Từ 1/1/2025, chuyển từ đất vườn lên thổ cư buộc đáp ứng điều kiện gì? 

Đất thổ cư, đất vườn là gì? 

Pháp luật hiện nay không có bất cứ quy định cụ thể nào về khái niệm đất thổ cư. 

Theo cách hiểu đơn thuần, đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân, dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ONT) và đất ở tại đô thị (OĐT). 

Tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác nhằm phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. 

Đất ở gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Cụ thể: 

Đất ở tại nông thôn: Là đất ở nằm trong phạm vi địa giới hành chính cấp xã, ngoại trừ đất ở đã được thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn, nhưng vẫn thuộc địa giới hành chính xã. 

Đất ở tại đô thị: Là đất ở nằm trong phạm vi địa giới hành chính cấp phường, thị trấn, hoặc trong phạm vi địa giới hành chính cấp xã nhưng đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn. 

Đất vườn: Là loại đất sử dụng để trồng cây hàng năm, cây lâu năm, hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng một thửa đất. Ngoài ra, đất vườn cũng có thể nằm xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng một thửa đất ở. 

>> Đề xuất xây dựng sân bay gần 5.000 tỷ tại 'Đà Lạt thứ 2 của Tây Nguyên' 

Có được xây nhà trên đất vườn? 

Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể và rõ ràng nguyên tắc sử dụng đất cần sử dụng đúng mục đích. Do đó, không được phép xây nhà trên đất vườn. 

Người dân chỉ được phép xây dựng nhà ở trên đất ở (đất thổ cư). 

Nếu xây dựng nhà ở trên các loại đất khác sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc tháo dỡ nhà ở đó. 

Để xây nhà trong trường hợp này, người dân phải chuyển đổi mục đích đất vườn sang đất ở. 

Chuyển từ đất vườn thành đất thổ cư khi nào và như thế nào? 

Tại điểm B khoản 1 thuộc Điều 121 Luật Đất đai 2024  có quy định cụ thể về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bao gồm: Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. 

Do đó, muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư cần xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chỉ được chuyển nếu như có quyết định cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

Riêng trong trường hợp các hộ gia đình, cá nhân, chỉ được chuyển sang đất ở nếu như có quyết định của UBND cấp huyện nơi có đất (tức huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, các thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương). 

Cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất dựa vào căn cứ nào? 

Điều 116, Luật Đất đai năm 2024: Quy định về căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất 

Đối với các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm: 

Bao gồm danh mục các công trình, dự án dự kiến triển khai; các dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (nếu có); diện tích đất để đấu giá quyền sử dụng đất; các dự án được thu hồi đất trong năm, dự án tái định cư và đất sản xuất để bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ căn cứ vào: 

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và quyết định đầu tư; 

Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư kèm theo quyết định chấp thuận nhà đầu tư; 

Quyết định chấp thuận của nhà đầu tư; 

Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP). 

Đối với các dự án chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: 

Việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ căn cứ vào: 

Quyết định đầu tư theo các quy định về đầu tư công; 

Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư kèm theo quyết định chấp thuận nhà đầu tư; 

Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức PPP. 

Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở chuyển sang đất ở, hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở chuyển sang đất ở: 

Việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ căn cứ vào việc quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; 

quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

>> Chưa đầy 1 tuần nữa, mức thuế và phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ thay đổi thế nào?