Trái phiếu bất động sản: Cánh cửa để thị trường bùng nổ trong năm 2025? 

Theo báo cáo từ Trung tâm Phân tích Công ty Cổ phần Chứng khoán Tiên Phong (TPS Research), trái phiếu bất động sản  đã trở thành động lực tài chính quan trọng, giúp các doanh nghiệp huy động vốn trong thời kỳ khó khăn. 

Tính đến tháng 10/2024, giá trị trái phiếu bất động sản phát hành đạt 56.000 tỷ VNĐ, giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Dẫu vậy, xu hướng tái cấu trúc nợ và mua lại trái phiếu trước hạn đã cho thấy tín hiệu tích cực, phản ánh sự phục hồi dần dần của thị trường. 

Tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giai đoạn 2020-2024. Nguồn: VBMA, TPS Research.

Áp lực tài chính và kỳ vọng vào lãi suất ổn định  

Trong hai năm 2023-2024, trái phiếu bất động sản chịu nhiều sức ép từ các quy định quản lý nghiêm ngặt và mức lãi suất huy động cao. Tuy nhiên, giữa năm 2024, khi mặt bằng lãi suất bắt đầu ổn định, doanh nghiệp đã có thêm động lực để tái cơ cấu tài chính. Theo Ngân hàng Nhà nước  (NHNN), tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ VNĐ vào cuối quý III/2024, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, trong đó phần lớn là vay tiêu dùng cho nhà ở. 

Dù vậy, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn là nỗi lo lớn. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong hai tháng cuối năm 2024 dự kiến đạt 22.100 tỷ VNĐ, chiếm gần 44% tổng dư nợ đáo hạn toàn ngành. 

Tình hình đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong 8 tháng tới. Nguồn: VBMA, TPS Research.

Cơ hội từ chính sách hỗ trợ và hạ tầng trọng điểm  

Những thay đổi về chính sách sẽ tạo bước ngoặt quan trọng cho thị trường từ năm 2025. Điểm nhấn là các điều chỉnh trong Luật Kinh doanh Bất động sản , hạn chế mức đặt cọc tối đa ở 5% giá trị tài sản để bảo vệ nhà đầu tư, và việc bãi bỏ khung giá đất cố định để áp dụng bảng giá đất theo thị trường, minh bạch hóa quy trình giao dịch và định giá. 

Không chỉ vậy, các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3 TP.HCM hay các tuyến cao tốc trọng điểm như Hòa Bình – Mộc Châu được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tăng trưởng bất động sản. Các khu vực miền Nam và miền Bắc đều ghi nhận các dự án trọng điểm, góp phần mở rộng quỹ đất và tạo đà tăng trưởng cho ngành trong giai đoạn 2025-2027. 

Nguồn cung dồi dào: Chất xúc tác phục hồi  

Theo TPS Research, từ năm 2025-2027, TP.HCM dự kiến đón nhận hơn 50.000 căn hộ mới, tập trung tại các khu vực tiềm năng như TP. Thủ Đức và Bình Tân. Hà Nội cũng không kém cạnh với nguồn cung căn hộ vượt 110.000 căn, chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp (hạng B), đáp ứng nhu cầu nhà ở của số đông người dân. 

Phân khúc bất động sản vừa túi tiền (dưới 10 tỷ VNĐ) tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ tỷ lệ hấp thụ cao, đạt 57% trong năm 2024. Trong khi đó, bất động sản cao cấp, mặc dù nguồn cung hạn chế, vẫn duy trì sức hấp dẫn nhờ vị trí đắc địa và chất lượng xây dựng vượt trội. 

Mặc dù triển vọng tươi sáng, các doanh nghiệp vẫn đối mặt với nhiều khó khăn. Nợ vay cao, dự án chậm tiến độ và vướng mắc pháp lý là những rào cản đáng kể. Đặc biệt, bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ năm 2026 có thể khiến chi phí phát triển dự án gia tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp. 

Trái phiếu bất động sản đang và sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn và kích thích thị trường phục hồi. Tuy nhiên, thành công không chỉ đến từ việc nắm bắt cơ hội, mà còn từ khả năng quản trị rủi ro, sự hỗ trợ từ chính sách và niềm tin của nhà đầu tư. Năm 2025 sẽ là năm bản lề, mang theo cả những cơ hội lớn và thách thức không nhỏ. Với các chính sách hỗ trợ và động lực tăng trưởng rõ ràng, bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục là tâm điểm trong bức tranh kinh tế Việt Nam. 

>> 4 ngành kinh tế sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ dự án đường sắt cao tốc Bắc-Nam