Gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội: vì sao giải ngân nhỏ giọt? 

Với tình trạng này, mục tiêu hoàn thành 130.000 căn hộ NƠXH theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ đang gặp nhiều thách thức. 

Giải ngân chậm, nguồn cung thấp  

Tổng hợp báo cáo từ các địa phương của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý I/2024 trên địa bàn cả nước quy hoạch thêm 1.316 khu đất với quy mô 8.611ha làm NƠXH, tăng lên 5.252ha so với năm 2020 (3.359ha). 

Một số địa phương đã dành sự quan tâm tích cực đến việc quy hoạch quỹ đất phát triển NƠXH như: Đồng Nai (1.063ha), TP Hồ Chí Minh (608 ha), Long An (577ha), Hải Phòng (471ha), Hà Nội (412ha)... 

Như vậy có thể thấy, bên cạnh hệ thống cơ chế đã được Nhà nước ban hành tương đối đầy đủ, quỹ đất dành cho NƠXH đến thời điểm này cũng được bố trí khá dồi dào. 

Nhưng trên thực tế thì trong quý I/2024, tại 42/63 tỉnh, TP trên cả nước chỉ có 13 dự án NƠXH được hoàn thành, khởi công xây dựng và chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 16.008 căn. 

Trong đó, có 5 dự án (3 hoàn thành toàn bộ, 2 hoàn thành 1 phần) với quy mô 2.016 căn; đã khởi công xây dựng 4 dự án, quy mô 8.073 căn; chấp thuận chủ trương đầu tư 4 dự án, quy mô 5.919 căn. 

Tính cả giai đoạn từ 2021 đến hết quý I/2024, cả nước có 503 dự án NƠXH được triển khai, quy mô 418.200 căn, nhưng mới hoàn thành 75 dự án, quy mô 39.884 căn. 

Nếu so với mục tiêu 130.000 căn hộ phải hoàn thành trong năm 2024 mà Thủ tướng Chính phủ yêu cầu thì con số này quá khiêm tốn và càng không thấm vào đâu so với mục tiêu 428.000 căn hộ của cả giai đoạn 2021 – 2025, khi thời gian triển khai thực hiện đã đi được 2/3 chặng đường. 

Nếu căn cứ theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, đến hết quý I/2024, trong số 30 dự án có nhu cầu vay vốn, thì các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền khoảng 7.000 tỷ đồng, trong đó chỉ có 8 dự án tại 7 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 640 tỷ đồng, tương đương với 0,5% tổng nguồn vốn được bố trí và chiếm khoảng 9,1% lượng vốn mà hệ thống ngân hàng đã cam kết cho 15 dự án đủ điều kiện. 

Theo kế hoạch cam kết vốn ban đầu, 4 ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước (Agribank, Vietcombank, BIDV và VietinBank), mỗi ngân hàng cam kết tham gia 30.000 tỷ đồng. 

Mới đây, TPBank cũng cam kết tham gia thêm 5.000 tỷ đồng, nâng tổng quy mô gói tín dụng lên 125.000 tỷ đồng. Nguồn vốn hiện có rất lớn, vậy tại sao công tác triển khai xây dựng các dự án NƠXH lại diễn ra vô cùng ì ạch và việc giải ngân vốn vay từ hệ thống ngân hàng lại hết sức “nhỏ giọt” như thế? 

Không để nhà ở thành gánh nặng  

Trong khi DN và người dân đang vô cùng “khát vốn” để đầu tư xây dựng, mua nhà NƠXH, thì Phó Thống đốc Thường trực Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Đào Minh Tú lại khẳng định, những vướng mắc về pháp lý (giải phóng mặt bằng, thủ tục tính tiền sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất…) là nguyên nhân chính dẫn đến việc các tổ chức tín dụng chưa có cơ sở để giải ngân vốn cho chủ đầu tư. 

Bên cạnh đó, đại diện Ngân hàng Nhà nước cũng cho rằng, gói 120.000 tỷ đồng phục vụ cho cả Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH, nên không thể giải ngân thật gấp, thật nhanh được. 

Nhưng thực tế trong số 15 dự án đã đầy đủ điều kiện vay vốn và các ngân hàng cũng cam kết giải ngân, song đến nay mới giải ngân được chưa đầy 10% nhu cầu vốn, khó khăn do đâu? 

“Một trong những nguyên nhân dẫn tới chương trình phát triển NƠXH chưa đạt hiệu quả là DN, người dân khó tiếp cận với nguồn vốn vay. Vì vậy, tôi cho rằng cần phải đơn giản hóa tối đa điều kiện cho vay đối với các dự án NƠXH. 

Dự án nào đã được phê duyệt, đủ kiều kiện thì phải giải ngân nhanh theo lộ trình triển khai, bởi lẽ những dự án này đã đủ an toàn và phía ngân hàng cũng không phải lo nguồn vốn đó bị thất thoát hoặc khó thu hồi” – GS. TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân phân tích. 

Vẫn biết, gói tín dụng 125.000 tỷ đồng này chỉ dành riêng cho NƠXH, chứ không phải gói tài chính “giải cứu” cho toàn thị trường BĐS. Nhưng trên thực tế, với việc nguồn cung nhà ở trên thị trường ngày càng khan hiếm, dẫn đến giá nhà đất leo thang liên tục thời gian gần đây, thì đẩy mạnh xây dựng NƠXH là một giải pháp tối quan trọng để gia tăng nguồn cung và bình ổn giá thị trường. 

Ngay cả khi gói tín dụng đã bố trí còn không thể triển khai được, việc các DN kỳ vọng vào những cơ chế khác nhằm thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ càng trở nên gian truân hơn. 

Các chủ thể dựa vào đâu để vực lại niềm tin với thị trường bất động sản và nếu cứ kéo dài tình trạng này thì việc thực thi cơ chế, chính sách của Nhà nước cũng không mang lại nhiều kết quả tích cực cho người dân. 

“Nguồn vốn thì các ngân hàng đã cam kết rồi, phải chăng Chính phủ cần phải thành lập một cơ quan chuyên trách tập hợp toàn bộ số vốn đã cam kết để gói tín dụng này được triển khai giải ngân nhanh hơn? Cần phải nhìn thẳng vào thực tế, để có động thái kịp thời, nếu không những vấn đề về an sinh – xã hội liên quan đến nhà ở càng trở thành “gánh nặng” đối với Nhà nước” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận. 

Bên cạnh đó, đại diện Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, gói tín dụng 125.000 tỷ đồng không thuộc gói hỗ trợ lãi suất của Nhà nước nhưng cũng được Nhà nước cho một số cơ chế mở như lãi suất cao hơn gói hỗ trợ cho vay NƠXH của Ngân hàng Chính sách xã hội, ở mức 7,5 – 8%/năm; mức lãi suất này chỉ duy trì trong 5 năm đầu, sau đó cho phép thỏa thuận lãi vay, trong khi lãi suất từ Ngân hàng Chính sách xã hội (4,8%/năm) kéo dài cả chu kỳ vay từ 25 – 30 năm. 

Thời gian gần đây, nhiều ý kiến lo ngại về việc gói tín dụng 125.000 tỷ đồng sẽ bị “ế”, vì vậy cần phải có phương án tốt hơn như hạ lãi suất và kéo dài thời hạn cho vay.