Tôi bán đất trả nợ ngân hàng, ai ngờ bị 'dính bẫy' từ chính hợp đồng đặt cọc công chứng 

Vội bán đất để trả nợ ngân hàng, ai ngờ rơi vào cái bẫy tinh vi 

Anh Hùng Anh (Hoàng Mai, Hà Nội) dự định bán căn nhà với giá 5 tỷ đồng để thanh toán một nghĩa vụ nợ ngân hàng chuẩn bị đến hạn. Sau khi đăng tin rao bán, rất nhanh có khách muốn mua. Để chắc ăn, vợ chồng anh Hùng Anh cùng bên mua tới văn phòng công chứng làm Hợp đồng đặt cọc công chứng. 

Theo hợp đồng, trong 45 ngày kể từ ngày ký, bên đặt cọc có nghĩa vụ thanh toán đủ số tiền còn thiếu 

“Quá thời hạn nêu trên mà bên đặt cọc không thanh toán đủ sẽ bị mất số tiền cọc là 100 triệu đồng” - Hợp đồng nêu rõ. 

Giấy trắng mực đen là vậy nhưng quá thời hạn hợp đồng hơn nửa tháng, bên mua không thanh toán số tiền 4,9 tỷ còn lại đồng thời nhiều lần hứa hẹn nhưng không thực hiện. Trong tâm trạng đang sốt ruột muốn giao dịch nhanh để trả nợ, anh Hùng Anh quyết định bán cho người khác. 

Chuyện oái oăm là đến khi làm thủ tục bán, anh Hùng Anh được bên công chứng cho hay cần hủy hợp đồng đặt cọc công chứng với người khách đầu tiên mới bán được cho người khác. 

Anh Hùng Anh liên hệ với vị "khách hụt" này và được trả lời chỉ đồng ý cùng đi hủy hợp đồng đặt cọc ở phòng công chứng nếu được trả lại 100 triệu đồng và nhận thêm 20 triệu đồng. Anh Hùng Anh có 1 lựa chọn khác nếu không thỏa thuận chi cho "vị khách hụt" trên, đó là đi kiện. Tuy nhiên việc này qua tham khảo luật sư sẽ mất rất nhiều thời gian. 

"Tôi đang cần bán sớm vì khoản nợ ngân hàng chỉ còn vài ngày nữa đến hạn, nếu để quá hạn số tiền phạt, lãi phạt cũng quá tội", anh Hùng Anh nói và than thở: "Hợp đồng đặt cọc có công chứng, tiền cọc đã cầm, sổ đỏ vẫn đứng tên cất két, tôi cứ nghĩ đã cầm đằng chuôi nhưng ai ngờ bị dính bẫy”. 

Cuối cùng, anh Hùng Anh “cắn răng” mất 20 triệu để giải quyết cho xong vì bị rơi vào thế không thể bán được cho ai khi còn chưa hủy hợp đồng đặt cọc. 

Hình ảnh minh họa

Trên thực tế, việc mua bán đặt cọc giữa các bên thường xuyên xảy ra trong các giao dịch mua bán dân sự. Những tưởng việc ký hợp đồng công chứng loại hợp đồng này càng thêm “chắc ăn” khi đảm bảo quyền lợi cho người mua nhưng hóa ra lại vô tình thành một “cái bẫy” tinh vi. 

Sau khi đặt bút ký vào hợp đồng đặt cọc công chứng, có không ít người bán bất động sản đã rơi vào tình cảnh lao đao vì bên mua bỏ cọc nhưng lại không thể bán bất động sản cho người khác. 

Về mặt pháp lý, theo Bộ luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng đặt cọc công chứng là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo đó, đến hạn hợp đồng, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tiền cọc và thêm một khoản tiền tương đương tiền cọc. 

Khi các bên mua bán bất động sản ký Hợp đồng đặt cọc công chứng, các thông tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch của tài sản sẽ được ghi nhận vào cơ sở dữ liệu về công chứng. Vì vậy, trường hợp bên bán thực hiện giao dịch chuyển nhượng với bên thứ ba, ở 1 số văn phòng công chứng, Công chứng viên sẽ từ chối việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng này cho đến khi có căn cứ xác định rằng Hợp đồng đặt cọc giao kết trước đó đã được giải quyết ra sao. 

Tuy nhiên, người bán lại không thể liên lạc được với người đặt cọc đầu tiên để giải quyết hợp đồng đặt cọc. Trường hợp này, để được tiếp tục chuyển nhượng cho người thứ ba thì phải hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc ban đầu. 

Theo quy định của Luật Công chứng 2014, việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó (Khoản 1, Điều 51). Như vậy, để hủy bỏ được Hợp đồng đặt cọc thì phải có cả sự tham gia của bên đặt cọc. 

Hoặc với phương thức khác, Khoản 2, Điều 5, Luật Công chứng năm 2014 ghi nhận, bên bán bất động sản có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc. 

Tuy nhiên, cách khởi kiện là “cực chẳng đã”, bởi lẽ rất mất thời gian, đồng nghĩa với việc mất đi cơ hội bán bất động sản giá tốt, đặc biệt với những người cần bán sớm để có dòng tiền thanh toán nợ nần đến hạn. 

Chính bởi điều này, các đối tượng đã lợi dụng quy định pháp luật để làm khó bên nhận cọc hoặc là chấp nhận tốn kém thời gian, chi phí kiện tụng hoặc là trả lại khoản tiền cọc kèm theo một phần “chi phí” nếu muốn huỷ hợp đồng đặt cọc đã giao kết trước đó. 

>> Lừa đảo gần 300 tỷ đồng, nữ ‘thầy bói’ bị bắt  

Hình ảnh minh họa

Người bán nên làm gì để tránh rơi vào “bẫy cọc” hợp đồng công chứng 

Để tránh rơi vào cái bẫy tinh vi này, những người bán bất động sản phải hết sức tỉnh táo khi giao kết hợp đồng. 

Thứ nhất,  cần xem xét có thực sự cần thiết phải ký Hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng công chứng hay không vì pháp luật hiện hành không quy định hợp đồng này bắt buộc phải công chứng mới có hiệu lực. 

Thứ hai,  nếu cần thiết phải ký hợp đồng đặt cọc công chứng, bên bán cần kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng, đặc biệt là các điều khoản về hiệu lực của hợp đồng, thời hạn của hợp đồng và các trường hợp chấm dứt hợp đồng để tránh bị cài cắm các điều khoản bất lợi. 

Ngoài ra, trong hợp đồng cũng cần cung cấp đầy đủ các thông tin về nhân thân, số điện thoại, địa chỉ liên hệ của bên đặt cọc. 

Thứ ba , trước khi ký hợp đồng đặt cọc công chứng tại văn phòng công chứng, cần tìm hiểu rõ về cách thức giải quyết của công chứng viên khi xảy ra trường hợp như trên. Bên bán có thể yêu cầu công chứng viên giải thích cho mình các ràng buộc của điều khoản về quyền và nghĩa vụ, những rủi ro có thể xảy ra khi xác lập yêu cầu “công chứng hợp đồng đặt cọc”. Bởi vì trên thực tế hiện nay, có nhiều công chứng viên vẫn chấp nhận để cho người bán được tiếp tục quyền chuyển nhượng nhưng một số công chứng viên thì lại không. 

>> Ngân hàng tự ý mở thẻ tín dụng khi chưa được sự đồng ý của khách hàng sẽ bị xử phạt như thế nào?