Ngân hàng đua nhau tung gói vay 'siêu ưu đãi': Người trẻ có thực sự hưởng lợi? 

Mới đây, trong Chỉ thị 09 về nhiệm vụ, giải pháp góp phần tăng trưởng kinh tế hai con số, phát triển đất nước nhanh và bền vững, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng nhà nước Việt Nam nghiên cứu triển khai các gói tín dụng ưu đãi để thúc đẩy động lực tăng trưởng kinh tế, phát triển nhà ở xã hội và tạo điều kiện thuận lợi cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội. 

Ngay sau đó, các ngân hàng đã đồng loạt tung các gói vay mua nhà với lãi suất "siêu rẻ", chỉ 3,99-6%/năm, thậm chí còn thấp hơn mức lãi suất gửi tiết kiệm hiện nay (khoảng 6%/năm). Vậy câu hỏi đặt ra là liệu gói vay này có thực sự là cơ hội hay chỉ là bề ngoài hào nhoáng? 

Các nhà băng đồng loạt tung các “gói vay vàng”  

Gần đây nhất, TPBank (TPB ) đã ra mắt gói vay mua nhà dành cho khách hàng dưới 35 tuổi với lãi suất khởi điểm từ 3,6% và hạn mức vay có thể lên tới 100% nhu cầu vốn của khách hàng. Thời gian vay tối đa lên tới 35 năm, cùng với phương án trả nợ linh hoạt, cho phép khách hàng không phải trả nợ gốc trong tối đa 5 năm hoặc chỉ phải thanh toán 5% nợ gốc trong 5 năm đầu. 

Trước đó, ACB  là ngân hàng “nổ phát súng” đầu tiên khi tung gói vay "Ngôi nhà đầu tiên" dành cho người dưới 35 tuổi, lãi suất từ 5,5% được cố định trong 5 năm. Với gói vay này, ngân hàng đưa ra thời gian vay lên đến 30 năm, người vay có thể linh hoạt trả nợ với số tiền nhỏ trong những năm đầu và tăng dần theo thu nhập trong tương lai. 

Nối gót ACB, Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB ) cũng tung ra thị trường gói tín dụng 16.000 tỷ đồng với lãi suất chỉ từ 3,99%/năm cho người trẻ vay mua nhà. Khách hàng được vay tối đa 90% giá trị tài sản dự định mua, thời hạn vay của gói được thiết kế lên đến 35 năm. Bên cạnh đó, khách hàng còn được miễn trả gốc đến 60 tháng đầu tiên – tương đương 5 năm và được tặng kèm thẻ tín dụng/hạn mức thấu chi hấp dẫn. Sau thời gian này, lãi suất sẽ thả nổi theo thị trường. 

Không đứng ngoài cuộc, Ngân hàng TMCP Phát triển TP. HCM (HDBank - Mã: HDB ) cũng triển khai chương trình cho vay mua nhà quy mô 30.000 tỷ đồng với lãi suất chỉ từ 4,5%/năm. Khách hàng có thể vay với thời hạn lên đến 50 năm, ân hạn gốc tối đa 5 năm và hạn mức vay tối đa 50 tỷ đồng. Điều kiện vay cũng rất linh hoạt, khách hàng có thể sử dụng tài sản bảo đảm là bất động sản hoặc căn hộ tại TP. HCM, Hà Nội và 22 đô thị loại 1 trên cả nước. 

Tiếp đó, Ngân hàng TMCP Kiên Long (Kienlongbank - Mã: KLB ) cũng công bố gói tín dụng ưu đãi trị giá 3.000 tỷ đồng với lãi suất từ 0%. Đây là gói vay dành cho khách hàng cá nhân, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi, nhằm hỗ trợ mua nhà, tiêu dùng và sản xuất kinh doanh. 

Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, hưởng ứng của Chính phủ, Vietcombank (VCB ), Agribank, Vietinbank (CTG ) đều tung ra thị trường gói tín dụng lãi suất 5,5-6% và áp dụng cho năm đầu, hỗ trợ ân hạn nợ gốc,... 

Có thực sự ‘vàng’?  

Chia sẻ với chúng tôi, Chuyên gia kinh tế - TS. Nguyễn Minh Phong cho biết, về nguyên tắc, bất kỳ khoản vay nào có lãi suất ưu đãi cũng đều có lợi cho người vay. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở cách người vay sử dụng khoản vay đó và khả năng tài chính của họ để đảm bảo trả nợ sau này. 

Nếu chỉ xét riêng việc vay để mua nhà, người vay cần hết sức cẩn trọng vì tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thứ nhất, các gói lãi suất ưu đãi thường chỉ có thời hạn ngắn, sau đó sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi. Với xu hướng hiện nay, lãi suất có thể tăng nhanh, khiến áp lực trả nợ lớn hơn đáng kể. Điều này đặc biệt đáng lo ngại đối với những người có thu nhập thấp, vì nó có thể trở thành gánh nặng tài chính dài hạn. 

Thứ hai, các khoản vay này vẫn yêu cầu tài sản thế chấp. Người vay cần cân nhắc liệu mình có đủ điều kiện thế chấp hay không, vì về bản chất, đây vẫn là một khoản vay thương mại, không khác nhiều so với các khoản vay thông thường. Trong khi đó, các bất động sản có giá phù hợp để vay với số tiền thấp lại không nhiều, khiến việc tiếp cận vốn càng trở nên khó khăn. 

Do đó, người vay cần hết sức thận trọng. Không thể khẳng định rằng các gói vay này là xấu hoàn toàn, nhưng chúng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt đối với những người chưa đủ vững vàng về tài chính hoặc chưa có kế hoạch trả nợ rõ ràng. 

Nhìn nhận về vấn đề này, Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, việc các ngân hàng tung ra các gói tín dụng ưu đãi cho người trẻ mua nhà lần đầu với lãi suất ưu đãi, thời gian vay và chính sách thanh toán linh hoạt đã góp phần quan trọng giúp người trẻ có cơ hội mua nhà. Đây được xem là những nỗ lực của các ngân hàng trong việc đồng hành với Nhà nước để giúp người trẻ có cơ hội sở hữu nhà. 

Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng lãi suất chỉ là một trong những điều kiện, quan trọng nhất vẫn là nguồn cung căn hộ, chung cư ở phân khúc phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân. Nếu lãi suất thấp mà thị trường chủ yếu là căn hộ cao cấp cũng khó tìm được khách vay. Thực tế cho thấy không ít người chưa mặn mà đi vay do giá bất động sản đang quá cao. 

“Theo tôi, chính sách ưu đãi lãi suất chỉ hỗ trợ phần nào. Để người trẻ có thể dễ dàng mua nhà, cần có thêm sự kết hợp với các chính sách khác như chính sách việc làm và chính sách tiêu dùng”, ông Thịnh nói. 

Thêm nữa, một vấn đề khác cũng được nhiều người quan tâm đó là lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi, do đó ông Thịnh cho rằng các ngân hàng cần công bố cơ chế tính lãi suất cho các kỳ tiếp theo. 

“Dù mức lãi suất vay mua nhà từ các “nhà băng” khá hấp dẫn nhưng người vay cần lưu ý bởi mức ưu đãi này chỉ áp dụng trong ngắn hạn. Vì vậy, người vay cần xem xét kỹ các điều khoản sau giai đoạn ưu đãi, đặc biệt là mức lãi suất thả nổi và các chi phí liên quan để đảm bảo khả năng tài chính trong dài hạn", vị chuyên gia này cho hay. 

Chị Đoàn Khánh L., nhân viên tín dụng ngân hàng X, chia sẻ: "Người trẻ nên tận dụng quy định cho phép vay tại ngân hàng mới để trả nợ ngân hàng cũ, nhằm tối ưu lãi suất. Tuy nhiên, khi chọn gói vay, hãy xem xét kỹ các điều khoản trả nợ trước hạn và cân nhắc kỹ lưỡng để phù hợp với dòng tiền cá nhân”. 

Chị L. chia sẻ về cách chọn gói vay rằng, trước hết, các người trẻ cần tìm hiểu về gói vay của ngân hàng thứ nhất có lãi suất ưu đãi nhất trong thời gian đầu. Sau khi hưởng hết gói vay ưu đãi thời gian đầu, các người trẻ có thể chuyển sang ngân hàng thứ hai có lãi suất ưu đãi tiếp theo để hưởng lợi 1 năm tiếp theo. 

Bởi mới đây, NHNN ban hành Thông tư 06/2023/TT-NHNN về việc các tổ chức tín dụng cho phép khách hàng có thể vay tiền tại ngân hàng này để trả nợ ngân hàng khác. Điều này có nghĩa là khách hàng có quyền lựa chọn ngân hàng khác có lãi suất vay thấp hơn để trả nợ trước hạn cho khoản vay tại ngân hàng hiện tại. 

Tuy nhiên, khi chuyển gói vay, người trẻ cần cân nhắc tính toán về khoản phí phạt trả nợ trước hạn. 

Chị L. lấy ví dụ, khách hàng vay ngân hàng X với thời gian 360 tháng. Lãi suất ưu đãi 1 năm là 6%, năm sau thả nổi là 13%. Cuối năm thứ nhất, khách hàng chuyển qua ngân hàng Y. Theo đó, thời gian vay còn lại là (360-12) tháng. Và bên ngân hàng Y có chương trình ưu đãi 12 tháng là 6%. Tuy nhiên, khách hàng cần cân nhắc khoản phí phạt trả nợ tại ngân hàng X so với mức hưởng ưu đãi lãi suất tại ngân hàng Y. 

Vợ chồng anh Minh Tuấn (32 tuổi, Hà Nội) có tổng thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng, đã tích lũy được 1,8 tỷ đồng nhưng vẫn chưa dám mua nhà. Trước đây, anh Tuấn dự định mua một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 65m2 với ngân sách khoảng 3,5 tỷ đồng, nghĩa là phải vay thêm 1,7 tỷ. 

Tuy nhiên, sau khi khảo sát thị trường, anh nhận thấy các căn hộ cùng diện tích hiện có giá từ 4,5 tỷ đồng trở lên. Nếu vay 2,7 tỷ đồng trong 20 năm với lãi suất ưu đãi 5,9% trong ba năm đầu, số tiền phải trả mỗi tháng dao động từ 22-24 triệu đồng. Sau thời gian ưu đãi, nếu lãi suất thả nổi lên trên 10%/năm, khoản thanh toán hàng tháng có thể vượt 28 triệu đồng (giảm dần theo dư nợ gốc). 

"Số tiền này gần bằng thu nhập cả hai vợ chồng, chưa kể chi phí sinh hoạt, con cái và các khoản dự phòng. Chúng tôi lo ngại không thể đảm bảo tài chính lâu dài, nên đành hoãn kế hoạch mua nhà", anh Tuấn chia sẻ. 

>> TPBank (TPB) tung gói vay mua nhà cho người trẻ với lãi suất chỉ từ 3,6%