụ nhu cầu ở là chính chứ không phải kinh doanh; các hoạt động đấu giá QSDĐ cũng không được tổ chức và giá nhà đất tại địa bàn không có dấu hiệu tăng nóng như thời gian trước đây vì đã bị đẩy lên khá cao, trong khi đó các dự án hạ tầng thì vẫn đang trong quá trình đầu tư và chưa được đưa vào khai thác, cũng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường nhà đất tại khu vực trầm lắng” – Chủ tịch UBND xã Vĩnh Ngọc Nguyễn Xuân Tưởng cho hay. 

Cũng giống như huyện Đông Anh, nhiều địa phương có thị trường nhà đất hoạt động khá sôi động thời gian trước đây, hiện nay cũng rơi vào tình cảnh trầm lắng. 

Đơn cử, tại huyện Mê Linh, từ đầu năm 2024 tới nay mới tổ chức thành công được 8 phiên đấu giá QSDĐ số tiền thu được là 780 tỷ đồng; huyện Phúc Thọ cũng chỉ tổ chức đấu giá 9 khu đất, số tiền thu được là gần 380 tỷ đồng; trong khi đó, huyện Thanh Oai với khu đất đấu giá Trằm Sen đã phải tổ chức đấu giá đến 9 lần trong năm 2023 vì không thành công trong những phiên trước.... tình trạng này cũng diễn ra tương tự ở nhiều địa phương khác. 

“Năm 2024, Trung tâm được huyện giao cho hơn 20 dự án đấu giá QSDĐ để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước của địa phương. Trước đây, khi TP ủy quyền quyết định giá đất thì phía cơ sở chủ động thực hiện sau đó gửi báo cáo lên cơ quan có thẩm quyền thẩm định để trình TP phê duyệt, nên tiến độ triển khai nhanh; nhưng thời gian gần đây quyết định ủy quyền hết hiệu lực, các hoạt động đều phải chờ hướng dẫn từ TP, đặc biệt là việc xác định mức giá khởi điểm; một số dự án đã xây dựng giá khởi điểm xong, nhưng thời điểm xây dựng thì giá đất thị trường đang ở mức cao, nên thời điểm này chúng tôi đang xin ý kiến chỉ đạo” – Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đông Anh Nguyễn Văn Minh nói. 

Thêm cơ hội mới cho nhà đầu tư  

Trước thực trạng trên, mới đây, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 2681/QĐ-UBND về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể trên địa bàn, nhằm quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi, tính thu tiền sử dụng khi giao đất tái định cư; quyết định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ và quyết định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao, cho thuê đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng. 

“TP Hà Nội là địa bàn đặc thù (chức năng là Thủ đô) nên khối lượng công việc gấp nhiều lần so với các tỉnh, TP khác. Nếu không phân cấp, phân quyền cho các địa phương thì những cơ quan giúp việc của TP không thể giải quyết được hết tất cả mọi việc, trong khi đó đất đai là công cụ đầu tiên và duy nhất của tất cả các hoạt động kinh tế - xã hội, không khơi thông được các chính sách về đất đai thì sẽ làm đình trệ tất cả hoạt động khác. Tôi đánh giá cao về việc UBND TP Hà Nội tiếp tục thực hiện ủy quyền quyết định giá để thực hiện đấu giá QSDĐ, qua đó sẽ tạo ra thêm nhiều cơ hội mới cho nhà đầu tư, thúc đẩy hoạt động đấu giá QSDĐ trên địa bàn” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp đánh giá. 

Tuy nhiên, đánh giá một cách khách quan, công tác đấu giá QSDĐ thời gian gần đây tại Thủ đô Hà Nội và địa bàn cả nước gặp nhiều khó khăn, bên cạnh những tác động tiêu cực từ sự khủng hoảng của thị trường BĐS, cũng phải nhìn nhận vào thực tế là do những bất cập về quy định pháp lý, thủ tục hành chính dẫn đến vướng mắc về xác định mức giá bồi thường, dẫn đến khó khăn trong giải phóng mặt bằng cho các dự án đấu giá QSDĐ... 

“Qua thực tế khảo sát công tác đấu giá QSDĐ ở một số địa bàn chúng tôi nhận thấy, phương pháp định giá đất có nhiều bất cập, đó là mức giá theo quy định của các địa phương thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, thậm chí nhân hệ số 2, hệ số 3 cũng vẫn thấp hơn nhiều, nên các tổ chức định giá thường tỏ ra băn khoăn, lo ngại, nếu làm thì lại lo sợ nguy cơ sau này sẽ bị hồi tố vì sai phạm, nên dẫn đến tình trạng đùn đẩy, né tránh. Để thuận tiện hơn cho các địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trước khi các dự án luật sửa đổi, bổ sung có hiệu lực thì Nhà nước nên cho một cơ chế đặc thù trong việc xây dựng quy trình, thủ tục định giá và đấu giá QSDĐ” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính kiến nghị.