Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) - “chìa khoá vạn năng” của ngành địa ốc trong tương lai? 

Dự Luật được xây dựng gồm 11 chương với 92 điều, quy định về kinh doanh bất động sản, quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. 

Đối tượng áp dụng gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. 

Giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách liên quan đến bất động sản  

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Luật KDBĐS 2014) giữ vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. 

Sau khi được ban hành, Luật KDBĐS 2014 đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản; đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành. 

Tuy nhiên, sau gần 8 năm triển khai thực hiện Luật KDBĐS năm 2014, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những bất cập, hạn chế cần được điều chỉnh, bổ sung. 

Mục đích của việc sửa đổi luật lần này nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch. 

Đồng thời, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật KDBĐS năm 2014 để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng. 

Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản. 

Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. 

Bên cạnh đó, một số quy định được sửa đổi, bổ sung để tránh chồng chéo, trùng lặp với hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai, đầu tư (kinh doanh nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất, thẩm quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản); hợp nhất quy định về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; bổ sung quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch;... 

Nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh Bất động sản  

Khái niệm "kinh doanh bất động sản" tại Khoản 1 Điều 3 đã bỏ cụm từ "nhằm mục đích sinh lợi" so với Luật hiện hành, dẫn đến mở rộng phạm vi điều chỉnh. Vì vậy Ủy ban Kinh tế đề nghị cơ quan soạn thảo báo cáo làm rõ về nội dung này. 

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh  (Điều 15), Điểm e, Khoản 3 Điều 15 quy định: Trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng, thì công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định, bao gồm cả thuê đất trả tiền hằng năm. Đề nghị rà soát để thống nhất giữa dự thảo Luật và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng  hình thành trong tương lai (Điểm d Khoản 4 Điều 24), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng quy định về "đặt cọc" là quy định mới, vì vậy đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định. Trường hợp cần thiết, chỉ quy định nội dung đặc thù của việc đặt cọc trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự. 

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở  hình thành trong tương lai (Điều 27), một số ý kiến nhất trí với quy định cần có bảo lãnh tại dự thảo Luật về nội dung này. Một số ý kiến khác đề nghị cân nhắc việc tiếp tục quy định về bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng trong hợp đồng. 

Về sàn giao dịch bất động sản  (Mục 2 Chương VII), Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết. 

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản  (Chương VI), Ủy ban Kinh tế đề nghị tiếp tục rà soát Chương VI, đối với những nội dung đã được quy định tại các luật có liên quan thì có quy định dẫn chiếu, chỉ quy định tại dự thảo Luật những nội dung có tính đặc thù về hợp đồng.