Doanh nghiệp bất động sản vẫn loay hoay bài toán huy động vốn 

“Chạy đua” chi trả cổ tức   

Từ đầu quý II/2024 đến nay, hàng loạt các DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS  đã chốt và công bố tỷ lệ chi trả cổ tức kinh doanh năm 2023 cho nhà đầu tư bằng hình thức cổ phiếu và tiền mặt, trong đó ghi nhận một số DN có mức chi trả lợi nhuận “khủng” đặc biệt là Công ty CP Thiết bị - Machin01 (mã chứng khoán MA1) hoạt động chính trong lĩnh vực cho thuê văn phòng, kho xưởng đứng đầu danh sách chi trả lợi nhuận cổ tức, lên tới 120% (bằng tiền mặt 30% và bằng cổ phiếu là 90%), số lợi nhuận còn lại được phân phối chuyển sang năm 2024. Cùng đó là một loạt DN BĐS khác cũng chốt tỷ lệ chi trả lợi nhuận cổ tức ấn tượng, dù mức chi trả không đạt đến 3 con số như MA1, như: Công ty CP đầu tư Sài Gòn (SIP) là 31% (16% bằng tiền và 15% bằng cổ tức); Công ty CP phát triển đô thị Nam Từ Liêm (NTL) chốt 25%; hay như Công ty CP phát triển BĐS Phát Đạt (PDR), Công ty Sonadezi Long Thành (SZL) là 20%... còn lại các DN BĐS khác cũng đều chốt mức chi trả lợi nhuận cổ tức năm 2023 từ 5 – 15%. 

“Nhìn nhận một cách khách quan, việc DN BĐS đồng loạt trả lợi nhuận cổ tức cho nhà đầu tư đã phản ánh sự phục hồi tích cực của thị trường, vì chỉ khi kinh doanh có lợi nhuận thì DN mới có khả năng chi trả lợi nhuận cao như vậy, từ đó giúp củng cố thêm niềm tin của nhà đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế nó chưa phản ánh được chính xác sự phục hồi ở mức độ như thế nào, vì lợi nhuận được DN công bố phần lớn nằm trong phần lợi nhuận chưa phân phối từ những năm trước, khi thị trường vẫn đang còn nhiều khó khăn thì DN “bung” ra với mục đích để gây sự chú ý đối với nhà đầu tư” – chuyên gia tài chính, ngân hàng độc lập, TS Nguyễn Chí Hiếu phân tích. 

Trái ngược với bề nổi của một số DN địa ốc thông qua việc chốt tỷ lệ chi trả lợi nhuận cổ tức “khủng”; thì có không ít DN vẫn đang phải “ngụp lặn” trong hoạt động kinh doanh và “loay hoay” với việc xoay vòng nguồn vốn trả lãi, đồng thời để tái phục hồi, trong khi bộ máy nhân sự có nhiều biến động. Đơn cử như Công ty TNHH Nam Land đã nợ số tiền lãi cổ tức lên tới 900 tỷ đồng do chưa thu xếp được tài chính, sau khi kéo dài chuỗi kinh doanh bết bát; hay như Công ty CP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) tổng tài sản lên tới trên 10.600 tỷ đồng, nhưng trong hai năm liền 2022 và 2023 không chia cổ tức... 

Theo báo cáo mới đây của Bộ Tài chính, năm 2023 dư nợ trái phiếu DN khoảng 1 triệu tỷ đồng, do 432 DN phát hành. Riêng DN BĐS là 351.400 tỷ đồng (chiếm 34,8% tổng dư nợ) do 182 DN phát hành, trong đó nhà đầu tư tổ chức nắm giữ 58,6%, cá nhân 41,4%. Nhưng trái phiếu không có bảo đảm lên tới 66.200 tỷ đồng (18,8%), đáng chú ý trong số trái phiếu không có bảo đảm thì nhà đầu tư cá nhân nắm giữ khoảng 74,7%. Trong năm 2023, có 139 DN chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu với tổng giá trị khoảng 83.600 tỷ đồng (33 DN chậm thanh toán từ 1 - 30 ngày, 38 DN đã có phương án đàm phán với nhà đầu tư, số DN còn lại chưa có phương án rõ ràng), trong đó DN BĐS chiếm 50,7%. Khối lượng trái phiếu DN BĐS đáo hạn trong năm 2024 là 99.600 tỷ đồng do 92 tổ chức phát hành, chia thành 3 nhóm: 3 DN rất khó khăn trong việc trả nợ, 18 DN có khả năng gặp khó khăn trả nợ. 

Cần tiếp tục hoàn thiện thể chế  

Bước sang quý III/2024, tình hình huy động vốn từ trái phiếu của DN BĐS tiếp tục gặp khó khăn. Đáng chú ý, cổ phiếu của nhiều DN đã bị cắt margin trên sàn chứng khoán như: Công ty CP Xây dựng Sông Hồng (ICG), Công ty CP Đầu tư IDJ Việt Nam (IDJ), Công ty CP Đầu tư và Xây dựng số 18 (L18), Công ty CP Tập đoàn Danh Khôi (NRC), Công ty CP Sông Đà 6 (SDC), Công ty CP Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà (SDU)... do lợi nhuận sau thuế kiểm toán của công ty mẹ năm 2023 bị âm và thuộc diện cảnh báo, kiểm soát, hạn chế giao dịch. 

Tuy nhiên, qua số liệu tổng hợp báo cáo từ Bộ Xây dựng, việc huy động vốn đầu tư từ kênh trái phiếu của DN BĐS vẫn có những điểm sáng nhất định, dự báo trong năm 2024 lợi nhuận kinh doanh và chi trả cổ tức sẽ cao hơn năm 2023. Cụ thể, trong 8 tháng năm 2024 có 65 DN phát hành trái phiếu riêng lẻ, với khối lượng 212.600 tỷ đồng (gấp 1,8 lần so với cùng kỳ năm 2023), DN BĐS phát hành gần 46,1 nghìn tỷ đồng, chiếm 21,7%. “Qua số liệu thống kê cho thấy, những dấu hiệu về phát hành trái phiếu của một số DN BĐS đã trở lại và có thể kỳ vọng ổn định hơn cho một kênh huy động vốn quan trọng của ngành. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn đang là trách nhiệm nặng nề của các DN BĐS để mang lại niềm tin cho các nhà đầu tư, trên thị trường trái phiếu nói chung và trái phiếu BĐS nói riêng, để phát triển ổn định lành mạnh trong thời gian tới” – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho hay. 

Còn theo TS Cấn Văn Lực - chuyên gia tài chính – ngân hàng , hiện nay trên thị trường BĐS có rất nhiều kênh huy động vốn, trong đó việc huy động vốn từ trái phiếu là một kênh rất quan trọng. Trong khi thị trường BĐS đang thiếu hụt nguồn cung ở hầu hết các phân khúc, vì vậy dư địa để phát triển tín dụng nhà ở, thị trường trái phiếu, cổ phiếu DN là rất lớn. Tuy nhiên, trên thực tế việc huy động vốn từ những kênh này vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy hoàn thiện các quy định về pháp lý cho thị trường trái phiếu DN là vấn đề cấp thiết. "Chúng tôi đề nghị thể chế hóa quy định pháp lý cho thị trường trái phiếu DN theo hướng sửa Nghị định 153/NĐ-CP về việc chào bán, giao dịch trái phiếu DN và Nghị định 156/NĐ-CP về xử lý vi phạm trong lĩnh vực chứng khoán, thị trường chứng khoán. Bên cạnh đó là xây dựng hướng dẫn chi tiết, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt như: quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác BĐS, cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở...” – TS Cấn Văn Lực kiến nghị. 

Đối với DN kinh doanh BĐS, TS Cấn Văn Lực cho rằng, các DN cần phải chủ động đa dạng hóa các kênh huy động vốn, tránh sự phụ thuộc vào một vài kênh truyền thống và điều quan trọng nhất để bảo đảm hoạt động và uy tín trên thị trường chứng khoán, thì DN cần phải hướng tới sự minh bạch, chuyên nghiệp và chân chính. Đặc biệt chú ý đến những quy định pháp lý liên quan đến hồ sơ tín dụng, phát hành chứng khoán, nghiêm chỉnh thực hiện cam kết với nhà đầu tư, đồng thời hạn chế “đòn bẩy, đầu cơ và đám đông”.