Một cơ chế đúng đắn và tác động tích cực đến thị trường bất động sản 

Thiếu đất phát triển dự án  

Từ năm 2014, Luật Nhà ở quy định, DN phải có 100% đất ở mới được làm dự án. Đến năm 2022, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022/QH15 sửa 9 luật cho phép DN được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024. 

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai  2024 quy định, từ ngày 1/1/2025 có 2 trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư vì lợi ích quốc gia, công cộng. 

Điều này có nghĩa là, DN BĐS tại Việt Nam không được phép trực tiếp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ cá nhân hoặc tổ chức khác để chuyển đổi thành đất ở. Các DN muốn phát triển dự án nhà ở thương mại buộc phải chờ Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng dự án khu đô thị. Trường hợp DN tự phát triển dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn mà không có sự can thiệp của Nhà nước, thì phải sở hữu hoặc nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác để triển khai dự án nhà ở thương mại. 

Như vậy, nguồn cung nhà ở thương mại sẽ tiếp tục khan hiếm, khi hàng loạt dự án vẫn phải “quây tôn” vì không có 1 mét vuông đất ở trong phạm vi xây dựng dự án và nhiều dự án nhà ở thương mại khác cũng khó có thể triển khai do phần lớn quỹ đất mà DN tạo lập từ nhiều năm trước chủ yếu nằm trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp. Trong khi, có rất ít DN đủ tiềm lực để phát triển quỹ đất và cạnh tranh đấu thầu, triển khai các dự án khu đô thị, đặc biệt là ở những khu vực có giá đất cao và nhu cầu phát triển lớn. 

Khi đó, giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng cao, những DN nhỏ khó có cơ hội tham gia vào thị trường, vì không đủ tiềm lực tài chính để mua đất hoặc đấu giá tại các khu vực có tiềm năng phát triển. Các chủ đầu tư lớn có lợi thế về quỹ đất phát triển dự án ở thương mại, ở những khu vực có nhu cầu cao, sẽ tiếp tục kiểm soát giá bán để tối ưu hóa lợi nhuận. 

Đồng thời, vì không có yếu tố đất ở, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường BĐS trong thời gian “chờ” tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước chuẩn bị đủ năng lực và nguồn lực phát triển quỹ đất để giao đất, cho thuê đất theo quy định của hành lang pháp lý mới; cùng với chi phí liên quan đến đất tăng lên, việc phát triển các dự án khu đô thị, với hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại cũng buộc chủ đầu tư phải giữ mức giá bán neo cao để không lỗ. 

Cơ chế lớn tạo “bước ngoặt” cho thị trường  

Trước tình hình đó, sáng 13/11, thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ TN&MT đã trình bày tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, Chính phủ đề xuất cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, thí điểm trong 5 năm. 

Dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030. 

UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, cấp phép cho tổ chức kinh doanh BĐS nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với đó, DN kinh doanh BĐS phải đáp ứng các điều kiện về đất đai, pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, đầu tư. Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh thì cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Công an. 

Vì vậy, việc thí điểm cho phép DN được mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở, là cơ chế đúng đắn, không chỉ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở, mà còn tăng khả năng tiếp cận đất đai, khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường BĐS. 

Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi việc thỏa thuận với người dân có đất nằm trong quy hoạch đất ở, để làm nhà ở thương mại, vẫn có thể gặp khó khăn do người dân không muốn chuyển đổi hoặc muốn chuyển nhượng với giá quá cao. 

Do đó, trong dài hạn, việc quy định theo hướng Nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất, để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng, nhằm đảm bảo thị trường cân bằng trong dài hạn, và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. 

Theo đó, tổ chức phát triển quỹ đất cần rà soát và bố trí tạo lập quỹ đất phù hợp với nhu cầu địa phương. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập thấp, Nhà nước có thể dành riêng một phần quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và khu tái định cư. Những dự án này sẽ được triển khai theo hình thức đấu giá hoặc giao đất cho DN phát triển với điều kiện giá cả có thể hợp lý hơn. 

Đồng thời, tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở thương mại đủ lớn để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho DN cạnh tranh, đảm bảo rằng DN nhỏ và vừa cũng có thể tham gia cạnh tranh bình đẳng, quy trình đấu giá với thủ tục cần rõ ràng và công khai thông tin đầy đủ để tránh hiện tượng đầu cơ và giảm áp lực về chi phí đất đối với các doanh nghiệp nhỏ. Bởi trên thực tế, bất kỳ DN BĐS nào cũng đều mong muốn tham gia “cuộc chơi” tiếp cận đất đai minh bạch thông qua đấu giá, đấu thầu. 

Cuộc chơi minh bạch hơn này sẽ khiến những chủ thể năng lực yếu kém gần như không còn đất để “diễn”, người dân không còn phải “khốn khổ” khi mua phải các dự án chậm triển khai của DN “tay không bắt giặc”. Thị trường sẽ đón nhận nguồn cung đa dạng hơn từ các dự án BĐS quy mô lớn, từ đó, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị, giảm áp lực lên hạ tầng công cộng ở khu vực trung tâm và tăng cường sự kết nối giữa các khu vực trong thành phố. Đồng thời, những khu đô thị được phát triển đồng bộ sẽ có khả năng tích hợp các yếu tố bền vững, từ đó góp phần đạt mục tiêu net-zero. 

Để tiếp tục tồn tại, các DN quy mô nhỏ phải có chiến lược tăng vốn, huy động vốn từ các quỹ đầu tư/đối tác chiến lược nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận đấu giá, đấu thầu. Hoặc xem xét hình thức hợp tác với DN khác để tạo nền tảng tài chính vững chắc phát triển dự án trên cơ sở “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”. 

Ngoài ra, thay vì cạnh tranh trực tiếp, DN nhỏ có thể tập trung vào các thị trường ngách, phát triển các dự án nhỏ hơn, hướng tới khách hàng với nhu cầu cụ thể như nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê hoặc các dự án có quy mô phù hợp với tiềm lực tài chính của mình.