Đấu giá đất vẫn 'nóng', chuyên gia kiến nghị giải pháp ngăn chặn đầu cơ thổi giá 

Trúng đấu giá đất cao bất thường 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện tượng đấu giá rất cao cho một số lô đất vùng ven các khu đô thị, nhưng sau khi trúng rồi bỏ cọc có mục đích thao túng, gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi bất chính. Hiện tượng này đang gây hoang mang cho nhà đầu tư, nhất là những người có nhu cầu mua đất với mục đích để ở. 

Ngày 11/11 vừa qua, phiên đấu giá 32 thửa đất (lô LK05 và LK06) thuộc dự án Hạ tầng kỹ thuật đấu giá  quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức, Hà Nội) đã kết thúc với giá trúng cao nhất được ghi nhận ở mức 109,3 triệu đồng/m2, thuộc về một thửa đất ở vị trí góc, rộng 148m2. Như vậy, giá trúng cả thửa này đạt gần 16,2 tỷ đồng, cao gấp 15 lần giá khởi điểm. Giá trúng thấp nhất ở mức 79,3 triệu đồng/m2, cao gấp 11 lần giá khởi điểm. 

32 thửa đất này có diện tích từ 97,2 - 172,2 m2/thửa. Giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2. Khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá dao động 141,9 - 251,4 triệu đồng/thửa (tức 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm). Hiện thửa đất có giá trúng ở mức này đang được rao bán trên thị trường với mức chênh 300 triệu đồng. 

Khu đất 19 lô LK03 - LK04 ở thôn Lòng Khúc (huyện Hoài Đức, Hà Nội) có mức trúng đấu giá cao bất thường

Trước đó, ngày 4/11, phiên đấu giá 20 lô đất ở xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức, Hà Nội) kết thúc với lô trúng đấu giá cao nhất 103,3 triệu đồng/m2 và lô thấp nhất có giá 85 triệu đồng/m2. Mức giá này cao gấp khoảng 12 - 14 lần giá khởi điểm. 

Được biết, 20 lô đất nói trên có diện tích từ 89,60 - 145,60m2, giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2. Số tiền đặt cọc tham gia đấu giá mỗi lô từ 130 - 212 triệu đồng/lô đất (tức 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm). 

Hiện tượng đấu giá đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm không còn mới, mà đã có tiền lệ từ vài năm trước đây tại TP HCM. Trong Báo cáo tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai gửi tới các đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, việc lập, công khai quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở chưa được thực hiện bài bản, minh bạch đã tạo cơ hội cho các đối tượng lợi dụng đầu cơ đất đai. Điều này dẫn đến một số đối tượng đã đầu cơ , thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao, “thổi” giá, tạo mặt bằng giá ảo với các khu vực xung quanh. 

Dẫn chứng luận điểm trên, có thể thấy, sau khi các phiên đấu giá đất tại các địa phương kết thúc, hầu hết lô đất đều được rao bán chênh 400-600 triệu đồng/lô. Không chỉ vậy, giá rao bán đất tại thị trường khu vực xung quanh cũng lập tức được đẩy lên 5-10 triệu đồng/m2. 

Trước thực trạng này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định trong Báo cáo về thị trường BĐS tuần 4 tháng 10/2024: “Các cuộc đấu giá đất với các dấu hiệu được cho là bất thường ở cả giá trúng và số lượng hồ sơ đăng ký vẫn đang tiếp diễn bởi tâm lý đầu cơ vẫn còn và kỳ vọng tăng trưởng bất động sản tiếp tục được duy trì. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và sức nóng của thị trường BĐS Hà Nội hiện tại, rất nhiều người sẵn sàng chấp nhận mức giá cao hơn rất nhiều so với giá trị thực tế để sở hữu các lô đất đấu giá”. 

Quản lý chặt công tác đấu giá đất  

Các phiên đấu giá đất tại một số địa phương đang là vấn đề nóng, được dư luận quan tâm không chỉ bởi mức giá trúng cao hơn chục lần so giá khởi điểm, mà còn bởi người trúng đấu giá không nộp tiền đúng thời hạn theo quy chế, thậm chí bỏ cọc. 

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, việc đấu giá đất là cơ chế tốt để hâm nóng giá cả thị trường, kích cầu tiêu dùng. Tại các phiên đấu giá gần đây, số lượng lô đất được mang ra đấu giá không nhiều, chủ yếu là những lô đất nhỏ. Việc các phiên đấu giá đất thu hút hàng nghìn người tham gia, trong khi số lượng lô đất hạn chế thể hiện rõ vấn đề cung - cầu đang có sự lệch pha, khi nhu cầu đầu tư và để ở đều rất cao. 

Theo chuyên gia này, việc giá thành bị đẩy cao, vượt xa giá trị thực tế thường do một nhóm đầu cơ hoặc chủ đầu tư đang có trong tay nhiều đất đai trả giá, mục đích tạo mặt bằng giá mới, sau đó bán thoát hàng để kiếm lời. Tình trạng này kéo dài là nguồn cơn tạo ra “sốt đất”. Giá nhà đất không ngừng tăng ảo, đối lập với thu nhập của người dân gây hệ lụy cho nền kinh tế, thêm nguy cơ bất bình đẳng xã hội. 

“Tại các phiên đấu giá, giá khởi điểm luôn được đặt mức hợp lý, để người dân dễ tiếp cận. Mức giá này đang được các địa phương áp dụng rất thấp, chỉ cần đặt cọc 20% giá khởi điểm là đã được tham gia đấu giá. Nên việc giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm không phải một tín hiệu tốt của thị trường, nhà đầu tư và người dân cần xác định kỹ lưỡng trước khi mua”, ông Thanh nhìn nhận. 

Theo các chuyên gia, giá trúng đấu giá đất cao gấp nhiều lần giá khởi điểm không phải một tín hiệu tốt của thị trường

Về vấn đề đấu giá cao cho một số lô đất ven các khu đô thị, nhưng sau khi trúng rồi lại bỏ cọc, Luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật cho rằng, một trong những nguyên nhân chính có thể xuất phát từ việc xác định giá khởi điểm còn chưa tương xứng với giá thị trường. 

Trước đây, UBND cấp có thẩm quyền thường thuê công ty thẩm định giá để xác định giá khởi điểm. Còn theo quy định pháp luật về BĐS hiện nay, giá khởi điểm  sẽ do UBND cấp có thẩm quyền xác định, không còn được thuê công ty thẩm định giá bên ngoài. 

“Việc giá khởi điểm thấp hơn nhiều so với giá thị trường có thể xảy ra. Theo đó, tiền đặt cọc cũng được giảm đáng kể. Một số nhà đầu tư khi trúng đấu giá có thể lợi dụng điểm này để thu về khoản tiền chênh lệch. Nhưng khi không bán được, họ sẵn sàng bỏ cọc, khi mà tiền cọc thấp. Nhà đầu tư có thể nhờ người thân, người khác đứng tên đấu giá hộ nếu bị cấm tham gia đấu giá do bỏ cọc”, luật sư Diệp Năng Bình nhấn mạnh. 

Một nguyên nhân quan trọng nữa có thể xuất phát từ cơ chế quản lý, chính sách của Nhà nước chưa được nghiêm ngặt. Việc kiểm soát hoạt động đầu cơ, trục lợi từ hoạt động đấu giá đất nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung cần phải được quan tâm, quản lý chặt chẽ hơn nữa. 

Để ngăn chặn, hạn chế tình trạng bỏ cọc cũng như minh bạch, hiệu quả trong đấu giá đất, luật sư Diệp Năng Bình cho biết, cần có quy định chặt chẽ hơn trong việc kiểm soát hoạt động đấu giá đất nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung. Đồng thời, bổ sung quy định không được phép hoặc hạn chế sang tên, chuyển nhượng đất cho người khác trong thời hạn nhất định sau khi trúng đấu giá đất, hoặc đưa ra thêm điều kiện khi sang tên, chuyển nhượng đất. 

>> Đất đấu giá Hoài Đức chạm ngưỡng 109,3 triệu đồng/m2, cao gấp 15 lần giá khởi điểm