GS Đặng Hùng Võ: 'Đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ làm giảm giá ảo chứ không làm giảm toàn bộ giá đất' 

Công cụ điều tiết giá ảo  

Với vấn đề đánh thuế đối với bất động sản  thứ hai, hiện nay đang có hai luồng quan điểm tranh cãi. Một bên cho rằng việc đánh thuế sẽ tiếp tục đẩy giá nhà lên cao, và người dân sẽ ngày càng khó khăn trong việc mua nhà, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Trong khi đó, luồng ý kiến khác lại cho rằng, việc đánh thuế bất động sản thứ hai  sẽ không tác động tới toàn bộ thị trường, và đây là công cụ để điều tiết giá ảo. 

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá đất  có xu hướng tăng và khó có khả năng giảm. Tuy nhiên việc đánh thuế có thể làm giảm giá ảo, chứ không phải giảm toàn bộ giá đất. 

Ông Võ cho biết xu hướng giá đất tăng xuất phát từ việc đất đai là tài nguyên hữu hạn, trong khi phát triển kinh tế ngày càng mạnh, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn, dân số gia tăng, và các nguồn lực khác cũng đổ vào. Tất cả những yếu tố này dẫn đến việc đất không đủ đáp ứng nhu cầu phát triển, từ đó giá trị đất chắc chắn sẽ tăng. “Điều chúng ta hy vọng là giá tăng đúng theo quy luật”, ông nêu. 

Công cụ điều tiết giá ảo.

Quy luật mà vị chuyên gia này nhắc đến là đất đai phải tạo ra giá trị địa tô thông qua quá trình sử dụng. Thậm chí những kỳ vọng về thu nhập từ việc sử dụng đất trong tương lai cũng góp phần định ra giá trị đất. Vì vậy, vấn đề giá đất không khó hiểu. 

“Thuế không thể ngăn giá đất tăng do quan hệ cung cầu phát sinh từ nhu cầu phát triển kinh tế, nhưng nó có thể giúp giảm giá ảo. Hiện nay, nhiều người đều thừa nhận giá đất ở Việt Nam mang tính ảo, và mục tiêu là giảm bớt phần giá trị ảo này để đưa giá đất về mức thực, tính theo lý luận địa tô, bao gồm cả địa tô kỳ vọng trong tương lai. Khi đó, chúng ta sẽ có được giá trị thực và có thể xác định mức thuế phù hợp”, ông chia sẻ. 

Nhấn mạnh việc đánh thuế vào hoạt động đầu cơ là điều cần thiết trong bối cảnh thị trường hiện tại, ông Võ cho rằng áp thuế sẽ giúp giải quyết được phần nào những vấn đề gây bức xúc trên thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, một vấn đề quan trọng khác là hệ thống quản lý hiện tại liệu có đủ khả năng theo dõi và kiểm soát số lượng bất động sản hay không. Theo ông Võ, thực tế cho thấy hạ tầng quản lý chưa đáp ứng được yêu cầu này. 

Hiện nay, việc quản lý người sở hữu nhiều nhà đất, hay khả năng chuyển nhượng sang tên cho người khác, vẫn chưa thực sự chặt chẽ. Ngay cả việc quản lý bất động sản toàn quốc còn nhiều hạn chế, trong khi quản lý ở một số tỉnh thành còn chưa hiệu quả. Vấn đề hạ tầng quản lý cần được khắc phục để đáp ứng tốt hơn. 

Đối với bài học rút ra từ nhiều quốc gia như Singapore, Trung Quốc, Anh, Mỹ và các nước thuộc nhóm G7 đã áp dụng chính sách thuế đối với bất động sản thứ hai, ông Đặng Hùng Võ cho rằng Việt Nam không nên so sánh một cách máy móc với các nước này vì mỗi quốc gia có những điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau. “Việt Nam cần nghiên cứu và phát triển theo mô hình riêng, phù hợp với thực tiễn của mình”, ông nêu. 

Về giải pháp nào khác để hạn chế đầu cơ hay không, ông Đặng Hùng Võ khẳng định không có biện pháp nào hiệu quả hơn. “Thuế là công cụ chính để kiểm soát vấn đề này”, ông nhấn mạnh. 

>>Pyn Elite Fund mua gần 10 triệu cổ phiếu của ông lớn bất động sản Hà Nội trước kỳ vọng tiến triển tích cực tại dự án có vị trí đắc địa  

Thị trường bất động sản mất cân bằng từ cuối năm 2022  

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện hệ thống pháp luật chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá. 

“Trong khi tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến “sốt đất” tại nhiều địa phương. Nhà đầu cơ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả diễn ra phổ biến, mục đích đều là “đẩy giá kiếm lời”. Việc nghiên cứu áp thuế bất động sản là cấp bách để điều tiết thị trường. Không nên vì thấy khó ban hành mà bỏ qua chính sách này”, ông Đính cho biết. 

Thị trường bất động sản mất cân bằng từ cuối năm 2022.

Vì vậy, ông Đính đề xuất chính sách thuế bất động sản áp cho hai đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn. 

Chẳng hạn, Singapore áp thuế 16% khi chủ sở hữu bán nhà trong năm đầu sau khi mua. Mức thuế giảm về 12% nếu chủ nhà bán căn hộ vào năm thứ 2 và năm thứ 3 là 8%. Họ không phải chịu thuế này khi bán nhà sau năm thứ 4. Về phía người mua, từ tháng 4/2023, nước này nâng thuế khi mua bất động sản thứ hai thêm 3%, lên 20%; căn thứ 3 là 30% (mức cũ 25%). 

Ông Đính cũng đề nghị, trường hợp chủ sở hữu không xây dựng dự án sau khi nhận đất cũng phải chịu thuế bỏ hoang bất động sản. Cách này được Hàn Quốc áp dụng, với thuế suất 5% và thuế suất tăng dần theo số năm bỏ hoang nhà đất. Tương tự, Pháp đánh thuế vào nhà bỏ trống là 17% giá trị cho thuê năm đầu tiên và tăng lên gấp đôi (34%) trong những năm sau đó. 

Việc điều tiết thị trường thông qua chính sách thuế bất động sản, theo Chủ tịch VARS sẽ giảm bớt đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất. Chính sách này cũng khuyến khích chủ sở hữu dự án bỏ hoang cho thuê hoặc bán, tăng thêm nguồn cung ra thị trường. 

Ông Nguyễn Văn Đính cũng khuyến nghị cần nghiên cứu kỹ mức thuế suất, tránh trùng lặp, thuế chồng thuế khiến người dân bị "kiệt quệ" sức mua. Trong khi đó, người giàu có thể lách thuế bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản cho người thân. 

"Chính sách nào khi mới đưa ra cũng có vướng mắc, vấn đề là cân nhắc được - mất. Việc đánh thuế bất động sản cũng vậy và được sẽ nhiều hơn mất", Chủ tịch VARS nhận định.