Giải quyết bất cập trong xác định giá đất khởi điểm để đấu giá 

Bất thường trong đấu giá đất  

Thời gian gần đây các địa phương trên cả nước đều đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất  (QSDĐ), để tạo nguồn thu ngân sách, phục vụ quá trình đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Công tác đấu giá QSDĐ là việc hết sức bình thường từ xưa đến nay, bởi nó được triển khai liên tục ở tất cả các địa phương theo từng năm. Tuy nhiên, những gì xảy ra tại một số phiên đấu giá QSDĐ ở Thủ đô Hà Nội lại có hiện thượng bất thường, bất thường bởi mức trúng đấu giá cao gấp đến 30 lần so với giá khởi điểm mà đơn vị tổ chức đưa ra. 

Đơn cử, như phiên đấu giá QSD 19 lô đất thuộc khu LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức. Giá khởi điểm là 7,3 triệu/m2, khoản tiền đặt cọc dao động từ 109 - 172 triệu đồng/lô đất, thu hút trên 1.700 hồ sơ tham gia. Sau cuộc đấu giá kéo dài 19 giờ, 19 lô đất được bán thành công. Mức giá trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp 30 lần so với giá khởi điểm, trong khi lô thấp nhất cũng tới 91,3 triệu đồng/m2, cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm. 

Theo lý giải của các chuyên gia, đất nền từ trước đến nay vẫn làm “món ăn” ưa thích của hầu hết nhà đầu tư BĐS bởi nó có khả năng sinh lời cao. Trong khi đó, đất nền đấu giá là sản phẩm sạch, pháp lý rõ ràng, đã được đầu tư hạ tầng cơ bản (giao thông, điện nước, thông tin liên lạc...) đầy đủ. Hơn thế nữa, sau khi Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực thi hành đã cấm việc doanh nghiệp chia lô, bán nền tại các dự án thuộc 105 TP, thị xã; 

Bên cạnh đó, với việc vướng mắc pháp lý trong thời gian qua khiến cho nguồn cung mới sản phẩm đất nền ngày càng khan hiếm. Tổng hòa tất cả các nguyên nhân trên đã khiến cho đất nền thuộc các dự án đấu giá QSDĐ tại một đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội ở thời điểm này trở nên “hot” hơn bao giờ hết. Đây chính là lý do có hàng nghìn hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá với số lượng sản phẩm ít ỏi và điều bất thường đã xảy ra khi giá được trả cao gấp vài chục lần giá khởi điểm. 

“Tôi cho rằng mức trúng đấu giá đất ở một số phiên đấu giá tại Hà Nội thời gian gần đây là quá bất thường, nó không phù hợp với quy luật phát triển của nền kinh tế, bởi nó được đẩy lên quá cao so với giá trị thật của thị trường. Điều này chúng ta từng thấy là nó đã xảy ra ở TP Hồ Chí Minh trước đây, ngay cả những khu vực chưa được đầu tư hạ tầng phù hợp cho việc kinh doanh, nhưng đất đấu giá vẫn được trả cao hơn giá thị trường” – GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho hay. 

Ngăn chặn đấu giá để trục lợi  

Trước những bất thường về đấu giá QSDĐ và lo ngại về tình trạng lợi dụng đấu giá QSDĐ để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường, tác động tiêu cực đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và thị trường BĐS. Mới đây, Bộ TN&MT đã ban hành Công văn 5774/BTNMT-QHPTTNĐ gửi UBND các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư về việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất theo quy định của pháp luật đất đai. 

Theo lý giải của Bộ TN&MT, hiện nay một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong bảng giá đất ban hành theo quy định và các văn bản hướng dẫn thi hành của Luật Đất đai năm 2013 (đã được loại bỏ tại Luật Đất đai năm 2024) để làm giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024. 

“Vì vậy nên đã có sự chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá. Điều này tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường, tác động đến phát triển kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, kinh doanh và thị trường nhà ở, BĐS. Đề nghị UBND các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư khi áp dụng giá đất trong bảng giá đất tại khu vực, vị trí mà giá đất chưa phù hợp với thực tế thì căn cứ quy định của pháp luật và tình hình thực tế của địa phương để quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 để áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trình tự điều chỉnh bảng giá đất thực hiện theo quy định tại Điều 17 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP” – văn bản nêu rõ. 

Đánh giá về nội dung này, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, với nội dung theo văn bản đề nghị của Bộ TN&MT sẽ mang lại rất nhiều lợi ích cho cả Nhà nước, người có đất bị thu hồi và thị trường BĐS. Bởi lẽ, nếu điều chỉnh bảng giá đất theo Nghị định mới thì người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng, với số tiền bồi thường cao hơn, nên sẽ hạn chế được tình trạng khiếu kiện, tranh chấp như thời gian qua; 

Đối với Nhà nước, việc tăng việc tăng mức giá trong bảng giá đất khi tiến hành đấu giá QSDĐ, sẽ giúp cho ngân sách thu từ đất tăng thêm nhiều trong thời gian tới, thời gian qua ngân sách thu từ đất mới chỉ chiếm khoảng 15 – 17% tổng thu ngân sách nội địa, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng; Còn đối với thị trường BĐS, thực hiện điều chỉnh bảng giá đất theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì “chênh lệch địa tô” sẽ được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại... 

“Tôi cho rằng việc Bộ TN&MT có văn bản đề nghị các địa phương điều chỉnh bảng giá đất theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP là rất phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay, bởi nó sẽ làm giảm khoảng cách, sự chênh lệch giữa bảng giá đất trước đây so với giá thị trường; đồng thời hạn chế được tình trạng đầu cơ, thổi giá thông qua đấu giá QSDĐ như thời gian gần đây. Và điều này cũng không ảnh hưởng nhiều đến DN BĐS, bởi các dự án nhà ở thương mại không áp dụng tính tiền sử dụng đất thông qua bảng giá đất, mà chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư” – ông Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.