Nhìn lại ngành bất động sản khu công nghiệp trong năm 2022 

CTCP Chứng khoán SSI mới đây đã công bố kết quả nghiên cứu về tình hình ngành bất động sản khu công nghiệp trong năm 2022. 

Theo đó, trong năm 2022, giá cổ phiếu ngành bất động sản công nghiệp giảm 38,6%, thấp hơn 6,7% so với VN Index. Hầu hết các cổ phiếu trong ngành bất động sản KCN (như IDC, KBC, GVR, LHG, SZC) đều giảm điểm đáng kể, đặc biệt là ở nhóm vốn hóa vừa và nhỏ. Hiệu quả hoạt động của ngành trong năm 2022 được cho là chịu tác động bởi nhiều yếu tố, bao gồm cả việc giao đất chậm (do quá trình phê duyệt kéo dài) hoặc tái cơ cấu quản lý. 

ITA là mã có diễn biến kém tích cực nhất (giảm 75,3% so với đầu năm) do cổ phiếu này bị Tổng cục Thuế đưa vào danh sách cảnh báo.Trong khi đó, BCM là mã cổ phiếu tăng tốt nhất, với mức tăng 25,7% so với cùng kỳ trong năm 2022, nhờ bán thành công quỹ đất tại Thành phố mới Bình Dương cho CapitaLand (18,9 ha với tổng giá trị 242 triệu USD) và lợi nhuận ròng tăng trưởng mạnh mẽ (+60% so với cùng kỳ trong 9 tháng đầu năm 2022). 

Dòng vốn FDI được duy trì ổn định  

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn FDI của Việt Nam đã tăng 13,5% so với cùng kỳ, lên 22,4 tỷ USD trong năm 2022 - mức lớn nhất trong vòng 5 năm qua. Trong khi đó, vốn FDI đăng ký mới, chỉ tiêu cho thấy quy mô giải ngân vốn FDI trong tương lai, giảm 11% so với cùng kỳ xuống 27,7 tỷ USD. Tuy nhiên, chúng tôi lưu ý rằng vốn FDI đăng ký bổ sung đạt 10,1 tỷ USD, tăng 12,4% so với cùng kỳ, điều này phản ánh cam kết vững chắc của các nhà đầu tư FDI hiện tại tại Việt Nam. 

Nguồn: Bộ KH-ĐT

Lĩnh vực sản xuất nhận được lượng vốn đầu tư lớn nhất, chiếm 67% tổng vốn FDI đăng ký, tiếp theo là lĩnh vực bất động sản (chiếm 13% tổng vốn FDI). Vốn FDI đăng ký mới có sự đóng góp đáng kể từ khoản đầu tư 1,3 tỷ USD của Tập đoàn LEGO. 

Nguồn: Bộ KH-ĐT

Tiến độ giải phóng mặt bằng còn chậm  

Mặc dù các thủ tục pháp lý đã được tinh giản để rút ngắn quy trình cấp phép đầu tư phát 

triển khu công nghiệp, nhưng tiến độ giải phóng mặt bằng còn chậm, do các nguyên nhân sau: 

- Chi phí đền bù tăng mạnh. “Giá đất đền bù” giai đoạn 2020-2024 được áp dụng tại hầu hết các tỉnh, thành phố, thay thế cho biểu giá đất công bố giai đoạn 2015-2019, trong đó giá tại các trung tâm khu công nghiệp tăng mạnh (cụ thể, tăng 20% tại TP.HCM, 15% tại Hà Nội, 1,5x-3x tại Đồng Nai, 20~45% tại Bình Dương, 50% -2,73 lần tại Bà Rịa – Vũng Tàu, 84% tại Bình Phước, 40% tại Bắc Ninh, 60% tại Long An, 36% tại Bắc Giang và 39% tại Hưng Yên). 

- Khó khăn trong đền bù giải phóng mặt bằng, đặc biệt cho các hộ dân hiện hữu. Việc đền bù giải phóng mặt bằng do Trung tâm Phát triển quỹ đất cấp Huyện thực hiện, và việc phê duyệt phương án đền bù của các dự án khu công nghiệp do UBND tỉnh thực hiện. Chúng tôi nhận thấy thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng bị kéo dài là do: chênh lệch giá bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định của Nhà nước quá lớn qua các năm. 

Nguồn cung hạn chế  

Theo JLL, Việt Nam có ba khu công nghiệp mới ở miền Nam đi vào hoạt động trong năm 2022, đó là Khu công nghiệp Nam Thuận (Long An), Khu công nghiệp Việt Phát (Long An) và Khu công nghiệp VSIP 3-Giai đoạn 1 (Bình Dương), với tổng diện tích đất 413,7 ha. Bình Dương và Đồng Nai vẫn dẫn đầu thị trường, lần lượt chiếm 27% và 25% tổng nguồn cung. 

Tổng diện tích đất công nghiệp ở miền Nam là 27.780 ha. Hai khu công nghiệp đi vào hoạt động tại miền Bắc gồm Thuận Thành I, Bắc Ninh (160 ha) và Khu công nghiệp An Phát 1, Hải Dương (130 ha), nâng tổng diện tích đất công nghiệp tại miền Bắc lên hơn 10.314 ha. 

Chúng tôi cho rằng việc mở rộng các khu công nghiệp mới ở miền Nam và miền Bắc trong năm 2022 sẽ chỉ đạt 707 ha, thấp hơn mức trung bình khoảng 1500 - 1800 ha trong giai đoạn 2017 - 2021. 

Nguồn: Bộ KH-ĐT

Nguồn: Bộ KH-ĐT