Khóa giá ảo, mở cánh cửa an cư: Cần cơ chế kiểm soát giá nhà?

Giấc mơ mua nhà bị bỏ ngỏ trong 'cơn lốc' lãi vay

Đầu năm 2025, Chính phủ đã phát đi tín hiệu tích cực về việc hỗ trợ người trẻ hiện thực hóa giấc mơ sở hữu mái ấm bằng cách "bật đèn xanh" cho các ngân hàng thương mại tung ra các gói vay mua nhà với lãi suất hấp dẫn. Ngay lập tức, một cuộc đua ngầm giữa các nhà băng nổ ra, với hàng loạt lời quảng cáo về lãi suất "trong mơ", thậm chí thấp hơn cả lãi suất huy động. Nhiều người trẻ đã không khỏi mừng thầm, kỳ vọng đây chính là cơ hội lớn để đặt chân vào thị trường bất động sản vốn dĩ đang quá đắt đỏ.

Tuy nhiên, khi "bóc tách" từng điều kiện cụ thể, người mua mới "vỡ mộng" khi nhận ra rằng, lãi suất ưu đãi chỉ là “bề nổi”, trong khi công thức tính lãi sau ưu đãi mới là yếu tố quyết định áp lực tài chính. Thực tế, nhiều ngân hàng công bố mức lãi suất khởi điểm rất thấp, có khi thấp hơn cả lãi suất huy động. Tuy nhiên, phần lớn các gói vay này chỉ áp dụng ưu đãi trong thời gian ngắn, thường là 3 - 12 tháng. Sau đó, người vay sẽ phải đối mặt với công thức tính lãi suất thả nổi đầy rủi ro: lãi suất cơ sở cộng thêm một biên độ nhất định, thường dao động từ 3% đến 4%/năm.

Chẳng hạn, một ngân hàng tung ra gói vay với lãi suất "sốc" 5%/năm trong 3 tháng đầu. Nhưng sau đó, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo công thức: Lãi suất cơ sở + 3.5%. Với lãi suất cơ sở hiện tại đang ở mức khoảng 6.5%/năm, con số này có thể "nhảy vọt" lên đến 10%/năm, thậm chí cao hơn nếu thị trường có biến động.

Anh Huy (32 tuổi, nhân viên văn phòng tại Hà Nội) chia sẻ: "Nghe quảng cáo lãi suất 5% tôi mừng lắm, nghĩ cuối cùng cũng có cơ hội mua nhà. Nhưng khi đọc kỹ điều khoản, thấy sau 3 tháng lãi suất thả nổi mà giật mình. Với thu nhập hai vợ chồng chỉ 30 triệu, chi tiêu sinh hoạt và nuôi con đã hết 20 triệu, nếu lãi suất tăng lên 10% thì mỗi tháng trả ngân hàng gần 20 triệu, lấy gì mà sống?".

Thực tế, dù lãi suất vay mua nhà hiện tại đã "dễ thở" hơn so với giai đoạn trước, nhưng bài toán được - mất vẫn khiến nhiều gia đình trẻ như anh Huy phải "cân đo đong đếm" kỹ lưỡng. Với số tiền tích lũy ít ỏi, vợ chồng anh Huy gần như không thể đáp ứng được yêu cầu thanh toán 30% giá trị ban đầu của căn nhà mà hầu hết các chủ đầu tư đang áp dụng. Giả sử may mắn xoay sở đủ, họ vẫn phải gánh khoản nợ ít nhất 1.5 tỷ đồng trong vòng 20 năm. Nếu 5 năm đầu được hưởng lãi suất cố định 8.5%, mỗi tháng họ phải trả khoảng 17 triệu đồng. Nhưng sau 5 năm, khi lãi suất thả nổi "dềnh lên", con số này hoàn toàn có thể tăng vọt, đe dọa trực tiếp đến kế hoạch tài chính vốn đã eo hẹp của gia đình.

Cần mở rộng hỗ trợ tài chính và các gói vay ưu đãi với chính sách cho vay hợp lý hơn, kéo dài thời gian trả nợ từ 20 năm lên 25 - 40 năm, giúp giảm áp lực tài chính hàng tháng. Ảnh: TL.

>>> Chung cư có nơi tăng đến 35% chỉ trong 3 tháng đầu năm

Nghiên cứu mới đây từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, hơn 60% người trẻ dưới 35 tuổi tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng) ưu tiên thuê nhà, coi đây là giải pháp tối ưu để giảm gánh nặng tài chính và tận hưởng sự tự do trong bối cảnh giá bất động sản leo thang.

Tương tự, kết quả khảo sát từ chuyên trang Batdongsan cũng cho thấy, xu hướng tìm thuê nhà gia tăng gần 22% trong năm 2024. Nhóm khách hàng trong độ tuổi 25-34 tìm thuê cao nhất (gần 62%), ngay cả nhóm thu nhập cao từ 21-40 triệu đồng mỗi tháng cũng có tỷ lệ tìm thuê nhà đến 42% trong năm qua.

Lý giải, VARS cho rằng giá nhà tăng cao, không có ưu đãi lãi suất là rào cản khiến nhiều người khó mua nhà, đẩy họ vào thị trường thuê.

Tại Tọa đàm "Bất động sản: Nhà ở cho người trẻ", ngày 3/4, TS. Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, muốn người trẻ sở hữu nhà cần có chính sách ưu đãi riêng về nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi, tương tự như chính sách ưu đãi với nhà ở xã hội hiện nay.

Trước đây, đã từng có các dự án nhà ở xã hội được xây dựng thành công nhờ gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng với lãi suất thấp và thời hạn vay dài. Tuy nhiên, hiện nay gói vay này đã ngừng triển khai. Trong khi đó, rất nhiều người dân, đặc biệt là người trẻ, vẫn đang gặp khó khăn do lãi suất cao và thời gian vay ngắn. Cần mở rộng hỗ trợ tài chính và các gói vay ưu đãi với chính sách cho vay hợp lý hơn, kéo dài thời gian trả nợ từ 20 năm lên 25 - 40 năm, giúp giảm áp lực tài chính hàng tháng.

"Ngân hàng Nhà nước xem xét khôi phục hoặc thiết kế lại gói vay tương tự, tiếp tục hỗ trợ cho những người mua nhà lần đầu, hoặc cả những người mua thứ cấp trong các dự án nhà ở xã hội đã hoàn thiện", ông Tuấn kiến nghị.

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước Khu vực II cũng bày tỏ, các ngân hàng thương mại hiện đang tích cực triển khai những gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho người trẻ với lãi suất thấp, thời hạn vay dài, giúp người trẻ từng bước tiếp cận và sở hữu căn nhà đầu tiên.

“Nếu có thể phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, xét ở góc độ tín dụng, điều này sẽ góp phần mở rộng dư nợ tín dụng một cách hiệu quả và bền vững. Đồng thời, người trẻ có cơ hội ổn định cuộc sống, đóng góp tích cực vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội”, ông Lệnh phân tích.

Tăng cung, 'phá vỡ' thế độc quyền: Cánh cửa hy vọng cho người mua nhà

Vấn đề nan giải không chỉ nằm ở lãi suất, mà còn ở sự "vênh" quá lớn giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Ông Bạch Dương - Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết: Trong 2 năm qua, giá bất động sản tại Hà Nội liên tục đi lên ở tất cả các phân khúc. Thị trường sốt nóng từ trung tâm cho tới vùng ven.

Từ tháng 1/2023 đến tháng 11/2024, biểu đồ giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội tăng “dựng đứng” từ 38 triệu đồng/m2 lên 62 triệu đồng/m2. Với phân khúc nhà riêng, giá bán trung bình từ 125 triệu đồng/m2 lên 199 triệu đồng/m2. Với đất nền, tăng từ 53 triệu đồng/m2 lên 70 triệu đồng/m2.

Mới đây, theo báo cáo của PropertyGuru Việt Nam, từ đầu năm 2025 đến nay, phân khúc nhà riêng Hà Nội dưới 8 tỷ đồng vẫn tiếp tục tăng. Đơn cử, đối với nhà riêng quận Thanh Xuân, diện tích 30 - 50m², thuộc các phường Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Trung, Trung Văn, Khương Đình, Nhân Chính, ngõ ô tô tránh, giá bán tăng từ 6,1-7,6 tỷ đồng/căn lên 6,5-8 tỷ đồng/căn.

Giá bán nhà riêng quận Hà Đông với những căn ô tô đỗ cửa, diện tích 30-55m², giá cũng tăng từ 7-7,7 tỷ đồng/căn lên mức 7,3-8 tỷ đồng/căn. Cũng thuộc quận này nhưng các căn nhà riêng có diện tích 30-50m², ở các khu vực xa xôi hơn như Yên Nghĩa, Kiến Hưng, Dương Nội, La Khê, Phú Lãm, Hà Cầu, ô tô không vào được, giá cũng tăng từ 3,7-4,9 tỷ đồng/căn lên mức 3,9-5,1 tỷ đồng/căn.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, giá nhà ở tại thành phố đã tăng trung bình 15 - 20% mỗi năm trong giai đoạn 2015 - 2023. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 8 - 10% mỗi năm. Điều này đồng nghĩa với việc, giấc mơ sở hữu nhà ngày càng trở nên xa vời đối với nhiều gia đình trẻ, dù có sự hỗ trợ về lãi suất vay.

TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, cảnh "một mình một chợ" khiến thị trường bị chi phối bởi một số doanh nghiệp lớn, quy luật cạnh tranh dường như bị vô hiệu hóa. Ảnh: TL.

>>> TS Lê Xuân Nghĩa 'giải mã' bài toán bơm tiền, 'ghìm cương' lạm phát

Rõ ràng, lãi suất thấp là điều kiện cần, nhưng chưa đủ để giải quyết bài toán an cư cho người trẻ. Điều quan trọng hơn là cần có nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ, đặc biệt là các dự án nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội với mức giá hợp lý.

Đáng chú ý, thực trạng đáng báo động này đang gióng lên hồi chuông về sự "thống trị" nguồn cung bởi một số "ông lớn" bất động sản, tạo ra một thị trường thiếu cạnh tranh và đẩy giá lên đến những ngưỡng phi lý. Ghi nhận thực tế, bức tranh thị trường căn hộ đầu năm 2025 hé lộ những gam màu tương phản. Tổng nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, nhưng chỉ đổ dồn ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Những cái tên quen thuộc như CapitaLand Development, Taseco Land... chiếm sóng tại các khu vực "vàng" như Cổ Loa, Tây Mỗ, Tây Hồ Tây, đẩy giá bán lên đến chóng mặt, từ 70 triệu đến 200 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, bóng dáng căn hộ trung cấp và bình dân gần như tuyệt chủng. Sự lệch pha cung - cầu nghiêm trọng này không chỉ bóp nghẹt cơ hội tiếp cận nhà ở của đại đa số người dân mà còn phơi bày một thị trường phát triển lệch lạc.

Trao đổi với chúng tôi, chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa đã chỉ ra sự chi phối của một số doanh nghiệp lớn, quy luật cạnh tranh dường như bị vô hiệu hóa. Thay vì nỗ lực đa dạng hóa sản phẩm và tối ưu giá thành, Một số chủ đầu tư còn thiết lập chính sách giá riêng, đẩy giá lên tới 200 triệu đồng/m2, để tối đa hóa lợi nhuận, gây mất cân bằng thị trường.

"Tận dụng nguồn cung hạn chế, chủ đầu tư dễ dàng áp đặt mức giá dựa trên lợi nhuận kỳ vọng, làm sai lệch giá trị thực của sản phẩm. Tại những vùng trũng dự án mới, giá cả nghiễm nhiên leo thang mà không gặp bất kỳ rào cản cạnh tranh nào", vị chuyên gia phân tích.

Theo đó, để hạ nhiệt thị trường bất động sản, TS Lê Xuân Nghĩa đề xuất một giải pháp căn cơ: Tăng cường phát triển nhà ở xã hội, nhà tái định cư và cải tạo chung cư cũ. Đây được xem là "liều thuốc" hữu hiệu để đa dạng hóa nguồn cung, đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người dân có thu nhập thấp và trung bình.

"Khi thị trường được bơm đủ nguồn cung và các dự án diễn ra suôn sẻ, tình trạng thao túng giá sẽ suy yếu. Giá nhà sẽ trở về đúng quỹ đạo giá trị thực, tạo điều kiện cho nhiều gia đình có được tổ ấm," ông Nghĩa nhấn mạnh.