Ngân hàng Nhà nước không cấm vay vốn để mua nhà hình thành trong tương lai 

Ngân hàng Nhà nước vừa phát đi thông báo liên quan đến Thông tư 22/2023 được sửa đổi bởi Thông tư 41/2016. 

Ngày 29/12/2023, Ngân hàng Nhà nước  đã ban hành Thông tư số 22/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. 

Thông tư này có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, và đang được cho là dựng thêm rào cản đối với bất động sản  khi cấm cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai. 

Ngân hàng Nhà nước cho biết điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà và được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác.

Tuy nhiên, trong thông cáo phát đi ngày 31/1, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, Thông tư 41/2016 (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 22/2023) quy định về tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không phải là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của tổ chức tín dụng. 

>>HoREA đề xuất có bảo hiểm rủi do cho người mua nhà hình thành trong tương lai  

Thông tư hướng dẫn về việc xác định và áp dụng hệ số rủi ro đối với từng loại tài sản của ngân hàng (bao gồm cả các khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản và cho vay thế chấp nhà). 

Thông tư 22 không sửa đổi, bổ sung nội dung của khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 (khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thanh từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo). 

Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro 30-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%. 

Trong khi đó, khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22 đã sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41 về khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà. 

Cụ thể, khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện sau: 

Thứ nhất, nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay. 

Thứ hai, nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà. 

Thứ ba, ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và pháp luật về nhà ở. 

Thứ tư, nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. 

Ngân hàng Nhà nước khẳng định Thông tư 22 không hạn chế quyền mua loại hình bất động sản này. Ngân hàng vẫn cho khách hàng vay tiền mua nhà với tài sản thế chấp.

Đối với các khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện (thứ nhất, thứ ba, thứ tư) nói trên. 

Liên quan đến quy định này, Ngân hàng Nhà nước lý giải, khoản cho vay thế chấp nhà sẽ bao gồm: Khoản cho vay thế chấp nhà để mua nhà ở đáp ứng các điều kiện theo quy định trong đó có điều kiện phải hoàn thành để bàn giao và khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Hệ số rủi ro áp dụng cho khoản vay thế chấp nhà sẽ tùy thuộc vào từng loại từ 20% đến 100% phụ thuộc vào tỷ lệ LTV và DSC (tỷ lệ thu nhập). 

Đối với khoản cho vay mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, không phải đáp ứng điều kiện nhà đã hoàn thành để bàn giao và có hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản cho vay thế chấp nhà ở khác chỉ ở mức 20-50%, nhằm thực hiện chủ trương khuyến khích nhà ở xã hội của Chính phủ. 

Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác). 

"Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 41 . 

Như vậy, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư 2020, Luật các Tổ chức tín dụng 2024)", NHNN nhấn mạnh. 

>>Soi nợ tín dụng hàng chục nghìn tỷ đồng của các 'ông lớn' bất động sản NVL, PDR, DIG, DXG  

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) có văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22 trước khi Thông tư số 22 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2024. Nếu không có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài. 

Cụ thể, HoREA cho biết Thông tư 22/2023 sửa đổi khoản 11, điều 2 Thông tư 41/2016 về khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà là nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán. 

HoREA cho rằng quy định trên khiến nhiều người có nhu cầu vay vốn mua nhà hiểu nhà ở hình thành trong tương lai sẽ không được các ngân hàng thương mại chấp nhận làm tài sản thế chấp vay vốn. 

"Như vậy, Thông tư số 22 không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua "nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai") được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại "hình thành trong tương lai" phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác" - HoREA kết luận. 

>>Có thể sử dụng đất không sổ đỏ để thế chấp ngân hàng vay vốn không?