Sức khỏe tài chính doanh nghiệp bất động sản yếu đi, dự báo thị trường M&A 2024 sẽ sôi động 

Dù còn nhiều thách thức…  

Trong bối cảnh thị trường bất động sản  vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro và thách thức, hoạt động M&A  dự án, chuyển nhượng tài sản được coi là “phao cứu sinh” của nhiều doanh nghiệp. Song, để tìm kiếm cũng như hoàn thành một thương vụ không phải chuyện đơn giản. 

Nhận diện về vấn đề này, ông Trần Thanh Hải, Trưởng bộ phận đầu tư VinaLiving - VinaCapital cho biết, hoạt động M&A lĩnh vực bất động sản  trong năm 2023 rất ít vì tồn tại 3 thách thức lớn. 

Thứ nhất, về phía bên bán, phần lớn các dự án được chào bán trong năm đều gặp vấn đề pháp lý và khó khăn tài chính. Pháp lý ở đây thông thường là trễ tiến độ chủ trương đầu tư, chưa hoàn tất đền bù giải phóng mặt bằng, dẫn đến không đủ cơ sở để kiểm duyệt dự án hoặc bán cho đối tác khác. 

Bên cạnh đó, rất nhiều chủ đầu tư, dự án có số dư nợ tại ngân hàng lớn hơn so với giá trị bất động sản mà họ đang có. Các chủ đầu tư này không có động lực để bán bất động sản, họ chấp nhận nợ xấu và quyết định chờ thêm vài năm nữa với kỳ vọng thị trường hồi phục, giá bất động sản có thể gấp 3-4 lần, khi đó họ bán ra sẽ đủ tiền để trả nợ. 

“Thị trường hoàn toàn có nguồn cung nhưng nguồn cung đó quá cao so với kỳ vọng của nhà đầu tư”, ông Hải nhận định. 

Thứ hai, năm qua Ngân hàng Nhà nước đã ban hành một số quy định mới hạn chế việc cho vay để nhận chuyển nhượng vốn hoặc nhận chuyển nhượng cổ phần, cộng thêm thị trường trái phiếu chưa phục hồi nên hầu như các chủ đầu tư trong nước không thể tiếp cận được nguồn vốn để thực hiện giao dịch M&A. 

>>Đất không giấy tờ trước 7/2014 được cấp sổ đỏ; KTT Trung Tự sẽ nâng lên 48 tầng?  

Thứ ba, khi bên bán ra giá cao và trong nước không có tiền, kênh vốn được kỳ vọng còn lại từ nhà đầu tư nước ngoài. Theo chia sẻ của ông Trần Thanh Hải, năm qua VinaCapital, VinaLiving có nhiều cơ hội tiếp xúc với nhà đầu tư nước ngoài để mời gọi đầu tư vào Việt Nam nói chung và đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. 

Hoạt động M&A dự án, chuyển nhượng tài sản được coi là “phao cứu sinh” của nhiều doanh nghiệp

Cùng quan điểm, bà Khanh Nguyễn, Giám đốc khối phát triển kinh doanh Công ty cổ phần Gamuda Land cũng cho rằng, thử thách lớn nhất đối với M&A chính là pháp lý chưa hoàn thiện. Đây được xem là thử thách gay go nhất đối với các nhà đầu tư. 

“Số lượng và những dự án mà chúng tôi nhận về để phân tích thì có tăng, nhưng những dự án đáp ứng đầy đủ chất lượng, đủ điều kiện để nhà đầu tư có thể xuống tiền thì chỉ có một vài dự án, đủ đếm trên đầu ngón tay”, đại diện Gamuda Land cho hay. 

Dưới góc độ là một nhà đầu tư, theo ông Phạm Đình Huy, Giám đốc đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, giai đoạn 2021-2022, bên bán gần như bị “ngáo giá”, một miếng đất chưa có hạ tầng gì nhưng báo giá rất cao. Điều này cũng dễ hiểu, vì bên bán chỉ là chủ đất chứ không phải là nhà phát triển dự án nên không biết chi phí để làm một dự án là rất lớn. 

…nhưng dự báo sẽ diễn ra sôi nổi  

Về xu hướng phát triển của ngành bất động sản năm 2024, Công ty Chứng khoán MB kỳ vọng hoạt động M&A dự án bất động sản sẽ diễn ra sôi động. Bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang yếu đi nên việc bán dự án là cần thiết để giúp duy trì hoạt động và phát triển. 

Công ty Chứng khoán MB kỳ vọng hoạt động M&A dự án bất động sản sẽ diễn ra sôi động.

Mặt khác, lãi suất điều hành của Mỹ dự báo giảm 4 lần về mức 4,25% trong năm 2024. Điều này càng củng cố nguồn tín dụng cho các tổ chức nước ngoài muốn mua lại dự án bất động sản ở Việt Nam. Lãi suất phi rủi ro ở thị trường quốc tế thấp hơn sẽ làm tăng định giá của dự án bất động sản Việt Nam đối với các tổ chức quốc tế, do đó có thể khiến cung cầu gặp nhau và hoạt động M&A sôi động hơn. 

>>Thông qua Luật Đất đai, thị trường bất động sản không còn phóng nhanh, phanh gấp  

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, giai đoạn 2024-2026 được dự báo sẽ có sự bùng nổ nguồn vốn nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là từ các quốc gia châu Á như Hàn Quốc, Singapore, Malaysia, Thái Lan, cũng như từ các nhà đầu tư Trung Đông. Khẩu vị đầu tư là dự án có quỹ đất sạch, chất lượng tốt, có giá trị thật cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, giải phóng mặt bằng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển. 

Những dự án bất động sản có khả năng mở rộng, phù hợp xu hướng nhu cầu trong nước và khu vực về thay đổi chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài. Theo đó, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn cho hoạt động M&A bất động sản, khi mà các quy định pháp lý Việt Nam cho phép bán các dự án bất động sản chưa xong (trong khi điều này là không thể ở các quốc gia khác). 

Tiềm năng bất động sản công nghiệp, nhà ở và khách sạn là rất lớn. Các hoạt động M&A bất động sản công nghiệp sẽ có cơ hội gia tăng gắn với cơ hội hưởng lợi từ nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), cũng như các cơ sở rộng khắp và ngành công nghiệp hỗ trợ, kinh nghiệm dày dặn và kiến thức về thị trường Việt Nam mà các doanh nghiệp trong nước mang đến cho mối quan hệ hợp tác với đối tác nước ngoài. Thị trường văn phòng cao cấp đạt chứng chỉ xanh duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và tốc độ tăng trưởng giá thuê ổn định cũng tăng thêm sức hấp dẫn trên thị trường M&A bất động sản. 

Tuy nhiên, theo chuyên gia, dù luôn ẩn chứa những cơ hội hấp dẫn, nhưng thị trường M&A bất động sản nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung, không phải lĩnh vực kinh doanh dành cho tất cả các nhà đầu tư. 

“Tôi cho rằng, sự thành công chỉ đến với doanh nghiệp hội tụ đủ khả năng đánh giá, phân tích thị trường và có tiềm lực tài chính vững vàng”, ông Phong nói. 

Về phía doanh nghiệp, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, hiện nay, nhà đầu tư ngoại bắt đầu chuyển vốn vào các dự án bất động sản theo hình thức mua lại cổ phần. Nhóm các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu đến từ Singapore, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Quy mô vốn cho mỗi thương vụ khoảng 20-50 triệu USD. 

Đặc biệt, theo bà Trang, lúc này chính là cơ hội rất tốt cho các nhà đầu tư nước ngoài có sẵn nguồn tiền và họ chờ đợi để có thể bắt đầu thu gom, mua hoặc đầu tư vào các dự án họ đang cần nguồn vốn. 

>>Những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai sửa đổi