Novaland (NVL) thoát lỗ ngoạn mục: Đằng sau câu chuyện "Lê Lai cứu Chúa" là gì? 

Doanh thu bán bất động sản giảm mạnh, Novaland vẫn về đích lợi nhuận năm nhờ hoạt động tài chính  

Giảm gần 6.600 tỷ doanh thu so với năm trước: Doanh nghiệp địa ốc bước qua biến cố năm 2022 bằng tín hiệu phục hồi nhẹ trong năm 2023 - khi thị trường bất động sản nhìn trung vẫn khá trầm lắng. Dự án vướng pháp lý, doanh nghiệp đói vốn khiến lượng cung hàng sụt giảm, doanh thu bán bất động sản của không ít ông lớn cũng giảm mạnh theo. 

Năm 2023, doanh thu thuần của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (Mã NVL  - HoSE) chỉ vỏn vẹn 4.759 tỷ đồng - giảm tới 6.600 tỷ so với năm trước đó. 

Thậm chí so với mức đỉnh cao năm 2021, doanh thu của Novaland đã giảm tới 10.140 tỷ đồng. 

Nguồn: BCTC hợp nhất quý IV/2023 của Novaland

Tồn kho khủng và "bất động" kể từ đầu năm: Tại thời điểm cuối năm 2023, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp nhà Chủ tịch Novaland tăng nhẹ so với đầu năm, ghi nhận 138.600 tỷ đồng (chiếm 61,8% tổng tài sản). Trong số này, chỉ có khoảng 9.000 tỷ đồng tồn kho là bất động sản xây dựng đã hoàn thành. Phần còn lại đều là bất động sản dở dang. 

Dù không thuyết minh chi tiết song có thể hình dung cơ cấu tồn kho của Novaland chủ yếu tập trung tại các dự án trọng điểm như: Khu đô thị Aqua City (quy mô 1.000ha tại Đồng Nai), các dự án NovaWorld tại Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu... 

Cần nhấn mạnh, nhiều dự án của Novaland đã hoặc đang gặp vướng mắc về pháp lý, quy hoạch. Phía Chính phủ, các Bộ ngành địa phương trong năm 2023 đã nhiều lần can thiệp và gỡ vướng. 

Doanh thu tài chính như "Lê Lai cứu Chúa": Dễ thấy hoạt động bán bất động sản của Novaland gặp không ít khó khăn trong năm vừa qua. Đây là nguyên nhân dẫn đến doanh thu tập đoàn giảm tới 57% so với năm 2022. Tuy nhiên, NVL ghi nhận doanh thu tài chính tăng 15% YoY lên mức 5.741 tỷ đồng (riêng quý IV thu về 1.825 tỷ) nhờ phát sinh gần 415 tỷ đồng lãi mua bán chứng khoán kinh doanh. 

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng thu gần 3.226 tỷ đồng lãi từ hợp tác đầu tư - tăng 39% YoY. 

Thuyết minh chi tiết doanh thu tài chính của Novaland năm 2023

Theo đó, khoản lãi 1.642 tỷ đồng trong quý IV/2023 (mức lãi quý cao nhất 3 năm) đã giúp Novaland vượt xa chỉ tiêu lợi nhuận năm với con số lợi nhuận sau thuế 685 tỷ đồng. Câu chuyện "Lê Lai cứu Chúa" diễn ra chỉ vỏn vẹn 3 tháng cuối năm dù 9 tháng trước đó Novaland vẫn đang lỗ gần 960 tỷ đồng. Nói cách khác, cựu doanh nghiệp VN30 đã thoát lỗ ngoạn mục. 

Vì sao lãi lớn, lãi lớn được gì?  

Tạm bỏ qua hoài nghi "chi tiết các khoản thu tài chính của Địa ốc No Va đến từ đâu?", mức lãi đột biến trong quý cuối năm 2023 là rất quan trọng đối với Novaland. 

Quan trọng ở chỗ, đây là một trong những điều kiện cần để công ty của ông Bùi Thành Nhơn hướng tới việc đưa cổ phiếu NVL ra khỏi danh sách chứng khoán bị cắt margin trên sàn HoSE (doanh nghiệp không lỗ bán niên hoặc lỗ kiểm toán năm). 

Trước đó, hồi trung tuần tháng 4/2023, hơn 1,9 tỷ cổ phiếu NVL được đưa vào diện chứng khoán không đủ điều kiện giao dịch ký quỹ do chậm nộp báo cáo tài chính kiểm toán năm 2022. Với cùng lý do, đến ngày 25/4/2023, cổ phiếu Novaland bị đưa vào diện cảnh báo và duy trì sự hiện diện trong danh sách được HoSE công bố  mới đây. 

Cổ phiếu NVL ghi nhận mức tăng gần 22% - con số tương đối thấp so với những cổ phiếu bất động sản có cùng quy mô như PDR, DIG, KDH

Nếu Novaland báo lãi, tâm lý lo lắng của nhà đầu tư sẽ được giải tỏa; nguy cơ về một đợt điều chỉnh mạnh của cổ phiếu sẽ giảm bớt. Đây là yếu tố quyết định thành công cho kế hoạch phát hành thêm khoảng 1,4 tỷ cổ phiếu NVL (dự kiến chia thành 4 đợt) trong năm 2024. 

>> Novaland (NVL) sẽ có 4 đợt phát hành cổ phiếu trong năm 2024?  

Mặt khác, nó cũng giải bài toán rủi ro về chất lượng các khoản vay đang có một phần tài sản đảm bảo là chính cổ phiếu NVL đang được sở hữu bởi các cổ đông. 

Ngoài ra, trường hợp cổ phiếu NVL đủ điều kiện ra khỏi diện cảnh báo, mã sẽ được cấp margin trở lại. Đây là yếu tố quan trọng trong giúp công ty thu hút dòng vốn lớn từ thị trường chứng khoán. Điều này cũng phù hợp trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản đang khó tiếp cận với nguồn vốn rẻ từ ngân hàng trong khi áp lực thanh toán lãi/gốc trái phiếu đến hạn vẫn đang khá nặng. 

Tại thời điểm 31/12/2023, Novaland còn dư nợ trái phiếu khoảng 38.600 tỷ đồng trong tổng số 57.700 tỷ dư nợ vay tài chính. Con số này dù giảm so với cuối năm trước đó, song vẫn khiến tập đoàn phải chịu hàng trăm tỷ đồng chi phí lãi vay. 

>> Doanh nghiệp đói vốn, hàng tỷ cổ phiếu bất động sản sẽ được phát hành trong năm 2024