Sức hút bất động sản khu công nghiệp Việt Nam: Tỷ lệ hấp thụ và giá thuê tăng cao 

Theo báo cáo từ Shinhan Securities, thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) Việt Nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao, đặc biệt ở khu vực phía Bắc và phía Nam. 

Trong sáu tháng đầu năm 2024, tỷ lệ lấp đầy tại miền Bắc đạt 83%, còn miền Nam lên tới 89%. Những con số này cho thấy nhu cầu thuê đất công nghiệp  đang gần chạm tới mức tối đa, góp phần tạo áp lực tăng giá thuê. Giá thuê trung bình tại miền Bắc đã đạt 134 USD/m² cho mỗi chu kỳ, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi miền Nam ghi nhận mức giá 173 USD/m², tăng 2,4%. 

Tỷ lệ lấp đầy và diện tích hấp thụ tại khu công nghiệp Việt Nam giai đoạn 2019 - 6T/2024 - Nguồn: CBRE, Shinhan Securities Vietnam.

Sự phân hóa giá thuê giữa miền Bắc và miền Nam phản ánh chênh lệch về nhu cầu và nguồn cung. Khu vực miền Bắc, tập trung vào các tỉnh có hạ tầng phát triển như Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên, duy trì nguồn cung ổn định và giá thuê hợp lý hơn, tạo điều kiện thuận lợi thu hút đầu tư. Ngược lại, miền Nam, với các tỉnh công nghiệp trọng điểm như Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu, chịu ảnh hưởng của nguồn cung hạn chế, dẫn đến mức giá thuê cao hơn. 

Động lực quan trọng thúc đẩy phát triển KCN Việt Nam đến từ các dự án hạ tầng . Trong năm 2024, Chính phủ đặt kế hoạch giải ngân đầu tư công đạt 657.349 tỷ đồng, tập trung vào các dự án cao tốc Bắc Nam giai đoạn 2, Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh, Vành đai 4 Hà Nội và sân bay Long Thành. 

Theo phân tích của Shinhan Securities, việc hoàn thiện các dự án này sẽ nâng cao khả năng kết nối, giảm chi phí vận tải, qua đó tăng sức cạnh tranh và tiếp tục thu hút nguồn vốn FDI. 

Đầu tư công tại Việt Nam giai đoạn 2018 - 2025F và tình hình giải ngân - Nguồn: Bộ Tài Chính, Shinhan Securities Vietnam.

Trong chín tháng đầu năm 2024, vốn FDI giải ngân đạt 17,34 tỷ USD, tăng 8,9% so với năm trước. Dòng vốn tập trung vào miền Bắc như Bắc Ninh, Hải Phòng, và Hưng Yên, nhờ chi phí thuê thấp hơn và tiềm năng phát triển. Cơ cấu dòng vốn FDI phản ánh sự tập trung vào công nghiệp chế biến, chế tạo (63%) và bất động sản (18%), cho thấy mảng KCN vẫn là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài. 

Dòng vốn FDI giải ngân và đăng ký tại Việt Nam giai đoạn 9 tháng năm 2023 và 2024 - Nguồn: Fiinpro, Shinhan Securities Vietnam.

Shinhan Securities dự báo giá thuê đất KCN sẽ tiếp tục tăng 5-10% mỗi năm cho đến năm 2025, với tỷ lệ lấp đầy dự kiến duy trì ổn định tại 84% ở miền Bắc và 93% ở miền Nam. Động lực tăng trưởng dựa trên nhu cầu ngày càng cao của các doanh nghiệp công nghệ và thương mại điện tử, những lĩnh vực được kỳ vọng sẽ tiếp tục mở rộng mạnh mẽ trong tương lai gần. 

Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với một số rủi ro. Shinhan lưu ý rằng nhu cầu bất động sản công nghiệp có thể bị ảnh hưởng bởi biến động kinh tế toàn cầu và áp lực lạm phát, khiến chi phí đầu tư của doanh nghiệp tăng cao. Bên cạnh đó, phụ thuộc vào dòng vốn FDI có thể tạo ra sự biến động, đặc biệt đối với các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ vay cao. 

Nhìn chung, sức hút của thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam là kết quả của sự tăng trưởng nhu cầu từ nhà đầu tư quốc tế cùng với sự đầu tư vào hạ tầng trong nước. Theo phân tích của Shinhan Securities, dù còn tiềm ẩn nhiều thách thức, thị trường này vẫn duy trì tiềm năng phát triển mạnh mẽ, trở thành nền tảng vững chắc cho các doanh nghiệp mở rộng sản xuất, tạo ra các cơ hội đầu tư dài hạn cho cả doanh nghiệp trong và ngoài nước. 

>> Điểm nóng ngân sách: Đề xuất của Đại biểu Quốc hội về tháo gỡ nút thắt giải ngân đầu tư công