Thị trường bất động sản: Giao dịch chung cư chững lại nhưng giá không giảm? 

Giá nhà không được vượt quá 30% thu nhập của một công nhân  

Bình luận về vấn đề giá nhà, TS Lê Xuân Nghĩa cho biết theo khuyến cáo của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), giá nhà  không được gấp quá 30 năm thu nhập của một công nhân. Nếu quá mức này, dấu hiệu bong bóng bất động sản xuất hiện. 

Tuy nhiên, giá nhà ở Việt Nam đã gấp khoảng 60 năm, tốc độ tăng giá bất động sản  chóng mặt. 

Giá nhà không được vượt quá 30% thu nhập của một công nhân.

Về thực trạng này, TS Lê Xuân Nghĩa đã chỉ ra 2 lý do. Thứ nhất là do nguồn cung quá hạn hẹp. Thứ hai, tổng cung tiền hàng năm của Việt Nam tăng cao hơn cả GDP cộng với lạm phát, tức là tổng GDP và lạm phát khoảng 10%, nhưng tổng cung tiền đã tăng tới 14-15%. Một lượng tiền lớn đã đi vào bất động sản khiến giá bất động sản tăng cao. 

Trước câu hỏi liệu giá nhà Việt Nam có giảm, ông Nghĩa nói: “Chúng tôi đã khảo sát rất nhiều chuyên gia và nhận thấy rằng một nửa trong số đó nhận định giá nhà khó giảm, thậm chí vẫn tăng. Họ cũng đồng tình với ý kiến, nếu nguồn cung tăng, trong đó có nhà ở xã hội và nhà giá rẻ thì giá nhà sẽ tăng chậm lại chứ không thể giảm”. 

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, ở là nhu cầu thiết yếu mà giờ đây người dân còn không dám nghĩ tới. Về dài hạn, đây là vấn đề rất lớn. 

Ông Lê Đình Chung - thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý IV/2024, chỉ số giá bình quân của các dự án trong tập mẫu mà đơn vị này nghiên cứu tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM lần lượt ghi nhận mức tăng 72,4%, 49,9% và 34,3% so với thời điểm quý 2/2019. Căn hộ tại Hà Nội liên tục dẫn đầu tốc độ tăng trưởng về giá bán qua các kỳ. 

Không chỉ giá bán căn hộ, năm 2024 cũng là năm chứng kiến nhiều kỷ lục về đất đấu giá được xác lập. Có thể kể đến một địa phương vùng ven Hà Nội, đất đấu giá đã đạt 186 triệu đồng/m2, mức giá này gần như chưa từng có trong giai đoạn trước đây. 

>>Đồng Nai: Tăng giá thuê đất và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  

Lần đầu tiên trong lịch sử, giá chung cư tăng trong thời gian ngắn  

Thực tế, kể từ đầu năm 2024 đến nay, bất động sản Hà Nội liên tục sốt nóng ở tất cả các phân khúc gồm chung cư, nhà đất đến biệt thự, liền kề. Không chỉ các khu vực trung tâm mà sức nóng cũng lan dần sang các thị trường quận, huyện vùng ven đô khi nguồn cung khan hiếm. Đặc biệt, thời gian gần đây, loại hình đất đấu giá đất vùng ven Hà Nội cũng đang thu hút sự quan tâm lớn với giá trúng cao ngất ngưởng. 

Lần đầu tiên trong lịch sử, giá chung cư tăng trong thời gian ngắn.

Khởi đầu chu kỳ tăng giá là phân khúc chung cư. Theo báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý III của Công ty TNHH CBRE (Việt Nam), bình quân giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã lên ngưỡng gần 70 triệu đồng/m2, chỉ còn kém thị trường TP. HCM khoảng 3%. 

Chuyên gia CBRE Việt Nam cũng nhận định "lần đầu tiên trong lịch sử, giá chung cư Hà Nội tăng nhanh chỉ trong thời gian ngắn như vậy". Cùng với chung cư, giá đất nền, biệt thự, liền kề tại Hà Nội cũng leo thang. Trong quý III, giá nhà liền thổ tại Hà Nội đã tăng gần 27% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 235 triệu đồng/m2. Giá chuyển nhượng cũng tăng gần 7% theo năm, đạt gần 170 triệu đồng/m2. Nền giá cao và liên tục tăng "phi lý" cũng là rào cản lớn với các nhà đầu tư có khẩu vị dài hạn. 

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cũng cho biết một khảo sát mới nhất của một tổ chức chuyên nghiên cứu về bất động sản cho thấy giá bất động sản ở Việt Nam so với thu nhập trung bình của người dân phải mất khoảng 23,5 năm thu nhập mới mua được một căn nhà giá trung bình, so với bình quân của thế giới là 14,5 năm. 

“Như vậy, giá nhà tại Việt Nam gần như gấp đôi so với trung bình của thế giới, chưa nói đến sức mua. Ngoài ra, chỉ số tăng giá bất động sản trong vòng 5 năm trở lại đây (từ năm 2019 đến nay), theo như Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thông tin là tăng nhanh nhất khu vực, đặc biệt là nhà ở và đất nền tăng đến 60-70%”, ông Lực nói. 

Mặc dù nguồn cung thiếu, nhu cầu thực nhiều nhưng giao dịch thời gian qua đang chững lại. Có ý kiến cho rằng là do thiếu nguồn vốn, tuy nhiên ông Lực khẳng định nguồn vốn để cung cấp cho thị trường bất động sản không thiếu. Vấn đề mấu chốt ở đây là giá tăng quá cao, người dân mong chờ giá giảm để mua. 

TS Lực cho biết thêm nguồn vốn ngân hàng cho bất động sản vẫn tăng 9,15% trong 9 tháng đầu năm, cao hơn so với bình quân toàn thị trường. Trong đó, cho vay chủ đầu tư tăng 16%, cho vay mua nhà chỉ tăng 4,6%, điều này có nghĩa là người dân chưa vay tiền để đi mua nhà. 

Từ thực tế này, ông Lực nhấn mạnh một trong những giải pháp tốt nhất là cần phải tăng nguồn cung. “Chúng tôi đã kiến nghị Chính phủ sớm đưa gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng cũng đã đề nghị, bước đầu khoảng 60.000 tỷ đồng, trong đó Trung ương là 30.000 tỷ đồng, chủ yếu dưới dạng phát hành trái phiếu của Chính phủ. Còn địa phương khoảng 30.000 tỷ đồng”, ông thông tin. 

Ngoài ra, TS Cấn Văn Lực kiến nghị cần tháo gỡ, giải quyết nhanh các dự án bất động sản, đất đai còn vướng mắc, tồn đọng hoặc bỏ hoang trong nhiều năm qua. Sơ bộ các dự án này có giá trị lên tới hàng chục tỷ USD. Nếu giải tỏa được, nguồn cung cực kỳ lớn, chủ đầu tư cũng sẵn sàng bán với giá hấp dẫn hơn. 

Bên cạnh đó, vị chuyên gia kiến nghị phải sớm thiết lập một cơ sở dữ liệu về đất đai, bất động sản, nhà ở đồng bộ, vì hiện tại, có nhiều thông tin, số liệu khác nhau về bất động sản.