Sơn Kim Land và mối quan hệ với Credit Suisse: Những khoản vay có “thế chấp thứ cấp” 

Tiếp nối tuyến bài đi tìm những “con nợ” của Credit Suisse, trước đó chúng tôi có bài về BIM Land  – doanh nghiệp bất động sản có tiếng trên thị trường - hiện đang có khoản vay trái phiếu 4.600 tỷ đồng tại Credit Suisse. Lô trái phiếu BIMCD2126001  này phát hành tháng 5/2021 và đáo hạn đến tháng 5/2026. 

Ngoài ra, Novaland  cũng có khoản nợ 10.000 tỷ đồng tại Credit Suisse, bao gồm cả 1.900 tỷ đồng tiền và hơn 8.200 tỷ đồng trái phiếu. Nhà đầu tư đang chờ xem kịch bản nào sẽ xảy ra với khoản vay này, liệu UBS có “mạnh tay” xử lý những khoản “không muốn giữ”? 

Hôm nay chúng tôi lại nói thêm về 1 “con nợ” khác của Credit Suisse: Sơn Kim Land và những doanh nghiệp trong “hệ sinh thái” Sơn Kim. 

Sơn Kim Land có rất nhiều khoản vay tại EXS Capital Limited  

Trước hết nói về CTCP Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land). Sơn Kim Land thành lập tháng 12/2007 do ông Nguyễn Thanh Oai là người đại diện. Ông Nguyễn Thanh Oai cũng là nhân tố làm người đại diện tại rất nhiều doanh nghiệp liên quan hệ sinh thái Sơn Kim. 

Sơn Kim Land có rất nhiều giao dịch đảm bảo trong quá trình hoạt động. Thông tin ghi nhận tháng 8/2016 Sơn Kim Land có một hợp đồng thế chấp mà bên nhận đảm bảo là EXS Capital Limited có địa chỉ tại Quần đảo Cayman, tạm gọi là Hợp đồng số 1 . 

Tài sản thế chấp cho hợp đồng này là thế chấp thứ cấp 2,31 triệu cổ phần tại CTCP Serenity Sky Villa (trước là CTCP Đầu tư căn hộ xanh CT-Dầu khí), tương ứng 35% vốn điều lệ Serenity Sky Villa do Sơn Kim Land nắm giữ. Cùng với đó là tất cả cổ phần phổ thông kèm theo từng thời điểm được mua, bao gồm cả tài sản, quyền lợi liên quan… 

Tháng 3/2019 Sơn Kim Land có giao dịch đảm bảo với bên nhận đảm bảo cũng là EXS Capital Limited, ngày ký hợp đồng vẫn là 23/8/2016 như Hợp đồng số 1 nêu trên, nhưng khác biệt rất nhiều về tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo là thế chấp thứ cấp TOÀN BỘ vốn góp của Sơn Kim Land trong: 

• Công ty Du lịch và nghỉ dưỡng Tiến Thành có giá trị 48 tỷ đồng tương ứng 100% vốn điều lệ của Tiến Thành. Công ty Tiến Thành được thành lập năm 2011.
• Công ty TNHH Sơn Kim Offices trị giá 58,12 tỷ đồng, tương ứng 100% vốn điều lệ của Sơn Kim Offices.
• Cùng với đó là tất cả phần vốn góp của Sơn Kim Land có được theo thời gian, bao gồm quyền, quyền năng và các khoản tiền thu được gắn với phần vốn góp hoặc được phát sinh từ phần vốn góp liên quan đến Tiến Thành và Sơn Kim Offices.

(Đáng chú ý, Sơn Kim Offices cũng có những giao dịch đảm bảo cũng trong tháng 3/2019 sẽ được liệt kê dưới đây). 

Với hợp đồng số 1, cùng trong tháng 5/2019 Sơn Kim Land tiếp tục thế chấp thứ cấp toàn bộ phần vốn góp trị giá hơn 5,99 tỷ đồng của Sơn Kim Lan tại Công ty TNHH Pourcel Indochine, tương ứng 99,9% vốn điều lệ của Pourcel Indochine. 

Cùng thời điểm tháng 5/2019 CTCP Đầu tư Bất động sản Sơn Kim cũng phát sinh giao dịch thế chấp thứ cấp các tài sản với EXS Capital Limited, mà sau này bổ sung thêm bên nhận đảm bảo là Credit Suisse. Tài sản thế chấp là thế chấp thứ cấp 600.000 cổ phần phổ thông của Đầu tư Bất động sản Sơn Kim trong CTCP Đầu tư TTSV. Các giao dịch thế chấp thứ cấp tài sản này cũng thường xuyên được bổ sung sau đó. Đầu tư Bất động sản Sơn Kim Land là công ty con của Sơn Kim Land. 

Tháng 5/2019 Sơn Kim Land lại có giao dịch thế chấp thứ cấp tài sản đảm bảo mà bên nhận là EXS Capital, theo hợp đồng ký ngày 7/3/2019, tạm gọi là Hợp đồng số 2 . Tài sản đảm bảo ở giao dịch thế chấp này là phần vốn góp trị giá 500 triệu đồng của Sơn Kim Land trong Công ty TNHH Xúc tiến đầu tư quốc tế IIC. 

Với Hợp đồng số 2, tháng 5/2019 Sơn Kim Land liên tục giao dịch thế chấp thứ cấp rất nhiều tài sản, được liệt kê theo từng đơn giao dịch đảm bảo, bao gồm: 

Cái tên Credit Suisse xuất hiện  

Có thể nhiều người đọc đến đây thắc mắc, đang ở chuỗi đi tìm những “con nợ” của Credit Suisse, nhưng vẫn chưa thấy bóng dáng Credit Suisse đâu trong loạt các giao dịch tài sản đảm bảo vừa nêu. Trên thực tế cái tên Credit Suisse xuất hiện tại các giao dịch đảm bảo với Sơn Kim Land từ tháng 9/2019. 

Tuy vậy sự xuất hiện của Credit Suisse tại các giao dịch đảm bảo này theo một cách khác: bổ sung bên nhận đảm bảo: Tất cả các hợp đồng giao dịch đảm bảo giữa Sơn Kim Land và EXS Capital có thêm Credit Suisse là bên nhận đảm bảo, không phải là các hợp đồng mới. Do vậy mới có sự liệt kê các giao dịch đảm bảo với EXS Capital phía trên. 

Trở lại với Hợp đồng số 1 của Sơn Kim Land và EXS Capital Limited và Credit Suisse AG Singapore Branch, tháng 3/2020 có thêm mô tả thay đổi tài sản đảm bảo. Theo đó Sơn Kim Land có thế chấp thứ cấp “Toàn bộ phần vốn góp” của Sơn Kim Land trong Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Highgate trị giá 58,12 tỷ đồng, tương ứng 100% vốn điều lệ của Highgate. (Bản thân Highgate cũng có những giao dịch đảm bảo đáng chú ý sẽ được liệt kê dưới đây). 

Nói về Highgate, Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Highgate tiền thân là Công ty THH Một thành viên Sơn Kim Offices (được nhắc đến đầu tiên trong Hợp đồng số 2) kể trên.  Tháng 9/2019 Sơn Kim offices mới đổi tên thành Công ty TNHH Quản lý bất động sản Highgate. 

Khoản thế chấp này thường xuyên được bổ sung các thông tin thế chấp thứ cấp khác ngay trong tháng 5/2019 như 4,41 triệu cổ phần trong CTCP Địa ốc Phúc Đạt; 160.000 cổ phần trong CTCP Đầu tư TTSV. 

Nếu để hình dung lại các giao dịch thế chấp liệt kê phía trên, có thể nói xuất phát từ Sơn Kim Land, rồi đến các công ty con, công ty trong hệ sinh thái Sơn Kim  đã thế chấp rất nhiều tài sản, cổ phần của các doanh nghiệp liên quan các dự án với EXS Capital và Credit Suisse: 

Khái niệm Thế chấp thứ cấp  

Trên thực tế, khi đọc đến các giao dịch đảm bảo của Sơn Kim Land với EXS Capital và Credit Suisse, nhà đầu tư sẽ nhìn thấy cụm từ xuất hiện liên tục “thế chấp thứ cấp” các tài sản. Tìm hiểu khái niệm này đang khá mơ hồ. 

Từ năm 2014 khái niệm thị trường thế chấp thứ cấp (tái thế chấp) bất động sản đã được đưa ra bàn luận rất nhiều, cả trong các đề án nghiên cứu. Nhiều chuyên gia cũng từng nói rất nhiều về thế chấp thứ cấp: Một dự án được đem đi thế chấp ngân hàng để xây dựng theo tiến độ. Rồi từng căn hộ trong dự án khi bán cho khách lại được thế chấp lần nữa để trả tiền theo tiến độ. Nhiều chuyên gia cho rằng  đây là việc thế chấp 2 lần. 

Tại Mỹ, năm 2008 đã áp dụng một cơ chế là thế chấp thứ cấp, tức là ngân hàng có thể đem một dự án nhận thế chấp đi làm tài sản thế chấp cho một ngân hàng khác - gọi đó là thế chấp thứ cấp. 

Theo mô tả, thì hình thức thế chấp thứ cấp mà Mỹ áp dụng, hoàn toàn khác với hình thức thế chấp 2 lần đang hình thành tại nhiều dự án ở Việt Nam. 

Như vậy theo mô tả, thì hình thức thế chấp thứ cấp mà Mỹ áp dụng, hoàn toàn khác với hình thức thế chấp 2 lần đang hình thành tại nhiều dự án ở Việt Nam. Mô tả tài sản đảm bảo của các giao dịch liên quan hệ sinh thái Sơn Kim và Credit Suisse cũng không rõ hình thức "thế chấp thứ cấp" này thực hiện theo phương thức gì. Tất cả vẫn cần tìm hiểu rõ hơn.