Tồn kho 'this' - tồn kho 'that': Góc nhìn từ Vinhomes và Novaland 

Báo cáo tài chính 10 doanh nghiệp niêm yết có lượng tồn kho cao hàng đầu thị trường thời điểm cuối quý III/2023 ghi nhận tổng trị giá hơn 301.600 tỷ đồng - tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. 

Đến cuối quý IV, lượng tồn kho của Top 10 còn hơn 276.000 tỷ đồng (khoảng 11 tỷ USD). Con số này ghi nhận tăng hơn 3% so với đầu năm song đã giảm 25.000 tỷ so với quý trước đó. Đáng chú ý, chỉ riêng lượng tồn kho ghi nhận tại Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (Mã NVL ) đã chiếm một nửa tổng giá trị tồn kho (gần 139.000 tỷ đồng). 

>> Soi tồn kho của 10 ‘ông lớn’ bất động sản  

Giá trị tồn kho của Novaland liên tục tăng mạnh giai đoạn trước năm 2023

Trái với doanh nghiệp nhà Chủ tịch HĐQT Bùi Thành Nhơn, Vinhomes và Vingroup - hai doanh nghiệp bất động sản đầu ngành chỉ ghi nhận giá trị tồn kho lần lượt 52.380 tỷ và 102.500 tỷ đồng (giảm hơn 12.000 tỷ và 1.500 tỷ so với đầu năm 2023). 

Cơ cấu tồn kho của Vingroup bao gồm 63.300 tỷ đồng bất động sản đang xây dựng và bất động sản sẵn sàng để bán

Thực tế, nhóm bất động sản vừa bước qua năm 2023 với khá nhiều khó khăn. Những "dư chấn" từ năm 2022 khiến ngay cả những ông lớn đầu ngành cũng gặp khó trong việc gỡ nút thắt tài chính, nút thắt pháp lý dự án. 

Quý IV/2023, trong bối cảnh thị trường gặp khó khăn, nhiều công ty địa ốc vẫn báo lãi "không tưởng". Dù vậy, rất nhiều khoản lãi lại đến từ việc bán tài sản, thoái vốn dự án hay bán công ty con. 

Trước áp lực trái phiếu đáo hạn hàng trăm nghìn tỷ đồng, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, phải từ nửa sau năm 2024 trở đi, thị trường bất động sản mới có thể cải thiện rõ nét; câu chuyện nguồn cung mới phần nào được giải quyết khi một số doanh nghiệp bung hàng. 

Câu hỏi đặt ra là, tồn kho lớn tác động ra sao đến doanh nghiệp niêm yết, ảnh hưởng thế nào đến cơ hội đầu tư cổ phiếu? Novaland với lượng tồn kho khổng lồ có lợi hay bất lợi? Vinhomes  với quỹ đất hơn 150 triệu m2 lại có ít tồn kho hơn có đáng đầu tư? 

Tất nhiên, cần rạch ròi câu chuyện tồn kho là bất động sản "ế" hay bất động sản dở dang/thành phẩm. 

Nhìn vào cơ cấu tồn kho của Tập đoàn Novaland những quý gần đây, trong bối cảnh nhiều dự án trọng điểm bị vướng mắc pháp lý, phần lớn giá trị tồn kho của doanh nghiệp đều nằm ở danh mục bất động sản xây dựng dở dang. Giá trị tồn kho là bất động sản đã xây dựng hoàn thành chỉ hơn 9.000 tỷ. 

Lưu ý, lượng tồn kho của tập đoàn này luôn duy trì mức 50-65% trên tổng tài sản trong nhiều quý trở lại đây. Hàng chục nghìn tỷ trong số này được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay nợ. 

Mặt khác, trong năm 2023, cơ cấu nợ (trái phiếu đến hạn), gỡ vướng pháp lý dự án mới là những nhiệm vụ trọng tâm của Novaland. Chính vì thế, doanh thu năm qua của công ty chỉ vỏn vẹn 4.772 tỷ đồng - giảm 57% so với năm trước đó (tương đương 6.600 tỷ). Thậm chí so với mức đỉnh cao năm 2021, doanh thu của Novaland đã giảm tới 10.140 tỷ đồng. 

Ở chiều ngược lại, tổng doanh thu thuần hợp nhất năm 2023 của Vinhomes tăng tới 66% so với cùng kỳ, đạt 103.300 tỷ đồng (mức doanh thu kỷ lục). 

Đáng nói, tổng doanh thu thuần hợp nhất quy đổi (bao gồm doanh thu từ các hoạt động của Vinhomes, các hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng bất động sản được ghi nhận vào doanh thu tài chính) đạt 121.400 tỷ đồng - tăng 49% YoY (phần lớn nhờ bàn giao đúng tiến độ 9.800 căn bất động sản thấp tầng tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3). 

Phối cảnh dự án Vinhomes Ocean Park 2

Trở lại với câu chuyện đầu tư cổ phiếu bất động sản, có thể nói tồn kho là một trong những yếu tố quan trọng để đánh giá chất lượng doanh nghiệp và tiềm năng cổ phiếu. Những doanh nghiệp có tồn kho thành phẩm cao hoàn toàn có thể nắm lợi thế lớn hơn khi thị trường địa ốc "ấm" trở lại. Ngược chiều, tồn kho lớn và đòn bẩy tài chính cao có thể gây áp lực trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của không ít "đại gia". 

>> 1 tuần "ốm nặng" của các cổ phiếu trụ nhóm bất động sản