Người dân và doanh nghiệp 'gặp khó' khi áp dụng bảng giá đất mới 

Sau khi áp dụng bảng giá đất mới, việc triển khai không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất khiến giá đất ở mức định giá cao gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. 

Tại hội thảo "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam", do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức, các chuyên gia đã đem vấn đề áp dụng bảng giá đất mới ra để mổ xẻ. 

Theo các chuyên gia, việc áp dụng bảng giá đất mới không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, trong đó có nguyên tắc thị trường và nguyên tắc đảm bảo hài hòa lợi ích các bên là một trong những nguyên nhân khiến cho giá đất được định giá ở mức cao, gây khó khăn cho người dân cũng như doanh nghiệp. 

>> Chưa đầy một năm nữa, sẽ đưa vào khai thác sân bay hơn 16 tỷ USD lớn nhất Việt Nam 

Các nguyên tắc xác định giá đất không được đồng bộ 

Theo như thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tính đến hết ngày 6/1/2025, đã có 25 địa phương trên cả nước chính thức công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực từ 31/12/2025. 

Đáng nói, giá đất ở nhiều khu vực đã có xu hướng tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất cũ và mỗi địa phương lại có mức tăng giá khác nhau. 

Theo Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, ngoài những tác động tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên. 

Những điều này khiến cho tình trạng giá đất được xác định ở mức cao, khiến người dân nghèo không thể chi trả những khoản tài chính đất đai sau khi đã làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do họ không đủ khả năng tài chính để thực hiện các nghĩa vụ đó, người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận được với đất đai. 

Trong quyết định ban hành sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, những loại đất được chia thành các nhóm đất như sau: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp... 

Việc điều chỉnh bảng giá đất có biên độ tăng cao như hiện nay đã gây ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, dẫn đến tiền thuê đất tăng, gây ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch kinh doanh của nhiều doanh nghiệp, thậm chí doanh thu không đủ để trả chi phí thuê đất. 

Cần chi tiết trong việc phân nhóm để xây dựng bảng giá đất 

Nhằm đảm bảo tính công bằng cho các doanh nghiệp để triển khai các dự án khác nhau, các chuyên gia nhận định bảng giá đất mới cần được xây dựng dựa trên việc phân loại nhóm đất chi tiết. 

Việc phân loại nhóm đất chi tiết sẽ giúp xác định giá đất chính xác hơn với từng nhóm đất cụ thể, phản ánh đúng giá trị thực tế cũng như tiềm năng sử dụng đất của từng loại hình dự án. 

Theo ĐBQH, GS.TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng định giá phải dựa theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất, đồng thời khẳng định Luật Đất đai hướng đến việc định giá cụ thể từng thửa đất. 

Ông Cường cũng nêu ra thực trạng "Bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định chung một mức giá là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự cẩu thả, còn trong nghị định, trong luật không quy định như vậy". 

Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng khẳng định luật mới đã phân quyền cho địa phương không chỉ trong việc định giá đất mà còn trong việc điều tiết tài chính đất đai. 

Đối với vấn đề cho thuê đất, nếu giá đất trong bảng giá đất cao, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và thu hút đầu tư, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng đơn giá thuê thấp hơn, tối thiểu 0,25% (theo mức quy định của 103/2024/NĐ-CP) trong những trường hợp cần thiết. Dự án nào cần ưu tiên phát triển kinh tế thì thu mức thấp, dự án nào không ưu tiên thì thu mức cao hơn. 

Chung quan điểm, Chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng các địa phương cần nghiên cứu và đưa ra mức tỷ lệ % tính giá thuê đất sao phù hợp nhất, dựa trên việc phân nhóm chi tiết các loại đất để tính đúng, tính đủ, giúp doanh nghiệp có đủ chi phí kinh doanh nhằm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước cũng như tái đầu tư vào các hoạt động kinh doanh tiếp theo. 

Trong khi đó, dưới góc độ doanh nghiệp, bà Vũ Lan Anh - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO cho rằng khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong Bảng giá đất, các địa phương cần xác định và tính toán theo khoa học những nguyên tắc của "thị trường", đảm bảo "hài hòa lợi ích" để giá đất thương mại và dịch vụ bằng khoảng 20-40% so với giá đất ở. 

>> Mức giá chung cư cũ tại Hà Nội đạt ngưỡng tăng theo năm cao nhất trong lịch sử