Sàn giao dịch bất động sản có tránh được tình trạng chủ đầu tư “bán lúa non”? 

Vấn đề đưa ra từ rất lâu khó lời giải đáp  

Tiếp thu ý kiến các đại biểu Quốc hội, dự thảo mới nhất bỏ nội dung các giao dịch bất động sản phải qua sàn, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự chọn phương thức giao dịch. 

Trước đó, tại tờ trình Chính phủ báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng - cơ quan chủ trì soạn thảo, tiếp tục trình Chính phủ xem xét, lựa chọn một trong hai phương án quy định về giao dịch bất động sản thời gian tới. 

Phương án 1 , quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thông qua sàn giao dịch. 

Phương án 2 , quy định bắt buộc mua bán, giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn. 

Chuyện giao dịch bất động sản bắt buộc qua sàn không phải được bàn luận lần đầu. Luật đầu tiên được đưa ra năm 2006 đã quy định phải giao dịch qua sàn bất động sản. 

Sau đó đến năm 2014 thì luật kinh doanh bất động sản lại quy định không cần giao dịch trên sàn mà có thể mua trực tiếp từ nhà đầu tư hoặc chủ đầu tư. Từ 2014 đến nay, quy định này đã được bãi bỏ nhưng hầu hết các chủ đầu tư uy tín vẫn bán sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản. Và gần đây, một lần nữa lại được đưa ra để thảo luận dự thảo luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. 

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng việc bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch. “Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững” 

Trái với ý kiến của Ủy ban Kinh tế, Bộ Xây dựng lại cho rằng việc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ bảo vệ lợi ích chính đáng các bên. Bộ Xây dựng đã đưa ra 8 lý do các giao dịch bất động sản phải qua sàn. Đại ý là sẽ đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền. Bên cạnh đó, thị trường được minh bạch hóa, chống lại được lợi ích nhóm và ngăn cản việc giao dịch ngầm nhằm trốn thuế, gây lũng đoạn thị trường. Bộ cũng cho rằng, giao dịch qua sàn sẽ có lợi hơn cho người dân, giúp môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch, lành mạnh. 

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp bộ môn Luật kinh doanh, tại Đại học Luật (Đại học Quốc gia) bày tỏ quan điểm rõ ràng nên giao dịch qua sàn bất động sản. Theo bà, giao dịch qua sàn thì người mua sẽ được đảm bảo rất nhiều khía cạnh. 

“Thứ nhất, với tình trạng loạn thị trường bất động sản như hiện nay thì việc đầu tư sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai phát sinh vô vàn những rủi ro cho khách hàng nếu mua trực tiếp. Họ không thể lường trước được chất lượng của sản phẩm mà chủ đầu tư hứa hẹn đối với nhà ở có sẵn hay nhà ở trong tương lai. Ví dụ nhà chưa đủ điều kiện pccc, cơ sở hạ tầng, công trình đấu nối liên thông… Người mua làm sao có đủ kỹ thuật chuyên ngành hoặc chuyên môn để thẩm định được sản phẩm mình bỏ tiền ra mua có chất lượng hay không? 

Thứ 2, nếu mua bán tự do không qua sàn thì khách hàng cũng rất khó để kiểm soát được chủ đầu tư làm gì với số tiền mà mình đặt cọc. Chủ đầu tư có thể chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác thì khách hàng biết làm thế nào được, có cầm đống hợp đồng cũng không đủ kiến thức và chuyên môn để thẩm định. Chủ đầu tư có thể bán nhà ở trên giấy, nhà ở của tương lai như bán lúa non, lúc đó khách hàng chịu thiệt chứ ai! Bởi vậy khi qua sàn giao dịch sẽ chuyên nghiệp và giảm tranh chấp những phát sinh" 

Các nhà đầu tư sẽ bị bó buộc và cản trở sự tự do kinh doanh khi bắt buộc qua sàn?  

Theo một chuyên gia pháp lý, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian như sàn giao dịch bất động sản là có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh, quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh (Điều 5 Luật Đầu tư). 

Phản biện lại ý kiến này, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung không đồng tình. Bà cho rằng, sàn giao dịch bất động sản là xu thế của tương lai và sẽ khiến thị trường lĩnh vực này khởi sắc bởi tính kỷ luật và minh bạch. 

“Sao có thể nói nhà đầu tư bị bó buộc. Sàn này có cơ chế bảo vệ đối với những sản phẩm được đưa lên sàn và tránh được tình trạng lừa đảo. Nhà đầu tư sẽ phải cạnh tranh bằng chính sự chuyên nghiệp của họ vì lúc đó, thị trường môi giới bất động sản sẽ được phân cấp những đẳng cấp nhất định cho nghề môi giới. Thay vì như trước kia là buôn nước bọt thì bây giờ họ phải lựa chọn những sản phẩm mình bán gắn với thương hiệu và quản lý bất động sản đó một cách chuyên nghiệp khi thông qua sàn. Họ sẽ chuyên môn hóa về nhà ở, đất nền, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp hay bất động sản công nghiệp. Nó sẽ phân cấp một cách rõ ràng và sàn bất động sản cũng được quản lý một cách chặt chẽ các tiêu chí, điều kiện mới được lên sàn”. 

Qua sàn chuyên nghiệp và có người quản lý và chịu trách nhiệm các sản phẩm đưa lên sàn. Nếu như sản phẩm đưa lên sàn không đạt chuẩn thì người lãnh đạo sàn phải chịu trách nhiệm cá nhân. Như vậy là quy vào trách nhiệm rất chặt chẽ. Thông qua hoạt động trên sàn, người môi giới, những người định giá quản lý sàn một cách chuyên nghiệp bài bản. 

Chốt lại vấn đề, bà Doãn Hồng Nhung cho rằng, sàn giao dịch bất động sản sẽ kiểm soát được tiến độ của các dự án để nhà đầu tư có trách nhiệm với khách hàng của mình hơn. 

Bên cạnh đó, theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, tính minh bạch trong giao dịch bất động sản thời gian qua có nhiều vấn đề bất cập, khiến nhiều công ty đã rơi vào vòng lao lý, thậm chí bị buộc tội lừa đảo. Do đó, việc giao dịch bất động sản qua sàn cũng như giao dịch qua sở giao dịch hàng hóa là rất cần thiết. Vấn đề là phải tiếp tục hoàn thiện, bổ sung quy trình hoạt động như thế nào trong dự thảo Luật cho phù hợp với cả bên bán và bên mua.