Thị trường BĐS cần 6 tháng đến một năm để luật mới 'ngấm' và khơi thông 'điểm nghẽn' 

Pháp lý là "điểm nghẽn" lớn của thị trường giai đoạn 2022-2023  

Ngày 10/10/2023 trong cuộc Hội thảo "Giải pháp tháo gỡ khó khăn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển" do Hiệp hội BĐS Việt Nam phối hợp với Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, Công ty truyền thông Công lý và DVL Ventures tổ chức đã đưa ra bức tranh tổng quan về thị trường BĐS giai đoạn 2022-2023. 

Theo đó, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã chỉ ra những "điểm nghẽn" lớn nhất đối với thị trường BĐS. 

Cụ thể theo ông Khôi, trong gần 2 năm giai đoạn 2022-2023, thị trường BĐS đã xuất hiện nhiều nút thắt lớn khiến doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. 

Nhiều dự án vướng mắc về mặt pháp lý đã được "cởi trói" sau khi hàng loạt luật mới ra đời. Ảnh minh họa

Đặc biệt từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp BĐS đều rơi vào cảnh "tiến thoái lưỡng nan" khi hàng loạt các dự án bị đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn và áp lực trả nợ bị đè nặng. 

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, tình trạng đình trệ của thị trường do ảnh hưởng vướng mắc của pháp lý khi có đến 70% vướng mắc là của các dự án. 

Thông tin từ Bộ Xây Dựng cho thấy, chỉ riêng tại Hà Nội và TP. HCM, ước tính có khoảng 400 dự án vướng mắc các thủ tục về triển khai, những ách tắc này đã kéo dài nhiều năm chưa được giải quyết. 

Thời điểm đó, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như: 

Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; 

Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; 

Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030; 

Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, đặc biệt dự kiến tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khóa XV sẽ thông qua Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật đất đai sửa đổi. 

Dù vậy, bức tranh chung của thị trường BĐS giai đoạn 2022-2023 vẫn không mấy được cải thiện. 

>> Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về Dự án đầu tư đường sắt tốc độ cao trục Bắc - Nam 

Luật mới với kỳ vọng đem "làn gió mới" đến thị trường   

Trong một nỗ lực không ngừng nghỉ của Chính phủ và các Bộ, ban ngành, hàng loạt các luật mới liên quan đến thị trường BĐS như gồm Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Nhà ở 2023 đã được đưa vào thực thi sớm hơn 5 tháng so với dự kiến. 

Kể từ ngày 1/8/2024, các luật mới liên quan đến thị trường BĐS đã chính thức có hiệu lực. 

Theo nhận định của các chuyên gia, sau khi các luật mới được áp dụng, chi phí đầu vào của các nhà phát triển BĐS sẽ tăng, đồng nghĩa với việc giá BĐS cũng được dự báo sẽ bật tiếp đà tăng mạnh. 

Các chuyên gia nhận định việc để các luật mới liên quan đến BĐS sớm có hiệu lực sẽ tác động tích cực đến thị trường. Ảnh minh họa

Việc đẩy nhanh thời hạn có hiệu lực của 3 bộ luật sẽ góp phần tích cực tới thị trường BĐS. Điều này giúp nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc liên quan tới định giá đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, thực hiện Đề án nhà ở xã hội, đồng thời từ đó góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường. 

Đánh giá dưới góc độ kinh tế, TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhìn nhận, các luật khi có hiệu lực sớm về mặt thời gian sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bởi đóng góp từ 12-14% GDP quốc gia. Do đó, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS cũng là tháo gỡ cho cả quá trình phục hồi kinh tế. 

Trong khi đó, dưới góc độ cung - cầu, PGS.TS. Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng nhận định để thị trường BĐS Việt Nam thực sự ổn định và phát triển trở lại, cần phải "thông cầu, thông cung"- để cung và cầu BĐS bị tắc nghẽn hiện nay có thể gặp nhau, thị trường mới “đổi sắc". 

Vị chuyên gia này cho rằng các vướng mắc thể chế phải được giải quyết nhanh và dứt điểm, để không kìm hãm nhịp phục hồi của thị trường. Cùng với đó, tiếp tục thực hiện các giải pháp thu hút dòng đầu tư nhằm duy trì và thúc đẩy phân khúc BĐS công nghiệp, thương mại và du lịch, nghỉ dưỡng. 

Cần thời gian để thị trường "ngấm" luật   

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, những "điểm nghẽn" quan trọng đã được luật mới như Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 cơ bản tháo gỡ. 

Thời điểm 2022-2023 theo ông Nguyễn Quốc Anh là giai đoạn tâm lý các nhà đầu tư bị ảnh hưởng nhiều nhất. 

"Một phần nguyên nhân là do việc sử dụng nguồn vốn, đặc biệt là trái phiếu bất động sản không đúng mục đích. Các chủ đầu tư đã sử dụng các nguồn tiền từ trái phiếu cho những dự án dài hạn, dẫn đến khi cần phát hành thêm trái phiếu, nhà đầu tư không còn niềm tin để mua. Việc này làm cho chủ đầu tư không thể huy động được nguồn vốn mới, dẫn đến khó khăn trong việc trả nợ cho người mua trái phiếu trước đó. Điều này tạo ra phản ứng tiêu cực từ phía người mua trái phiếu và ảnh hưởng lớn đến thị trường", ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ. 

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn. Ảnh: Internet

Lãnh đạo của Batdongsan.com.vn cho rằng vấn đề này cần được giải quyết bằng khung pháp lý hoàn thiện, với những quy định cụ thể về nhà đầu tư chuyên nghiệp, quy định về phát hành trái phiếu, cũng như các quy định bảo vệ quyền lợi của người mua và các yếu tố này đa phần đều đã được các luật mới quy định một cách rõ ràng và chi tiết. 

Mặc dù vậy, theo vị chuyên gia này, khi một luật mới ra đời vẫn rất cần một khoảng thời gian để các bên liên quan hiểu và nắm vững các quy định mới. 

"Thứ nhất, cần có thời gian để toàn bộ thị trường nắm bắt và tuân thủ. Thứ hai, các bên chịu ảnh hưởng của luật cần được tuyên truyền, hướng dẫn đầy đủ. Thứ ba, để thực hiện tốt các quy định của luật, cần phải có thêm các thông tư và nghị định chi tiết nhằm giải quyết các tình huống cụ thể. Do đó, từ khi luật có hiệu lực đến khi thực tế tạo ra ảnh hưởng, sẽ có một khoảng thời gian độ trễ nhất định", ông Nguyễn Quốc Anh cho biết. 

Ông Nguyễn Quốc Anh cũng kỳ vọng rằng sẽ mất khoảng từ 6 tháng đến một năm để các yếu tố mới thực sự tác động đến thị trường. 

"Tuy nhiên, điều đáng chú ý là những tác động tích cực từ các luật mới đã bắt đầu xuất hiện, đặc biệt là trong việc cải thiện tâm lý và hành vi của nhà đầu tư. Thị trường bất động sản từ đầu năm 2024 đến nay, đặc biệt là ở khu vực phía Bắc, đã có dấu hiệu sôi động hơn đáng kể", ông Nguyễn Quốc Anh nhận định. 

>> Sếp SGO Homes: Giá BĐS tăng cao do doanh nghiệp độc quyền nguồn cung và 'dẫn dắt' giá