Phương pháp thặng dư xác định giá đất: cần căn cứ thực tế thị trường 

Trong đó, nội dung quy định về giá đất  là một trong số những Nghị định quan trọng, bởi hiện nay đang có nhiều ý kiến trái chiều về phương pháp thặng dư xác định giá đất. 

Nhiều ý kiến băn khoăn  

Thời điểm hiện tại, Bộ TN&MT đang gấp rút hoàn thiện các nội dung của dự thảo Nghị định quy định về giá đất, tập trung vào việc hướng dẫn thi hành 4 phương pháp xác định giá đất đã được quy định tại Luật Đất đai 2024 (phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp điều chỉnh hệ số đất). 

Những nội dung liên quan đến dự thảo Nghị định vẫn còn rất nhiều ý kiến xoay quanh, đặc biệt là về phương pháp thặng dư xác định giá đất còn bất cập, hạn chế. 

Theo TS Trần Xuân Lượng – giảng viên Trường Đại học Kinh tế quốc dân, so với Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, thì dự thảo Nghị định quy định về giá đất năm 2024 đã có sự mở rộng hơn nhưng vẫn chưa thể hiện được tính ưu việt của chính sách, bởi phương pháp thặng dư phải tính đến cả 2 trường hợp: tăng và giảm địa tô. 

Tuy nhiên, dự thảo Nghị định chưa có quy định rõ ràng đối với việc “giảm địa tô”, do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái hoặc gặp yếu tố bất lợi; mà chỉ tập trung vào khía cạnh tiềm năng phát triển của thửa đất dựa vào thay đổi quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng, khi doanh thu và chi phí đều dựa trên giả định, ước tính. 

Trong khi trên thực tế tỷ suất chiết khấu của phương pháp thặng dư (tính theo lãi suất cho vay trung – dài hạn) thường cao gấp 1,5 lần so với tỷ suất vốn hóa của phương pháp thu nhập tính theo lãi suất huy động. 

Tại khoản 3 Điều 7 dự thảo Nghị định, quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, nội dung xác định giá đất chưa tính các chi phí như vốn, tiền sử dụng, tiền thuê của thửa đất, khu đất cần định giá, chi phí dự phòng và các chi phí hợp pháp, hợp lệ theo quy định của pháp luật về thuế, xây dựng... 

Việc tính đúng, tính đủ các chi phí đầu tư xây dựng là thực hiện nguyên tắc đối xử công bằng giữa Nhà nước với nhà đầu tư, nếu không có thể dẫn đến hệ quả là có trường hợp ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cao hơn ước tính tổng doanh thu phát triển. Khi đó Nhà nước không thu được tiền sử dụng đất (tiền sử dụng đất bằng 0) hoặc Nhà nước bị “âm” tiền sử dụng đất. 

“Tương tự, điểm d khoản 3 Điều 6 dự thảo Nghị định còn “bỏ sót”, chưa quy định trường hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do nhà đầu tư tự bỏ ra khi thực hiện phương thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội hoặc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. 

Đồng thời chưa thực hiện theo nội dung hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được quy định tại dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” – ông Lê Hoàng Châu phân tích. 

Cần hoàn chỉnh hệ thống dữ liệu đầu vào  

Việc tiếp thu các ý kiến đóng góp, để nhanh chóng đưa đường lối, chính sách mới của Đảng, Nhà nước đi vào thực tế nhằm tạo đột phá trong công tác quản lý, sử dụng đất đai là vấn đề đặc biệt quan trọng, đã được Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh tại cuộc họp trực tuyến toàn quốc về dự thảo Nghị định quy định về giá đất, ngày 24/5 vừa qua. 

Riêng đối với phương pháp thặng dư, Phó Thủ tướng nhấn mạnh, phía cơ quan soạn thảo đã bổ sung thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, các thông tin cần khảo sát khi áp dụng phương pháp này, nhưng vẫn cần phải có hướng dẫn rõ ràng, chi tiết hơn trong việc áp dụng... 

Các chuyên gia cũng cho rằng, để vận dụng những phương pháp định giá bảo đảm thống nhất, đạt hiệu quả cao khi quy định mới được ban hành, không xảy ra tình trạng đùn đẩy, né tránh trách nhiệm, tâm lý sợ sai của người định giá và phê duyệt giá đất, thì điều quan trọng nhất là phải xây dựng được nguồn dữ liệu đầu vào đầy đủ, bám sát với thực tế thị trường. 

Thực tế quản lý của những quốc gia có trình độ cao như Mỹ, Singapore... do đã xây dựng được hệ thống dữ liệu đầu vào đa dạng, đầy đủ đã giúp các tổ chức định giá lựa chọn mục tiêu có tính thuyết phục cao và là cơ sở để Hội đồng thẩm định giá phê duyệt, hạn chế tối đa những rủi ro, sai sót phát sinh trong quá trình thực hiện. 

“Qua thực tế công tác quản lý đất đai 10 năm trở lại đây, do thiếu hệ thống thông tin dữ liệu đầu vào, người dân, DN đã “lách luật” bằng những hợp đồng theo kiểu thỏa thuận (giá tài sản ghi trong hợp đồng thấp hơn giá giao dịch nhằm trốn thuế) và thông tin thiếu chính xác, độ tin cậy... đã làm cho thị trường đất đai bị méo mó, thiếu minh bạch. Như vậy có thể khẳng định, việc xây dựng thông tin dữ liệu đầu vào là vô cùng quan trọng, quyết định đến tính chính xác trong công tác xác định giá đất cho dù chúng ta sử dụng phương pháp nào đi chăng nữa” - TS Trần Xuân Lượng, giảng viên Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho hay. 

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế - PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, định giá đất đai luôn là bài toán không hề đơn giản. Để nâng cao năng lực quản lý đất đai về giá, trước hết cần nhanh chóng hoàn thiện chính sách về giá đất góp phần phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập với kinh tế thế giới. 

Nội dung này yêu cầu Chính phủ và cơ quan soạn thảo luật phải vừa sửa đổi, bổ sung các Nghị định đã ban hành, đồng thời xây dựng Nghị định, Thông tư mới cho những việc chưa được hướng dẫn thi hành, nhanh chóng khắc phục tình trạng mâu thuẫn của luật và văn bản dưới luật. 

Đồng thời, người có đất bị thu hồi phải là một bên trong quy trình định giá. Trường hợp không thỏa thuận được thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại, nếu các bên không thỏa thuận được thì đưa ra tòa xem xét để phán quyết. 

Phải tách thẩm quyền quyết định về giao, cho thuê, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu sử dụng phương pháp định giá hiện đại bằng sử dụng mô hình, ứng dụng công nghệ thông tin trong cuộc cách mạng công nghiệp 4.0... 

“Vấn đề cốt lõi và quan trọng nhất là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường. Ở các nước phát triển khi giá đất được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ từ 5 - 7%, nhưng ở Việt Nam lại khác xa so với thị trường (thấp hơn từ 20 – 60%). Xảy ra điều này do thông số đầu vào chưa có những căn cứ, đủ mức độ tin cậy, đồng thời năng lực đội ngũ cán bộ định giá còn hạn chế, thiếu kinh nghiệm. Vì vậy, xây dựng, kiện toàn hệ thống lưu trữ thông tin là một giải pháp quan trọng, cần thiết trong quá trình định giá đất. Cùng với đó cũng phải xây dựng quy trình đọc, quản lý thông tin một cách hiệu quả, nhanh chóng và bảo mật cao” – PGS.TS Ngô Trí Long phân tích.