TS. Nguyễn Quốc Hùng: 'Bỏ quy định kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay là trái pháp luật, trái thông lệ quốc tế' 

Cần thắt chặt cho vay đặt cọc nhà ở  

Mới đây, tại Kỳ họp thứ Sáu, Quốc hội Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có một số điểm mới như quy định thu tiền đặt cọc  không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh; đồng thời, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay. 

Đánh giá về những điểm mới này, TS.Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội ngân hàng (VNBA) cho rằng đây là quy định phù hợp với các quy định tại Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (sửa đổi)  được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ Năm, Quốc hội khóa XV và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. Như vậy, kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thì tất cả những khoản tiền đặt cọc, thanh toán thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai đều phải thực hiện. 

>>Việt Nam - Nhật Bản ký khoản vay hơn hơn 6.700 tỉ đồng cho metro Bến Thành - Suối Tiên  

TS.Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội ngân hàng (VNBA).

Cụ thể, đối với quy định thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh nhằm bảo đảm tính chất của việc đặt cọc (không vì mục đích huy động vốn), có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ và đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng đối với những người mua nhà. 

Mặt khác, liên quan đến vấn đề cho vay đặt cọc nhà ở, ông Hùng cho rằng, không nên cho phép các tổ chức tín dụng cho vay chỉ để đặt cọc nhà ở. Bởi, theo quy định tại Luật các tổ chức tín dụng và thông tư hướng dẫn thì mọi khoản vay (kể cả vay thế chấp bằng sổ tiết kiệm), khách hàng cũng phải có phương án vay vốn, xuất trình hợp đồng mua hàng hóa, kế hoạch trả nợ, nguồn trả nợ… 

Vậy, khách hàng đề nghị ngân hàng vay vốn chỉ để đặt cọc, để cam kết mua hàng xây dựng phương án như thế nào? Hiệu quả ra sao? Và ngân hàng căn cứ vào quy định nào cho vay đặt cọc nếu không có phương án tổng thể về việc mua nhà trong đó có nội dung đặt cọc? 

Do vậy, theo ông Hùng, nếu chỉ cho vay đặt cọc riêng lẻ thì ngân hàng không có căn cứ để cho vay! 

Trường hợp khách hàng xây dựng phương án mua hàng hóa, trong đó có nội dung đặt cọc để vay vốn thì cũng phải cam kết có tối thiểu 20-30% vốn tự có. Vậy, nếu muốn đặt cọc nhằm đảm bảo giao kết thì việc gì phải vay vốn ngân hàng? Vì bản thân người vay đã phải có tối thiểu 20% -30% vốn tự có. "Tôi không thể hình dung nổi tại sao lại phải vay ngân hàng tiền đặt cọc để đảm bảo giao kết, mà đó không phải là hợp đồng mua bán", ông Hùng chia sẻ. 

Trường hợp ngân hàng căn cứ vào hợp đồng mua bán, trong đó có thỏa thuận đặt cọc để cho vay cả tiền đặt cọc (nếu có), sẽ đối diện với rủi ro có thể xảy ra nếu khoản tiền cho vay để đặt cọc để cho người bán sử dụng. Vì vậy, khi cho vay sẽ thỏa thuận với khách hàng khoản tiền đó cần phải lưu ký tại ngân hàng cho đến khi thực hiện nghĩa vụ. 

“Kinh nghiệm công tác nhiều năm trong ngành Ngân hàng tôi thấy không nên cho vay chỉ để mục đích đặt cọc. Trường hợp đặc biệt, xét cả phương án tổng thể thì có thể thỏa thuận với khách hàng cho vay đặt cọc trong thời gian bảo đảm giao kết, song số tiền đó phải để tại tài khoản tiền gửi của khách hàng hoặc người bán nhưng không dược sử dụng, chỉ được sử dụng khi thực hiện giao kết hợp đồng mua bán. Số tiền đặt cọc đó được tính vào số tiền vay để mua nhà theo đúng phương án tổng thể khi đề xuất vay vốn”, lãnh đạo Hiệp hội ngân hàng bày tỏ. 

>>Đánh giá đúng khả năng giải ngân để đề xuất giao kế hoạch vốn phù hợp  

Không thể bỏ quy định ngân hàng kiểm soát sử dụng vốn vay  

Liên quan đến việc Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có đề nghị Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2 Điều 22 Thông tư số 39/2016 theo hướng bỏ quy định về việc “kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích” của tổ chức tín dụng, ông Nguyễn Quốc Hùng cho hay, theo quy định, tại khoản 3 Điều 94 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010; khoản 1, 2 Điều 24 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN, thì tổ chức tín dụng có quyền, nghĩa vụ kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng. Tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 88/2019/NĐ-CP còn quy định chế tài hành chính, có mức phạt đến 20 triệu đồng đối với tổ chức tín dụng nếu vi phạm. 

Với các quy định chế tài bằng biện pháp xử phạt hành chính nêu trên, pháp luật ngân hàng đã khẳng định rằng: kiểm tra, giám sát còn là nghĩa vụ bắt buộc bên cho vay phải thực hiện, xuất phát từ chính những lợi ích chung của hoạt động ngân hàng. 

Lý thuyết và thực tế cho thấy, phát sinh từ những rủi ro của bên vay cũng có thể bị chuyển hóa thành những rủi ro của hệ thống ngân hàng. Do vậy, bên vay phải ý thức nghĩa vụ của mình, tuân thủ nghiêm túc sự kiểm tra, giám sát, không thể viện dẫn bất cứ lý do gì để trì hoãn, tránh né thực hiện nghĩa vụ này. 

Trách nhiệm của tổ chức tín dụng là phải kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay. Các quy trình, quy định trong việc cho vay của tổ chức tín dụng đã hết sức rõ ràng, cụ thể và cần được tuân thủ một cách nghiêm túc. 

Ông Hùng cũng dẫn chứng qua việc huy động trái phiếu. Theo đó, doanh nghiệp, tổ chức muốn phát hành trái phiếu để huy động vốn phải xây dựng phương án phát hành và nhà đầu tư có quyền biết tiền đó đầu tư có đúng như mục đích phát hành không. 

Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp tổ chức phát hành sử dụng vốn phát hành đúng mục đích đều có khả năng trả nợ trái phiếu đúng hạn, trường hợp có khó khăn sẽ được nhà đầu tư chia sẻ. Một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhưng không đưa vào sử dụng đúng mục đích mà không ai kiểm soát, dẫn đến sử dụng vốn không vào đúng dự án, phương án khi phát hành dẫn tới không trả được tiền trái phiếu khi đến hạn. Vụ việc của Tân Hoàng Minh là một ví dụ điển hình. Do đó, việc đề nghị bỏ quy định về việc "kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích" là trái quy định pháp luật và trái với thông lệ quốc tế. 

>>Tổng cục Thuế họp bàn sửa đổi quy định khống chế vốn vay 30%