Lãi suất giảm sâu "hâm nóng" thị trường bất động sản 

Các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất vay mua nhà không chỉ là giải pháp tăng trưởng tín dụng mà còn nhằm hỗ trợ đầu ra cho thị trường bất động sản  (BĐS), kích thích nhu cầu vốn mua nhà. 

Đẩy mạnh cho vay mua nhà   

Lãi suất cho vay mua nhà hiện nay vẫn tiếp tục giảm nhằm giúp khách hàng tiếp cận nguồn vốn rẻ vay mua nhà. Thống kê mới nhất của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), lãi suất tiền gửi bình quân của các giao dịch phát sinh mới ở mức 3,02%/năm, giảm 0,5 điểm % so với cuối năm ngoái; trong khi lãi suất cho vay bình quân của các giao dịch phát sinh mới ở mức 6,5%/năm, giảm 0,6 điểm %. 

Đáng chú ý, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng hiện chỉ từ 5 - 6%/năm, áp dụng trong 6 - 36 tháng đầu tiên. Nếu so với mức lãi suất tiết kiệm phổ biến kỳ hạn 12 tháng, lãi suất cho vay hiện ngang hoặc cao hơn chỉ 1%. Sau ưu đãi, lãi suất thả nổi cho các khách vay cũ của nhóm ngân hàng quốc doanh trong khoảng 9 - 10%/năm. 

Những tháng đầu năm 2024, tăng trưởng tín dụng ở mức thấp, sức hấp thụ vốn của DN sản xuất, kinh doanh còn yếu, hầu hết các ngân hàng đã tung ra các gói cho vay ưu đãi, đặc biệt là cho vay mua nhà với mặt bằng lãi suất từ 5-6%/năm. Như Vietcombank, Agribank, VietinBank, SHB, ACB, BVBank... Đây là mức lãi suất thấp nhất trong nhiều năm qua. 

Không chỉ ngân hàng thương mại trong nước, lãi suất cho vay mua nhà ở các ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam cũng giảm rất mạnh. Ngân hàng Shinhan áp dụng lãi suất ưu đãi vay mua nhà cố định 12 tháng chỉ 5,2%/năm, cố định 36 tháng là 6%/năm; Ngân hàng UOB cho vay mua nhà với lãi suất cố định trong 12 tháng đầu là 5,49%; vay cố định 24 tháng lãi suất 5,89%/năm… Lãi suất thả nổi tại ngân hàng này là 9%/năm... 

Thực tế cũng cho thấy, tín dụng BĐS, đặc biệt là cho vay mua nhà ở các ngân hàng đã có những dấu hiệu khởi sắc. Kết thúc quý I/2024, cho vay BĐS vẫn là lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao trong tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng, bất chấp thị trường còn nhiều khó khăn. 

Báo cáo tài chính quý I/2024, tín dụng tại Techcombank tăng 6,4%, lên 563.900 tỷ đồng. Trong đó, tín dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS tăng hơn 17.000 tỷ đồng, lên hơn 194.000 tỷ đồng. Tại VPBank, cho vay kinh doanh BĐS là một trong những lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao nhất trong dư nợ tín dụng với mức tăng từ 19,53% cuối quý IV/2023 lên 20,25% trong quý I/2024. Ngoài Techcombank, VPBank, BĐS cũng góp phần không nhỏ trong tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng khác. 

Khuyến khích cho vay nhu cầu thực  

Đại diện một số ngân hàng cho hay các mức lãi suất vay mua nhà thấp hiện tại là lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu để kích thích nhu cầu vay mua nhà và tăng trưởng tín dụng cho ngân hàng. Thậm chí, một số ngân hàng đang chấp nhận cho vay lãi suất thấp và bị lỗ để đẩy tín dụng. 

Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, dòng tiền của ngân hàng đổ vào BĐS trong những tháng đầu năm 2024 vừa qua có nhiều thay đổi. Nguồn tín dụng cho vay chủ yếu tập trung vào việc vay để mua, sửa chữa nhà cửa..., các khoản tín dụng này thường được đảm bảo trả nợ bằng tiền lương, bằng thu nhập thường xuyên, ổn định nên không đáng ngại về khả năng làm tăng nợ xấu. 

Thống kê của NHNN Chi nhánh TP Hồ Chí Minh, tín dụng BĐS ở TP Hồ Chí Minh duy trì tốc độ tăng trưởng dương trong 3 tháng qua, đạt gần 1 triệu tỷ đồng. Trong đó, tín dụng nhà ở, cho vay với mục đích mua nhà để ở, mục đích tự sử dụng vẫn chiếm tỷ trọng cao nhất, chiếm 67,78% so với tổng dư nợ tín dụng BĐS trên địa bàn. Trong đó, xuất hiện điểm tích cực ở phân khúc này, khi tín dụng nhà ở tăng trưởng trở lại, tăng 1,2% so với tháng 4/2024 (các tháng trước đó tăng trưởng âm). 

Tổng Giám đốc một ngân hàng cho hay, lãi vay hiện tại đang thấp, đã trở về giai đoạn trước dịch và có thể thấp hơn nữa. Các ngân hàng đang không làm khó về điều kiện cho vay mà họ chỉ đang thực hiện theo quy định chung. Tuy nhiên trước đây, các ngân hàng có thể du di vấn đề xét duyệt điều kiện nhưng hiện tại, nhà băng làm đúng theo chỉ đạo của Nhà nước. 

Theo đó, điều kiện cho vay không bị siết mà chỉ chuẩn chỉnh lại các điều kiện cho vay. Ngân hàng dư tiền nhưng sẽ không hạ chuẩn cho vay, điều này đúng, để tránh sự nhiễu loạn và gây nợ xấu trên thị trường BĐS.
NHNN đã có nhiều chỉ đạo các tổ chức tín dụng thực hiện giải pháp thúc đẩy tín dụng, hỗ trợ tín dụng BĐS, cho vay tiêu dùng (trong đó có cho vay BĐS với khách hàng cá nhân), tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư, người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng khi có nhu cầu. 

Phó Chủ tịch Thường trực kiêm Tổng Giám đốc Sacombank Nguyễn Đức Thạch Diễm cho biết, hết quý I/2024, dư nợ BĐS của ngân hàng khoảng 100.000 tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ cho vay, nhưng phần lớn là cho vay BĐS cá nhân, còn dư nợ cho vay BĐS dự án chỉ có 9.000 tỷ đồng. 

Theo TS Huỳnh Trung Minh - chuyên gia tài chính, các dự án có pháp lý rõ ràng, giá cả phù hợp, nhất là đối với những phân khúc căn hộ có giá từ 5 tỷ đồng trở xuống và nhà phố giá 6 - 8 tỷ đồng sẽ luôn có giao dịch. “Thị trường BĐS được dự báo sẽ ấm dần lên trong hai quý còn lại của năm 2024, nhưng trước mắt cũng chỉ ở những phân khúc phù hợp với nhu cầu của thị trường” - ông Huỳnh Trung Minh nói và cho rằng, với mức lãi suất 5 -6%/năm, những người có nhu cầu về nhà ở có thể xem xét vay mua nhà. 

Tháo gỡ, kích cầu thị trường   

Trong khi đó, với phân khúc kinh doanh BĐS “nhiều dự án mới và dự án đang đầu tư gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở… Nhiều dự án đã tồn đọng 1 - 2 năm do vướng mắc tại chính quyền địa phương. Về việc này, NHNN cũng cần có ý kiến với các bộ, ngành để thống kê lại và có giải pháp tháo gỡ” - lãnh đạo một ngân hàng cho biết. 

Bên cạnh đó, rào cản lớn nhất hiện nay chính là giá nhà đang được dự báo sẽ không giảm như kỳ vọng do nguồn cung căng thẳng. Sự khó khăn về thủ tục dẫn đến nguồn cung khan hiếm, trong khi chi phí đầu tư vào các dự án liên tục tăng, nên theo các chủ đầu tư “dù muốn giảm giá bán cũng không thể được”. 

Một vấn đề nữa là mặc dù lãi suất cho vay mua nhà giảm nhưng mức lãi suất 5 - 7%/năm chỉ áp dụng trong khoảng thời gian nhất định. Hết giai đoạn này, lãi suất sẽ được thả nổi theo quy định của ngân hàng và thỏa thuận với khách hàng (thường là theo công thức lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tiền gửi 12 tháng cộng biên 3 - 4%). 

Giám đốc PropertyGuru Việt Nam Đinh Minh Tuấn phân tích, một căn nhà riêng hay chung cư ở 2 TP lớn hiện nay có giá ít nhất 2 - 2,5 tỷ đồng, nếu vay từ 50 - 70% giá trị BĐS - rơi vào khoảng 1,4 - 1,5 tỷ, chủ nhà phải trả cả gốc và lãi 12 triệu đồng/tháng. Do đó, “dưới góc độ là người mua, việc cân nhắc kỹ về khả năng tài chính cá nhân để hạn chế rủi ro là điều vô cùng quan trọng trước khi quyết định xuống tiền đầu tư bất kỳ lĩnh vực nào, đặc biệt là BĐS” - ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị. 

Về phía các ngân hàng, nên có các giải pháp cho tăng trưởng tín dụng BĐS là có những gói tín dụng với lãi suất cho vay dài hạn hơn nhằm hỗ trợ đầu ra cho thị trường BĐS, kích thích nhu cầu vốn mua nhà.