VCBS đưa ra khuyến nghị bán với cổ phiếu Novaland, Phát Đạt, C.E.O Group. Cả 3 mã này đều đã tăng mạnh sau một năm với NVL (+30%), CEO (+53%), PDR (+84%).
Tại báo cáo “Triển vọng ngành bất động sản năm 2024”, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định thị trường về cơ bản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và có những tín hiệu hồi phục ban đầu.
Tuy vậy, nguồn cung mới dự báo vẫn tương đối hạn chế trong năm 2024 khi: (1) Cần thêm các nỗ lực, giải pháp để tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và việc tiếp cận vốn cho doanh nghiệp, (2) Nhiều doanh nghiệp tập trung vào việc tái cấu trúc, thanh toán các nghĩa vụ nợ và không còn nhiều nguồn lực cho phát triển dự án mới.
Một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.
Các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn được hỗ trợ tích cực để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp dự báo sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó, xét đến:
- Quy mô vay nợ lớn và việc tích lũy nhiều dự án, quỹ đất với giá vốn cao trong giai đoạn sốt nóng khiến hiệu quả kinh doanh các dự án trên không cao ngay cả khi được tạo điều kiện tái khởi động.
- Việc rà soát đối với hoạt động bán hàng, huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý được thắt chặt.
- Suy giảm uy tín và khả năng huy động mới (qua tín dụng, trái phiếu và phát hành cổ phần), đặc biệt đối với các doanh nghiệp từng vi phạm nghĩa vụ trái phiếu, hoặc phải thực hiện giãn hoãn nợ.
 |
| VCBS đánh giá triển vọng năm 2024 của các doanh nghiệp bất động sản tiêu biểu |
Theo đó, VCBS dự báo bức tranh kinh doanh giai đoạn 2024 - 2025 của 3 ông lớn bất động sản có địa bàn kinh doanh chính tại miền Nam Novaland (NVL ), Phát Đạt (PDR ) và C.E.O Group (CEO ) kém sáng.
Cụ thể, VCBS cho rằng NVL và PDR là các doanh nghiệp địa ốc tiềm ẩn rủi ro tài chính cao trong vòng 2 năm tới. Tại thời điểm cuối quý III/2023, tổng tài sản của 2 doanh nghiệp này lần lượt đạt 249.321 tỷ đồng và 20.590 tỷ đồng. Đáng lưu ý, theo cập nhật mới nhất tính đến ngày 25/12, Phát Đạt (PDR) đã chính thức đưa dư nợ trái phiếu về 0 sau khi tất toán 2 lô trái phiếu tổng trị giá 800 tỷ.
Về phía Novaland, sau 9 tháng năm 2023, Novaland đã thanh toán 3.722 tỷ đồng trái phiếu, theo đó dư nợ trái phiếu giảm 10% từ mức 43.896 tỷ đồng xuống còn 40.174 tỷ đồng. Tuy nhiên áp lực các khoản nợ và trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc này vẫn là rất lớn khi phần lớn các lô trái phiếu được lùi hạn thanh toán sang năm 2024 hoặc 2025.
Về triển vọng kinh doanh, dù các dự án của Novaland đang đón nhận những động thái tháo gỡ tích cực (Aqua City, Novaworld Phan Thiết, The Grand Manhatta,…), Chứng khoán VCBS vẫn cho rằng kết quả hoạt động giai đoạn 2024 - 2025 sẽ đi ngang. Đối với Phát Đạt, nhóm phân tích thậm chí dự báo tình hình hoạt động sẽ suy giảm.
C.E.O Group có rủi ro tài chính thấp khi đã xoá sạch nợ trái phiếu trong quý II/2023.
Thời điểm 30/9, tổng tài sản C.E.O Group đã tăng mạnh 35% so với đầu năm lên hơn 9.536 tỷ đồng. Đáng chú ý, khoản tiền và tương đương tiền tăng vọt 2.520 tỷ đồng so với đầu năm lên hơn 2.900 tỷ đồng.
Tồn kho cuối kỳ ở mức 1.638 tỷ đồng chủ yếu nằm ở chi phí sản xuất kinh doanh dở dang 1.576 tỷ đồng. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang dài hạn của C.E.O Group nằm ở dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City (1.237 tỷ); Khu du lịch Green Hotel & Resort (57 tỷ),… Tuy vậy với địa bàn kinh doanh chính tại Vân Đồn và Phú Quốc, VCBS dự báo triển vọng kinh doanh 2 năm tới của công ty sẽ suy giảm.
Theo đó, VCBS ra khuyến nghị bán các cổ phiếu NVL, PDR và CEO. Trên thị trường 3 cổ phiếu này đã tăng mạnh so với đầu năm: NVL (+30%), CEO (+53%), PDR (+84%).
>> Thị trường bất động sản vào giai đoạn phân hoá mạnh, sàng lọc 4 cổ phiếu tiềm năng tăng 18-40%
