Thị trường bất động sản 2025: Bước vào chu kỳ mới, lộ diện cơ hội đầu tư tiềm năng 

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Báo cáo của Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (VCBS) cho thấy, sự chuyển mình của thị trường được thúc đẩy bởi các yếu tố pháp lý, nhân khẩu học và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao. Cùng với đó, các khu vực ven đô thị lớn và thành phố vệ tinh đang dần trở thành điểm nóng đầu tư, mở ra cơ hội lớn nhưng cũng đi kèm những thách thức cần vượt qua. 

Động lực pháp lý: Thúc đẩy nguồn cung mới  

Hành lang pháp lý là một trong những yếu tố cốt lõi tạo điều kiện cho thị trường bất động sản năm 2025. Các bộ luật mới như Luật Nhà ở 2023 , Luật Kinh doanh Bất động sản 2023  và Luật Đất đai 2024  được xem là "đòn bẩy" quan trọng giúp khơi thông nguồn cung. Theo VCBS, trong năm 2024, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép tăng hơn 20% so với năm trước, chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Điều này phản ánh hiệu quả của những cải cách pháp lý khi giảm bớt rào cản cấp phép, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và xác định tiền sử dụng đất. 

Biến động số căn nhà ở thương mại (NOTM) được cấp phép mới giai đoạn 2021-2024. Nguồn: VCBS, tổng hợp từ số liệu Bộ Xây dựng.

Các chính sách mới cũng nhấn mạnh đến sự minh bạch và chuyên nghiệp hóa. Cụ thể, việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường và siết chặt hoạt động phân lô bán nền đã tăng tính ổn định cho thị trường. Tuy nhiên, VCBS lưu ý rằng các doanh nghiệp chưa có quỹ đất sạch và năng lực tài chính sẽ đối mặt với áp lực lớn hơn trong việc thích ứng với môi trường pháp lý mới. 

Động lực từ yếu tố nhân khẩu học: Sự gia tăng nhu cầu nhà ở  

Một trong những động lực quan trọng của thị trường bất động sản năm 2025 là sự thay đổi nhân khẩu học. Theo VCBS, nhóm dân số sinh vào những năm 1990 – thế hệ đông nhất trong lịch sử Việt Nam – đang bước vào độ tuổi mua nhà. Nhóm này chiếm tỷ trọng lớn trong tầng lớp trung lưu với thu nhập ổn định, đóng vai trò trụ cột thúc đẩy nhu cầu nhà ở. 

Gia tăng dân số Việt Nam giai đoạn 1967-2007. Nguồn: VCBS, tổng hợp từ số liệu Ngân hàng Thế giới (World Bank).

Bên cạnh đó, áp lực dân số đô thị tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM tiếp tục gia tăng. Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, mỗi năm Hà Nội và TP.HCM đón thêm khoảng 200.000 – 300.000 người nhập cư, làm tăng mạnh nhu cầu nhà ở. Sự thiếu hụt nguồn cung trong giai đoạn 2022-2023 cũng tạo ra "cầu dồn nén", khiến thị trường nhà ở thực được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng trong thập kỷ tới. 

Gia tăng dân số hàng năm tại Hà Nội và TP.HCM giai đoạn 2009-2023 (bao gồm nhập cư). Nguồn: VCBS, tổng hợp từ số liệu Tổng cục Thống kê và Bộ Xây dựng.

Ngoài ra, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà  mức thấp – dao động 8-10%/năm – cũng hỗ trợ tâm lý mua nhà. Đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy người dân từ tâm lý chờ đợi sang hành động mua sắm, đặc biệt khi giá nhà đã ổn định và có xu hướng tăng trở lại. 

Xu hướng đầu tư lan tỏa: Sự trỗi dậy của vùng ven và thành phố vệ tinh  

Trong bối cảnh giá bất động sản nội đô đã đạt đỉnh, các khu vực vùng ven và thành phố vệ tinh như Bắc Ninh, Long An, và Đồng Nai đang thu hút dòng tiền đầu tư mạnh mẽ. Theo VCBS, các khu vực này không chỉ sở hữu quỹ đất lớn mà còn hưởng lợi từ việc hoàn thiện hạ tầng giao thông. Các dự án như tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên, cao tốc Bắc – Nam, và đường vành đai 3 TP.HCM sẽ hoàn thành vào năm 2025, tạo động lực lớn cho giá trị bất động sản tại đây. 

VCBS cũng nhấn mạnh rằng, giá bất động sản vùng ven hiện tại chỉ bằng 50-70% giá nội đô, trong khi tỷ lệ tăng trưởng dự kiến đạt 10-15%/năm nhờ cải thiện kết nối hạ tầng. Điều này mở ra cơ hội hấp dẫn cho cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp phát triển dự án. 

Thách thức: Chi phí vốn và môi trường pháp lý siết chặt  

Dù triển vọng sáng sủa, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với không ít thách thức. Việc siết chặt các quy định phân lô bán nền và bảng giá đất sát với thị trường làm tăng chi phí vốn, đặc biệt đối với các doanh nghiệp chưa có quỹ đất sạch. Báo cáo của VCBS chỉ ra rằng, bảng giá đất tại một số tỉnh thành đã tăng gấp đôi so với năm 2023, khiến các phương án tài chính của doanh nghiệp bị đảo lộn. 

Ngoài ra, huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn do các yêu cầu khắt khe từ Nghị định 65/2022/NĐ-CP. VCBS lưu ý rằng, các doanh nghiệp không có chiến lược huy động vốn đa dạng sẽ gặp rủi ro lớn khi chi phí vốn tiếp tục tăng. 

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 không chỉ là sự khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng mới mà còn là bài kiểm tra khả năng thích ứng và chiến lược của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư. Với sự hỗ trợ từ hành lang pháp lý mới, yếu tố nhân khẩu học thuận lợi và động lực từ hạ tầng, thị trường đang đứng trước những cơ hội lớn. 

>> Trái phiếu bất động sản: Cánh cửa để thị trường bùng nổ trong năm 2025?